¿Qué es una comunidad de propietarios (o de vecinos) y cómo funciona?

Qué es tuyo y qué es de todos

El Código Civil lo dice en un artículo: los pisos o locales de un edificio, o las partes que se pueden aprovechar por separado porque tienen salida propia a un elemento común o a la calle, pueden ser propiedad separada, y esa propiedad lleva unida una copropiedad sobre los elementos comunes (art. 396). La Ley de Propiedad Horizontal regula esa forma de propiedad (art. 1) y la reparte así: a cada piso o local le corresponde la propiedad exclusiva de su espacio, con las instalaciones que están dentro y le sirven solo a él y los anejos que señale el título, como un garaje o un sótano (arts. 3 y 5), y la copropiedad, con los demás dueños, de todo lo restante (art. 3).

Entre los elementos comunes, el art. 396 cita el suelo, la estructura, la fachada, el portal, la escalera, los ascensores y las instalaciones "hasta la entrada al espacio privativo". Lo común no se divide y solo se vende o se embarga junto con el piso (art. 396), y ningún propietario puede pedir la división para acabar con la comunidad (art. 4). La lista completa está en la página del artículo 396, y qué se puede hacer en cada zona, en la de zonas comunes.

¿Comunidad de propietarios o comunidad de vecinos?

Es lo mismo. La ley habla de "comunidades de propietarios" (art. 2.a) y de "Junta de propietarios" (art. 13.1); "comunidad de vecinos" es como se dice en el portal. A partir del 23 de octubre de 2026, la propia ley junta las dos palabras en el título de su disposición adicional tercera, sobre ayudas a la accesibilidad ("comunidades de propietarios y vecinos"), pero eso no cambia quién está dentro: el inquilino es vecino, pero no miembro. Quién paga la cuota cuando el piso está alquilado tiene su propia página.

Cuándo existe

A nuestro entender, en cuanto los pisos o locales de un edificio tienen dueños distintos y comparten elementos comunes: no hace falta ningún acto de constitución. La ley se aplica a las comunidades constituidas con su título (art. 2.a) y también a las que reúnen los requisitos del art. 396 sin haberlo otorgado, que se rigen "en todo caso" por ella en lo relativo a la propiedad, a las partes privativas y comunes y a los derechos y obligaciones entre propietarios (art. 2.b).

El título constitutivo describe el edificio y cada piso o local, con número correlativo, extensión, linderos, planta y anejos, y fija la cuota de cada uno (art. 5). Sin título no hay cuotas fijadas (art. 5); qué supone eso, y cómo se formaliza e inscribe el título, lo explicamos en la página de cómo constituir la comunidad. Los complejos inmobiliarios privados, las subcomunidades y algunas entidades urbanísticas de conservación también entran en la ley (art. 2.c a 2.e), con reglas propias: están en la página de urbanizaciones.

Quién decide: la junta y los cargos

Los órganos de gobierno son cuatro: la junta de propietarios, el presidente (con vicepresidentes, si se nombran), el secretario y el administrador; los estatutos o la junta pueden crear otros, sin quitarles funciones a estos (art. 13.1). La junta decide lo importante: nombra y cesa a los cargos, aprueba el plan de gastos, las cuentas, los presupuestos y las obras de reparación, los estatutos y las normas de régimen interior, y los demás asuntos de interés general (art. 14).

El presidente se nombra entre los propietarios, por elección o, si no la hay, por turno rotatorio o sorteo. El cargo es obligatorio, aunque el designado puede pedir al juez el relevo en el mes siguiente a su acceso al cargo (art. 13.2). Representa a la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.3), y si no se nombra a nadie más hace también de secretario y de administrador (art. 13.5). Administrador puede ser un propietario, una persona con cualificación profesional legalmente reconocida o una persona jurídica (art. 13.6). Los cargos duran un año salvo que los estatutos digan otra cosa, y la junta puede cesarlos antes en sesión extraordinaria (art. 13.7).

La junta: cuándo se reúne y cómo decide

Se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, y además cuando lo considere el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas (art. 16.1). Convoca el presidente, con los asuntos, el lugar, el día y la hora, y con la lista de quienes no están al corriente de pago (art. 16.2); a la ordinaria, con seis días de antelación como mínimo (art. 16.3). Se asiste en persona o representado, y para representar a otro basta un escrito firmado por el propietario (art. 15.1). Quien no está al corriente de las deudas vencidas, salvo que las haya impugnado en el juzgado o consignado, puede participar en la deliberación, pero no vota (art. 15.2).

La regla general es la mayoría del total de propietarios que represente también la mayoría de las cuotas; en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes (art. 17.7). Cambiar el título o los estatutos exige unanimidad, salvo en lo que el art. 17 regula con otra mayoría (art. 17.6), y el ausente que, informado del acuerdo, no discrepa en 30 días naturales cuenta a favor, con excepciones (art. 17.8). Los acuerdos válidos obligan a todos (art. 17.9).

El acta la firman el presidente y el secretario al terminar o en los diez días naturales siguientes, y desde ese momento los acuerdos son ejecutivos (art. 19.3). Pueden impugnar quienes salvaron su voto, los ausentes y los privados indebidamente del voto, si están al corriente de las deudas vencidas o las consignan en el juzgado (art. 18.2), en tres meses, o en un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3).

La cuota de participación

Cada piso o local tiene una cuota, en centésimas del valor del inmueble, que sirve de módulo para repartir cargas y beneficios (art. 3). La fija el título a partir de la superficie útil, el emplazamiento interior o exterior, la situación y el uso previsible de los servicios comunes (art. 5). No es la superficie del piso, y reformarlo no la cambia: las mejoras o menoscabos no alteran la cuota, que solo varía por las reglas de los arts. 10 y 17 (art. 3).

Qué paga y qué debe cada propietario

Contribuye, según su cuota o lo especialmente establecido, a los gastos generales del edificio que no se pueden individualizar (art. 9.1.e), y no usar un servicio no le exime de pagarlo, salvo lo previsto para algunas mejoras en el art. 17.4 (art. 9.2). Aporta también al fondo de reserva, que es de la comunidad y no puede bajar del 10 % de su último presupuesto ordinario (art. 9.1.f).

Quien compra un piso responde con él de las cuotas de gastos generales que debían los anteriores dueños, hasta lo que corresponda a la parte vencida del año de la compra y a los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e). Al moroso la comunidad puede reclamarle por el proceso monitorio (art. 21.2), y la junta puede acordar medidas disuasorias, como intereses por encima del legal o la privación temporal del uso de servicios, si no son abusivas ni afectan a la habitabilidad (art. 21.1).

Lo que no es dinero: usar bien lo común y no dañarlo, conservar su piso sin perjudicar a los demás, dejar entrar para las reparaciones que necesite el edificio, con derecho a que la comunidad le indemnice los daños, comunicar al secretario un domicilio para notificaciones y avisarle cuando vende (art. 9.1.a a 9.1.d, h e i). Antes de hacer obras en su piso tiene que dar cuenta a quien represente a la comunidad (art. 7.1).

Estatutos y normas de régimen interior

Los estatutos son reglas que el título puede incluir sobre el uso y destino del edificio y de los pisos, los gastos, la administración, los seguros o las reparaciones; si no se inscriben en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros (art. 5). No son obligatorios. Las normas de régimen interior regulan los detalles de la convivencia y el uso de los servicios y cosas comunes, dentro de la ley y los estatutos, y se cambian como cualquier acuerdo de administración (art. 6). Las dos las aprueba o reforma la junta (art. 14.d), pero los estatutos, por unanimidad salvo excepciones (art. 17.6). A nuestro entender, la diferencia importa si queréis limitar algo: el uso o destino de los pisos es materia de estatutos (art. 5); las normas de régimen interior ordenan la convivencia y el uso de lo común, dentro de la ley y los estatutos (art. 6).

Puede demandar y ser demandada, aunque no sea persona jurídica

La comunidad no es una persona jurídica. El Tribunal Supremo lo da por indiscutible y añade que eso no le impide ser demandante o demandada (sentencia 332/2024, de 6 de marzo): la Ley de Enjuiciamiento Civil admite como parte a las entidades sin personalidad a las que la ley reconoce esa capacidad (art. 6.1.5.º), que comparecen por medio de quien la ley designe (art. 7.6), y en la comunidad es el presidente (art. 13.3 LPH). La misma sentencia ratifica la doctrina de la sala: para que el presidente demande en nombre de la comunidad hace falta, como regla, un acuerdo previo de la junta que le autorice expresamente, salvo que los estatutos digan otra cosa o actúe como copropietario. En el caso de 2024 el Supremo dio por buena la demanda sin ese acuerdo previo porque era urgente y la junta la autorizó después, y para defender a la comunidad de una demanda contra un acuerdo suyo no hace falta (sentencia 844/2026, de 2 de junio).

Ante Hacienda necesita NIF, que en una comunidad en propiedad horizontal empieza por la letra H (art. 23.1 del Real Decreto 1065/2007 y art. 3 de la Orden EHA/451/2008); cómo se pide, en la página del NIF.

El edificio: conservación e inspecciones

Las obras necesarias para conservar el edificio y sus instalaciones comunes son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a). Qué revisiones periódicas le tocan depende de las instalaciones que tenga: están, una por una, en la guía de inspecciones obligatorias.

Si la comunidad está en Cataluña

Allí no se aplica la Ley de Propiedad Horizontal sino el Libro V del Código Civil de Cataluña (arts. 553-1 y siguientes). La idea es la misma, propiedad exclusiva de los elementos privativos y en comunidad de los comunes (art. 553-1.1), pero el régimen requiere el título de constitución y empieza con él (arts. 553-1.2 y 553-7.1). La junta, integrada por todos los propietarios, es el órgano supremo de la comunidad (art. 553-19.1); la presidencia la ejerce siempre un propietario y representa a la comunidad (arts. 553-15.1 y 553-16.1), y el reglamento de régimen interior obliga también a los usuarios de los pisos (art. 553-12.2). Mayorías, convocatoria, fondo de reserva y cargos tienen reglas propias: están en la página de la propiedad horizontal en Cataluña.

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