Qué es la propiedad horizontal
Es la forma de propiedad de un edificio dividido en pisos o locales. Cada piso es de su dueño y lleva unido un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes: el suelo, la cubierta y la estructura, la fachada, el portal y las escaleras, los ascensores y las instalaciones hasta la entrada a cada piso (art. 396 del Código Civil). Esas partes comunes no se pueden dividir, y solo se venden, gravan o embargan junto con el piso del que son anejo.
La Ley 49/1960 regula esa forma de propiedad (art. 1) y se aplica a las comunidades que tienen título constitutivo, a las que reúnen los requisitos del art. 396 aunque no lo hayan otorgado, a los complejos inmobiliarios privados, a las subcomunidades y a las entidades urbanísticas de conservación cuando sus estatutos lo dicen (art. 2). Para la ley, también es un local cualquier parte del edificio que se pueda aprovechar por separado por tener salida a un elemento común o a la calle (art. 1).
La lista completa de elementos comunes, explicada (art. 396 del Código Civil)
Índice de la ley
Capítulo I. Disposiciones generales
Capítulo II. Del régimen de la propiedad por pisos o locales
- Artículo 3Piso propio, elementos comunes y cuota
- Artículo 4Nadie puede pedir que se divida el edificio
- Artículo 5Título constitutivo, cuotas y estatutos
- Artículo 6Normas de régimen interior
- Artículo 7Obras en el piso y actividades molestas
Artículo 8Derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio.
- Artículo 9Obligaciones de cada propietario
- Artículo 10Obras obligatorias y accesibilidad
Artículo 11Derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio.
Artículo 12Derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio.
- Artículo 13Presidente, secretario y administrador
- Artículo 14Qué decide la junta de propietarios
- Artículo 15Quién puede asistir y votar en la junta
- Artículo 16Cuándo y cómo se convoca la junta
- Artículo 17Mayorías para aprobar cada acuerdo
- Artículo 18Cómo y cuándo impugnar un acuerdo
- Artículo 19El acta de la junta y el libro de actas
- Artículo 20Funciones del administrador
- Artículo 21Vecinos morosos y reclamación de la deuda
- Artículo 22Deudas de la comunidad con terceros
- Artículo 23Cuándo se extingue la propiedad horizontal
Capítulo III. Del régimen de los complejos inmobiliarios privados
Disposiciones adicionales y transitorias
Disposición adicional primera
Cómo se constituyó el fondo de reserva del art. 9.1.f: al menos el 2,5 % del presupuesto al constituirlo y el mínimo legal al año siguiente. Lo que sigue importando hoy: el fondo no puede bajar en ningún momento del mínimo legal; lo gastado durante el año en las obras del art. 10 cuenta como parte del fondo para ese cálculo, y se repone al empezar el ejercicio siguiente.
Disposición adicional segunda
El propietario que ya alquilaba su vivienda como piso turístico, acogido a la normativa turística, antes de la Ley Orgánica 1/2025 puede seguir haciéndolo con las condiciones y plazos de esa normativa.
Disposición adicional tercera (desde el 23/10/2026)
Añadida por la Ley 4/2026: las administraciones públicas tienen que habilitar en sus presupuestos créditos para ayudas a la accesibilidad de los edificios en propiedad horizontal, que será prioritaria en las políticas de vivienda.
Disposición transitoria primera
La ley rige todas las comunidades, cualquiera que sea el momento en que se crearon y lo que digan sus estatutos, que no pueden aplicarse en contra de ella.
Disposición transitoria segunda
Los derechos de tanteo y retracto entre propietarios que traían los estatutos anteriores a 1960 quedaron sin eficacia, salvo que una junta acordara mantenerlos por el 80 % de los titulares.
El texto oficial
La versión que vale es la del BOE, que mantiene el texto consolidado con todas las reformas incorporadas. Lo que ves en cada artículo de esta guía sale de ahí, descargado el 11 de octubre de 2026.
Si la comunidad está en Cataluña, no se aplica esta ley sino el libro quinto del Código Civil catalán: qué cambia en Cataluña.
Preguntas que nos hacen
¿Está vigente la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal?
Sí. Es la ley que rige las comunidades de propietarios en toda España salvo en Cataluña, que tiene su propio Código Civil. Se ha reformado muchas veces; la última reforma es la Ley 4/2026, que cambia el art. 10.1.b desde el 23 de octubre de 2026.
¿Cuál es la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley 4/2026, de 1 de octubre, publicada en el BOE el 3 de octubre y en vigor el 23 de octubre de 2026. Reescribe el art. 10.1.b (obras de accesibilidad: obligatorias si las ayudas concedidas cubren el 70 %) y añade una disposición adicional tercera sobre ayudas públicas.
¿Dónde descargo la Ley de Propiedad Horizontal actualizada en PDF?
En el BOE, que publica el texto consolidado con todas las reformas incorporadas y un PDF actualizado. En esta página tienes los dos enlaces, y en cada artículo, su texto vigente y qué norma lo cambió.
¿Se aplica la Ley de Propiedad Horizontal en Cataluña?
No. En Cataluña la propiedad horizontal la regula el libro quinto del Código Civil catalán (arts. 553-1 y siguientes). Cada artículo de esta guía incluye su equivalente catalán.
¿Qué artículo regula las mayorías de la junta?
El art. 17, con doce apartados: desde la unanimidad hasta el tercio de propietarios y cuotas, y el voto de los ausentes que no se oponen en 30 días naturales.
Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta guía es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.