Texto vigente
Artículo dieciocho.
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
Redacción vigente desde el 28 de abril de 1999 (Ley 8/1999, de 6 de abril). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Los tres motivos
No basta con no estar de acuerdo. Un acuerdo se puede impugnar ante los tribunales, por la legislación procesal general, en tres casos (apartado 1): si es contrario a la ley o a los estatutos; si es gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; o si supone un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se ha adoptado con abuso de derecho.
El motivo importa por el plazo. Solo el primero, ir contra la ley o los estatutos, da un año; los otros dos, tres meses (apartado 3).
Quién puede impugnar
Tres grupos de propietarios (apartado 2): los que salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que fueron privados indebidamente de su derecho de voto, por ejemplo por tratarlos como morosos sin serlo (art. 15.2). Quien votó a favor no está en la lista.
Además, hay que estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, o consignarlas antes en el juzgado. La única excepción son los acuerdos que establecen o alteran las cuotas de participación del art. 9 entre los propietarios: esos se pueden impugnar aunque se deba dinero.
Los plazos
La acción caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos (apartado 3). Caducar significa que, pasado el plazo, ya no se puede impugnar, aunque el acuerdo fuera irregular.
Para los ausentes el plazo cuenta desde que se les comunica el acuerdo por el procedimiento del art. 9: en el domicilio que hayan dado al secretario o, si no dieron ninguno, en el piso; y si no se puede entregar, por el tablón de anuncios, que surte efectos a los tres días naturales (art. 9.1.h). Por eso enviar el acta pronto no es un trámite menor: mientras no se le comunica el acuerdo, al ausente no le corre el plazo.
Mientras se pleitea, el acuerdo se aplica
Impugnar no suspende la ejecución del acuerdo (apartado 4). Solo el juez puede pararlo, como medida cautelar, a petición de quien demanda y después de oír a la comunidad. Si eres presidente y te llega una demanda, la derrama o la obra siguen adelante hasta que un juez diga otra cosa.
Cómo ha cambiado
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril
Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña la impugnación está en los arts. 553-31 y 553-32 del Código Civil catalán. Los motivos se agrupan distinto: contrarios a las leyes, al título o a los estatutos, o con abuso de derecho, por un lado; contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario, por otro (553-31.1). El abuso de derecho tiene allí un año de plazo, y con la LPH, tres meses. Los dos plazos se cuentan desde la notificación del acta o de su anexo, también para quien estuvo presente (553-31.4).
Pueden impugnar quienes votaron en contra, los privados ilegítimamente del voto y los ausentes, pero solo los que se opusieron (553-31.2): el ausente tiene que haber enviado su oposición por escrito a la secretaría en el mes siguiente a la notificación (553-25.6). Hay que estar al corriente de las deudas vencidas cuando se adoptó el acuerdo o haberlas consignado (553-31.3). Como en la LPH, impugnar no suspende el acuerdo y el juez puede adoptar medidas cautelares, incluida la suspensión provisional (553-32).
Preguntas que nos hacen
¿Cuánto tiempo tengo para impugnar un acuerdo de la junta?
Tres meses desde la junta, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Si no fuiste, se cuentan desde que se te comunica el acuerdo (apartado 3).
Voté a favor y me he arrepentido. ¿Puedo impugnar?
No. Solo pueden impugnar quienes salvaron su voto, los ausentes y los privados indebidamente del voto (apartado 2).
Debo cuotas a la comunidad. ¿Puedo impugnar?
Solo si antes pagas lo vencido o lo consignas en el juzgado. La excepción son los acuerdos que fijan o cambian las cuotas de participación (apartado 2).
Si impugno la derrama, ¿dejo de tener que pagarla mientras tanto?
No. El acuerdo se sigue ejecutando salvo que el juez lo suspenda como medida cautelar, a petición tuya y oída la comunidad (apartado 4).
¿Puedo impugnar un acuerdo solo porque no me gusta?
No. Tiene que ser contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de algunos propietarios, o causarte un perjuicio grave que no tengas obligación de soportar o haberse adoptado con abuso de derecho (apartado 1).
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