Con la ley en la mano
Las obras necesarias para conservar el edificio y sus instalaciones, y las de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, son obligatorias y "no requerirán de acuerdo previo de la Junta", tanto si las impone la Administración como si las pide un propietario (art. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal). La junta no decide si se hacen, sino cómo se reparte la derrama (art. 10.2.a). Si la comunidad no las hace, el vecino puede reclamarlas en el juzgado por juicio ordinario (art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), después de intentar una negociación, o denunciar el mal estado al ayuntamiento, que puede ordenar las obras (art. 15.4 de la Ley de Suelo).
Primero, por escrito
Si ves una avería urgente en lo común, la ley te obliga a comunicarla "sin dilación" al administrador (art. 7.1). El administrador puede disponer las reparaciones urgentes sin esperar a la junta, dando cuenta inmediata al presidente (art. 20.c). Para lo que no es urgente, pide por escrito al presidente que lo lleve a la junta: cualquier propietario puede hacerlo, y el presidente tiene que incluirlo en el orden del día de la siguiente (art. 16.2). La junta aprueba el presupuesto (art. 14.c), pero si la obra es necesaria no puede negarse a hacerla (art. 10.1.a). Si el presidente no convoca, puede hacerlo una cuarta parte de los propietarios o un número que represente el 25 % de las cuotas (art. 16.1).
Si la junta no la aprueba
Una reparación necesaria no depende de la votación. Si la comunidad no la hace, el propietario puede reclamarla judicialmente: las acciones de la Ley de Propiedad Horizontal van por juicio ordinario cuando no son solo de cantidad (art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Antes hay que intentar un medio de solución, como una negociación o una mediación (Ley Orgánica 1/2025, art. 5). Si el acuerdo que la rechaza te perjudica, también puedes impugnarlo: un año si es contrario a la ley y tres meses en los demás casos (art. 18.3).
Si la reparación pendiente te ha causado daños en tu piso, la reclamación de los daños es otra cuestión, y la explicamos en la página de filtraciones y averías de agua.
El ayuntamiento
El deber de conservar el edificio en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato es de los propietarios (art. 15.1.b de la Ley de Suelo), y la Administración puede imponer en cualquier momento las obras necesarias (art. 15.4). Si no se hacen en plazo, puede ejecutarlas ella a costa de los propietarios. Ese deber tiene un tope: la mitad del valor de construcción de un edificio nuevo equivalente (art. 15.3). Una denuncia al ayuntamiento es la vía cuando el problema afecta a la seguridad y la comunidad no se mueve.
Si la comunidad está en Cataluña
La comunidad tiene que conservar los elementos comunes para que cumplan las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanquidad, seguridad y eficiencia, y los propietarios tienen que asumir las obras de conservación y reparación necesarias (art. 553-44.1 del Código Civil catalán). Los propietarios que, sin causa justificada, se oponen a las obras exigidas por la autoridad o las demoran responden individualmente de las sanciones (art. 553-30.5). Para hacer obras de conservación, un propietario puede exigir las servidumbres imprescindibles (art. 553-39.3).
Dónde lo dice la ley
Art. 10.1.a y 10.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Obras obligatorias sin acuerdo; quien bloquea paga la sanción
Ver el texto oficialArts. 7.1, 14.c, 16 y 20.c · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Avisar, convocar y reparaciones urgentes
Ver el texto oficialArts. 17.7 y 18 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
El juez decide si no hay mayoría; impugnar
Ver el texto oficialArt. 249.1.8.º · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil
Juicio ordinario
Ver el texto oficialArt. 5 · Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia de la Justicia
Intento previo de negociación
Ver el texto oficialArt. 15 · Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
Deber de conservación y órdenes de ejecución
Ver el texto oficialArts. 553-30.5, 553-39 y 553-44 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Conservación y sanciones a quien se opone
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Hace falta votar una reparación necesaria?
No. Las obras necesarias para la conservación, la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad son obligatorias sin acuerdo previo; la junta solo reparte la derrama y fija los plazos de pago (art. 10.1.a y 10.2.a de la Ley de Propiedad Horizontal).
La junta votó en contra de arreglar el tejado. ¿Qué hago?
Si es una reparación necesaria, el voto no la convierte en voluntaria. Puedes reclamarla judicialmente por juicio ordinario (art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) tras intentar una negociación, impugnar el acuerdo (art. 18) o denunciar el estado del edificio al ayuntamiento (art. 15.4 de la Ley de Suelo).
No hubo mayoría ni a favor ni en contra. ¿Se queda así?
No necesariamente: si la mayoría no se logra, cualquier propietario puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva en equidad; lo hace en veinte días (art. 17.7).
¿Puedo pagar yo la reparación y que luego me la devuelva la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé que un propietario encargue obras en lo común por su cuenta: le prohíbe alterar el resto del inmueble y le obliga a avisar de lo urgente al administrador (art. 7.1), que es quien puede ordenarlo (art. 20.c). Si adelantas el pago sin acuerdo, recuperarlo no es sencillo; consúltalo antes con un abogado.
¿Puede el ayuntamiento obligar a la comunidad?
Sí: puede imponer las obras de conservación (art. 15.4 de la Ley de Suelo) y, si no se hacen en plazo, ejecutarlas a costa de los propietarios. Los que se opongan o las retrasen sin justificación responden ellos solos de las sanciones (art. 10.2.b de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿No encuentras tu caso?
Déjanos tu duda y te responderemos por email. Las que más se repiten nos ayudan a decidir qué explicar en esta página.
¿Qué más tiene que pasar tu edificio?
Comprueba en 30 segundos qué inspecciones obligatorias tiene tu comunidad según dónde esté el edificio y cómo sea, y cuándo vence cada una.
Artículos cotejados contra el texto oficial vigente el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.