Dentro del piso: avisar, no pedir permiso
Cada propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario (art. 7.1).
Tiene que "dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad", que es el presidente (arts. 7.1 y 13.3). Dar cuenta no es pedir autorización: si la obra respeta esos límites, la junta no tiene que votarla. Pero el aviso previo es obligatorio, y permite a la comunidad comprobar a tiempo si la obra toca algo común.
Qué es común aunque esté en tu casa
El art. 396 del Código Civil enumera los elementos comunes: el suelo, el vuelo, la cimentación y la cubierta; la estructura (pilares, vigas, forjados y muros de carga); las fachadas, incluidos los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas y su imagen; el portal, las escaleras, los patios; y las instalaciones y conducciones generales de agua, gas, electricidad, calefacción o telecomunicación "hasta la entrada al espacio privativo".
Tirar un tabique que no es de carga es una obra en tu piso. Tocar un muro de carga, un pilar o una bajante general, no.
En los elementos comunes decide la junta
En el resto del edificio el propietario "no podrá realizar alteración alguna" (art. 7.1). Si lo necesita, tiene que pedirlo a la junta.
Necesitan el voto favorable de tres quintos del total de propietarios, que representen a su vez tres quintos de las cuotas, la construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio, "incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes" (art. 17.4).
Hay un límite que no salva ninguna mayoría: no se puede hacer una innovación que deje inservible una parte del edificio para un propietario sin su consentimiento expreso (art. 17.4).
Cerrar la terraza: los tres quintos tienen que ser votos reales
Aquí hay una trampa. La regla general es que el propietario ausente que, informado del acuerdo, no manifiesta su discrepancia en 30 días naturales cuenta como voto a favor. Pero la ley la excluye expresamente "en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo" (art. 17.8), y cerrar tu terraza lo es. Los tres quintos tienen que salir de votos a favor emitidos en la junta, en persona o por representación, sin contar el silencio de nadie.
Aprobado el cerramiento, falta la parte que no depende de la comunidad: la ley lo sujeta "al régimen de autorización administrativa que corresponda" (art. 10.3.b), así que hay que preguntar en el ayuntamiento qué permiso urbanístico pide. El mismo artículo exige el consentimiento de los propietarios afectados y encarga a la junta, por la misma mayoría, fijar la indemnización que corresponda y, si procede, las nuevas cuotas de participación.
Toldos, aire acondicionado, ventanas
La Ley de Propiedad Horizontal no nombra ninguno. La prueba es la del art. 7.1: si la instalación altera la configuración o el estado exteriores del edificio, ya no es una obra en tu piso. Y la fachada incluye más de lo que parece: el Código Civil cuenta en ella su imagen o configuración y "los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores" (art. 396), así que ventanas, toldos o un aparato colgado entran en la pregunta. Cuanto más cambie lo que se ve desde fuera, más claro es que hace falta acuerdo.
Revisad también los estatutos: pueden regular el uso del edificio y de sus elementos (art. 5). Si la comunidad no dice nada y la instalación altera la fachada, lo prudente es pedir el acuerdo antes de instalar, no después.
El punto de recarga en tu plaza
Es la excepción. Instalar un punto de recarga para uso privado en una plaza individual del garaje solo requiere comunicarlo antes a la comunidad, y el coste y la electricidad los paga quien lo instala (art. 17.5).
Si el vecino ya ha hecho la obra
El presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.3). Lo razonable es requerir primero al vecino por escrito que reponga lo alterado y, si no lo hace, que la junta acuerde reclamar y autorice al presidente. La demanda va por juicio ordinario (art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y desde 2025 hay que intentar antes una negociación o mediación (Ley Orgánica 1/2025).
La Ley de Propiedad Horizontal no fija un plazo propio para que la comunidad reclame, y fuera de ella no hay una respuesta sencilla. Conviene no dejarlo pasar y, si la obra es antigua, consultarlo con un abogado antes de llevarlo a la junta.
Si la comunidad está en Cataluña
Rige el Código Civil catalán. Las obras en el piso tienen que comunicarse antes a la presidencia o a la administración, y si alteran elementos comunes necesitan acuerdo de la junta (art. 553-36.3). Las innovaciones que afectan a la estructura o a la configuración exterior requieren cuatro quintos de los propietarios y de las cuotas (art. 553-26.2.b), no tres quintos. Aquí el ausente sí cuenta: el acuerdo sale si vota a favor la mayoría simple de quienes participan y, en un mes desde la notificación, se alcanzan los cuatro quintos contando a los ausentes que no se han opuesto por escrito (art. 553-26.3.b).
Si la terraza es un elemento común de uso exclusivo, quien la usa puede hacer obras de mejora de la eficiencia energética o instalar renovables en ella enviando el proyecto técnico a la presidencia o a la administración con treinta días de antelación; la comunidad puede proponer una alternativa razonable (art. 553-43.3). La ley no dice si un cerramiento entra ahí, así que no conviene darlo por hecho.
Aquí sí hay plazo: la comunidad puede exigir que se reponga lo alterado sin su consentimiento, pero se entiende que consintió si la obra es notoria, no reduce la solidez del edificio, no ocupa elementos comunes ni crea servidumbres, y no se opuso en cuatro años desde que terminó (art. 553-36.4).
Dónde lo dice la ley
Art. 7.1 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Obras en el piso y prohibición de alterar lo común
Ver el texto oficialArt. 17.4, 17.5 y 17.8 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Tres quintos, punto de recarga y por qué el ausente no cuenta en obras privativas
Ver el texto oficialArt. 10.3.b · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Cerramiento: autorización administrativa, indemnización y cuotas
Ver el texto oficialArt. 396 · Código Civil
Qué elementos son comunes
Ver el texto oficialArt. 13.3 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
El presidente representa a la comunidad
Ver el texto oficialArts. 553-26 y 553-36 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Cuatro quintos, voto del ausente y plazo de cuatro años
Ver el texto oficialArt. 553-43.3 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Mejoras de eficiencia en elementos de uso exclusivo
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Necesito permiso de la comunidad para reformar mi piso?
No, si la obra no afecta a la seguridad, la estructura ni el aspecto exterior del edificio y no perjudica a otro propietario. Lo que sí tienes que hacer es avisar antes al presidente (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Puedo cerrar mi terraza?
Solo con el acuerdo de la junta: el cerramiento de terrazas necesita tres quintos de los propietarios y de las cuotas (art. 17.4), y como es para tu uso privativo el silencio de los ausentes no cuenta a favor (art. 17.8). Después necesitas la autorización administrativa que corresponda: pregunta en tu ayuntamiento (art. 10.3.b). En Cataluña, cuatro quintos si afecta a la configuración exterior (art. 553-26.2.b del Código Civil catalán).
¿Necesito permiso para poner un toldo o el aire acondicionado en la fachada?
La ley no los nombra. Si alteran la configuración o el estado exteriores del edificio, sí, porque dejan de ser una obra en tu piso (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal) y la fachada, con su imagen, es común (art. 396 del Código Civil). Mira antes lo que digan los estatutos.
¿Puedo tirar un tabique?
Si no es de carga, sí, avisando antes al presidente (art. 7.1). Los muros de carga, pilares y forjados son elementos comunes (art. 396 del Código Civil).
¿Y un punto de recarga en mi plaza de garaje?
Basta con comunicarlo antes a la comunidad si la plaza es individual, y pagas tú la instalación y la luz (art. 17.5). En Cataluña hay que enviar el proyecto técnico con treinta días de antelación (art. 553-36.3 del Código Civil catalán).
Un vecino cerró su balcón sin permiso hace años. ¿Todavía podemos reclamar?
La Ley de Propiedad Horizontal no fija un plazo propio; si la obra es antigua, conviene consultarlo con un abogado antes de llevarlo a la junta. En Cataluña, si la obra es notoria, no afecta a la solidez ni ocupa elementos comunes y nadie se opuso en cuatro años desde que terminó, se entiende consentida (art. 553-36.4 del Código Civil catalán).
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