¿Puede un bar o un vecino sacar la salida de humos por la fachada o el patio de la comunidad?

Primero, los estatutos

Muchos edificios con bajos comerciales tienen en el título o en los estatutos una cláusula que permite a los locales cualquier actividad y sus instalaciones, a veces con mención expresa a la salida de humos. La ley permite que el título contenga reglas sobre el uso de los locales, las instalaciones y los servicios (art. 5 LPH), y mientras no se cambien por unanimidad obligan a todos (art. 17.6).

El Supremo lo aplica así. Si el título o los estatutos autorizan la chimenea, su instalación, "con el consiguiente uso de la fachada", queda "al margen de la competencia y decisión de la Junta" (sentencia 117/2021, que cita la 306/2013). Y una reserva hecha por el promotor en el título para "sacar por el tejado [...] tubos de ventilación y salida de humos" puede amparar un conducto nuevo por el patio: en 2023 el Supremo dio por buena esa lectura de una Audiencia para la tubería de ventilación de un garaje que exigía el ayuntamiento (sentencia 1555/2023). Los límites son los del art. 7.1: que la obra no menoscabe la seguridad o la estructura del edificio ni perjudique los derechos de otro propietario. Y aunque los estatutos lo permitan, el local tiene que avisar antes a la comunidad (art. 7.1).

Si los estatutos solo dicen que el local puede dedicarse a "cualquier actividad", no está claro que basten y depende del caso. Lo que sí ha dicho el Supremo, en general, es que con los locales las exigencias se flexibilizan y hay que ponderar: no pesa igual una obra en un patio interior que en la fachada principal, ni una obra indispensable para la actividad que otra evitable. Lo dijo en un caso en que los estatutos sí permitían expresamente subir humos por los patios (sentencia 861/2023).

Si los estatutos no dicen nada: qué vota la junta

Entonces el conducto altera un elemento común y lo decide la junta; el presidente no puede dar el permiso por su cuenta (sentencia 107/2024). La ley no nombra las chimeneas. Hasta la reforma de diciembre de 2023, el Supremo exigía unanimidad para estas obras (sentencia 107/2024), y para reservar a uno un elemento común con exclusión de los demás. Desde esa reforma, la regla más cercana es la del art. 17.4: tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas para "cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes". Como la obra es para aprovechamiento privativo, los ausentes que no contestan no cuentan a favor (art. 17.8). Pero si el conducto supone apropiarse de una parte común, puede defenderse que hace falta unanimidad (art. 17.6), y el Supremo aún no lo ha aclarado con la ley nueva.

Y la junta puede negarse. En 2016 el Supremo confirmó la negativa de una comunidad sin estatutos a que un local que iba a ser bar-restaurante metiera el tubo por la antigua chimenea de la caldera: reservar para uno un elemento común excluye su uso por los demás (sentencia 158/2016).

Hay dos límites que no salva ninguna mayoría. Para esas alteraciones la ley pide "el consentimiento de los titulares afectados" (art. 10.3.b), y no se puede hacer una innovación que deje inservible una parte del edificio para un propietario sin su consentimiento expreso (art. 17.4). Si el tubo pasa junto a las ventanas de un vecino, lo prudente es tener su conformidad por escrito.

El Supremo anuló en 2013 el acuerdo de una junta de Madrid que autorizó una chimenea de aluminio de 42 cm para un local de pollos asados: atravesaba el suelo del patio, subía cinco plantas pegada a la fachada interior y pasaba entre dos ventanas de una vecina que no había ido a la junta (sentencia 307/2013). Ese acuerdo era de 2007 y la sentencia exigió unanimidad, la regla de entonces. Pero también pesó el "manifiesto perjuicio de carácter objetivo" a la vecina, y eso sigue valiendo hoy, igual que su advertencia práctica: para votar hay que explicar "las condiciones técnicas y trazado de los tubos, desde su origen, hasta el final del recorrido".

Aprobado el acuerdo, el local necesita además la autorización administrativa que corresponda (art. 10.3.b).

El ayuntamiento: en Madrid, por la cubierta

Dónde tiene que salir el humo de una cocina profesional lo dicen las ordenanzas municipales, y cada una es distinta. En Madrid, la Ordenanza 4/2021 de Calidad del Aire y Sostenibilidad exige a toda actividad de cocinado no doméstica un sistema de captación, extracción forzada y filtrado de humos y olores con recogida de grasas, que funcione mientras se cocina, y que la ventilación y extracción salgan "a través de un conducto de evacuación a cubierta" (art. 23.1.c y d). Cuenta como cubierta una cubierta intermedia o el forjado de un garaje (art. 12.2). Si se cocina con carbón o leña, hace falta además un filtrado de partículas (art. 23.2).

El conducto tiene que ser exclusivo, continuo y estanco (art. 12.1). En cubierta plana, su boca sobrepasa en al menos 1 metro la altura del propio edificio y la de cualquier otro en un radio de 15 metros, o de 50 metros si la potencia útil pasa de 700 kW (anexo I.1).

Solo se libra de la chimenea quien cocina únicamente con aparatos eléctricos que no transmiten olores, como microondas, tostadoras, salamandras u hornos con recogida de vapores, que sumen 4 kW o menos, sin huecos abiertos al exterior (art. 24.1); aun así, si los técnicos municipales comprueban olores pueden exigirla (art. 24.2). Los locales que ya tenían licencia en abril de 2021 conservan las excepciones que tuvieran, salvo que cambien la cocina o se compruebe que molestan (disposición transitoria primera, apartado 2).

No captar o filtrar bien los humos, o incumplir las condiciones del art. 23, es infracción grave, con multa de hasta 1.500 € (arts. 64.2.b y e, y 65.2). No tener el conducto o tenerlo fuera de norma puede ser muy grave, con multa de hasta 3.000 € (arts. 64.1.b y 65.1). La ordenanza no se ha modificado desde 2021 (lo comprobamos en la sede del Ayuntamiento el 22 de octubre de 2026).

La campana de la cocina de casa

En los edificios de viviendas nuevos, y en las obras de los existentes a las que se aplica el Código Técnico, la zona de cocción necesita una extracción propia, independiente de la ventilación general, que se da por buena si extrae al menos 50 l/s (DB-HS 3, apartado 2.4). El extractor va a un conducto independiente de los de ventilación de la vivienda, que no puede usarse para locales de otro uso; si varios extractores comparten conducto, cada uno lleva una válvula automática u otro sistema antirrevoco (apartado 3.1.1.3). Antes del extractor va un filtro de grasas con aviso de cuándo limpiarlo (3.2.5.2), y las bocas de expulsión van en la cubierta, a 3 metros como mínimo de cualquier toma de aire, ventana o terraza (3.2.1.4).

El Código Técnico se aplica a los edificios nuevos y a las intervenciones en los existentes, con soluciones de "mayor grado posible de adecuación" cuando cumplirlo no sea viable (parte I, art. 2.3). Para los locales que no son vivienda remite al reglamento de instalaciones térmicas (DB-HS 3, apartado 1.1).

En la comunidad, la regla es la de siempre: un tubo que sale por la fachada o al patio altera un elemento común y no es una obra dentro del piso (art. 7.1 LPH).

Chimeneas de leña, estufas y calderas

El Código Técnico fija como regla general que los productos de la combustión de las instalaciones térmicas salen por la cubierta del edificio, "con independencia del tipo de combustible y del aparato que se utilice" (parte I, art. 13.3.2). El reglamento de instalaciones térmicas solo admite la salida directa por fachada o patio para generadores de gas, y en casos tasados (IT 1.3.4.1.3.1); una estufa de leña o de pellets no entra en esa excepción. Además, el conducto de humos de combustión no se puede unificar con otras instalaciones de evacuación (IT 1.3.4.1.3.2, punto 1): la estufa no comparte tubo con la campana.

La caldera individual que se saca por la fachada al quitar la calefacción central tiene su propia página.

El humo y el olor que molestan

Si la chimenea está bien autorizada pero el humo o el olor entran en las casas, la vía es la de las actividades molestas: el presidente, por su cuenta o a petición de cualquier propietario u ocupante, requiere al local que cese; si sigue, con autorización de la junta, demanda al propietario y, en su caso, al inquilino, y el juez puede ordenar el cese como medida cautelar (art. 7.2 LPH). El Código Civil hace responder al propietario de los daños causados "por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades" (art. 1908.2).

El reglamento de instalaciones térmicas clasifica el aire de las campanas de humos en la categoría de contaminación más alta, AE 4: no se puede recircular ni pasar a otros locales, y su salida no puede ser común con la del aire de oficinas, restaurantes o aseos (IT 1.1.4.2.5). En Madrid, además, la ordenanza obliga a limpiar y mantener la captación, el filtrado y el conducto al menos una vez al año (art. 23.1.e), y la queja va al ayuntamiento.

Si la chimenea lleva años puesta

Saber que existe no es consentirla. El Supremo repite que el conocimiento y el silencio de la comunidad no equivalen a consentimiento, salvo actos inequívocos, y que la acción para recuperar un elemento común alterado o reponerlo a su estado anterior es real y prescribe a los treinta años (sentencia 1006/2025, sobre un local que techó el patio comunitario y lo usaba de cocina). Si la comunidad no está de acuerdo, que lo diga por escrito y conste en el acta. Ojo con dejarlo pasar: si los estatutos permiten la salida de humos, el Supremo no ordenó quitar dos chimeneas que la comunidad conocía y toleró siete años (sentencia 861/2023).

Lo que no puede hacer es cambiar de criterio cuando el otro ya ha invertido. En 2017, una comunidad de Madrid acordó prohibir el uso de una chimenea al patio que había autorizado en 1990 solo para el inquilino de entonces. Siguió allí con otro restaurante desde 2002, y el nuevo dueño del local la reformó en 2016 con el proyecto entregado a la presidenta y al administrador, que visitaron la obra. El Supremo confirmó la nulidad del acuerdo por ir contra los actos propios y la buena fe (sentencia 103/2026).

Y si el ayuntamiento obliga al local a adaptar una chimenea ya existente, la comunidad no puede impedirlo ni cerrarle el acceso a la azotea: son obras obligatorias que no necesitan acuerdo de la junta (art. 10.1.a; sentencia 12/2022). Rehacerla por el mismo trazado para cumplir la normativa tampoco justifica derribarla (sentencia 107/2024).

Si la comunidad está en Cataluña

Rige el Código Civil catalán. Las obras en el local no pueden perjudicar a los demás ni alterar "la configuración o el aspecto exterior del conjunto" (art. 553-36.2); hay que comunicarlas antes a la presidencia o a la administración y, si alteran elementos comunes, necesitan acuerdo de la junta (553-36.3). Las fachadas y las cubiertas son elementos comunes (553-41). Una innovación física que afecte a la estructura o a la configuración exterior pide cuatro quintos de propietarios y cuotas (553-26.2.b), y aquí sí cuentan los ausentes que no se oponen por escrito en un mes (553-26.3.b). Pero vincular el uso exclusivo de un elemento común a un local exige unanimidad (553-26.1.c), y no hemos encontrado doctrina que diga si una chimenea adosada entra ahí.

Los estatutos pueden regular el uso de los elementos privativos y comunes (art. 553-11.1.a), y modificarlos pide también cuatro quintos (553-26.2.a). Contra el humo y los olores, la presidencia debe requerir el cese de los actos contrarios a la convivencia, y la junta puede demandar (553-40). Las inmisiones de humo, vapores u olor por actos ilegítimos del vecindario que causan daños están prohibidas (art. 546-13); si vienen de una instalación con autorización administrativa y son sustanciales, los vecinos pueden pedir las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables y una indemnización, que prescribe a los tres años (546-14.5 y 7).

La comunidad puede exigir que se reponga lo alterado sin su consentimiento. Se entiende que consintió si la obra es notoria, no resta solidez al edificio, no ocupa elementos comunes ni crea servidumbres y no se opuso en los cuatro años siguientes a acabarla (art. 553-36.4). La ley no dice si un conducto adosado a la fachada o al patio ocupa un elemento común.

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