¿Qué puede hacer la comunidad con un vecino ruidoso o molesto?

Qué actividades se pueden frenar

El propietario y el ocupante no pueden desarrollar en el piso ni en el resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que dañen la finca o que contravengan las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 7.2).

El ruido vecinal, además, lo regulan las ordenanzas municipales. La ley estatal del ruido deja fuera los comportamientos de los vecinos solo mientras se mantengan dentro de los límites tolerables según esas ordenanzas y los usos locales (arts. 2.2.a y 6 de la Ley 37/2003). Por encima de esos límites, el vecino afectado también puede acudir al ayuntamiento.

Primer paso: el requerimiento del presidente

El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requiere a quien realice la actividad para que cese de inmediato, advirtiéndole de que se iniciarán acciones judiciales (art. 7.2). Conviene hacerlo por un medio que deje constancia de la entrega y del contenido: la demanda tiene que ir acompañada de la acreditación de ese requerimiento.

Segundo paso: la junta y la demanda

Si persiste, el presidente necesita la autorización de la junta, convocada al efecto, para presentar la acción de cesación. Se tramita por juicio ordinario, y la demanda se acompaña del requerimiento y del certificado del acuerdo de la junta (art. 7.2). La ley no exige una mayoría especial para esa autorización, así que basta la ordinaria (art. 17.7). Desde 2025, antes de demandar hay que intentar una negociación (Ley Orgánica 1/2025).

Presentada la demanda, el juez puede ordenar como medida cautelar el cese inmediato de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia (art. 7.2).

Lo que puede ordenar la sentencia

El cese definitivo de la actividad, la indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho a usar la vivienda o el local durante un máximo de tres años, según la gravedad y los perjuicios causados a la comunidad. Si el infractor no es el propietario, la extinción de todos sus derechos sobre la vivienda y su lanzamiento (art. 7.2).

Si la comunidad está en Cataluña

Rige el Código Civil catalán, con un procedimiento parecido pero no igual. Se prohíben las actividades contrarias a la convivencia normal o que dañen o pongan en peligro el inmueble, además de las excluidas por los estatutos, la normativa urbanística o la ley (art. 553-40.1).

La presidencia requiere al infractor por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, no de uno solo. Si persiste, la junta puede ejercer la acción de cesación, y el juez adopta las medidas cautelares que considere, incluido el cese inmediato (art. 553-40.2). La privación del uso llega a dos años, no tres, y se puede pedir la extinción del contrato de alquiler del ocupante (art. 553-40.3).

Dónde lo dice la ley

• Art. 7.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Actividades prohibidas, requerimiento y acción de cesación

  Ver el texto oficial

• Art. 17.7 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Mayoría ordinaria de la junta

  Ver el texto oficial

• Arts. 2.2.a y 6 · Ley 37/2003 del Ruido

  Ruido vecinal y ordenanzas municipales

  Ver el texto oficial

• Art. 5 · Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia de la Justicia

  Intento previo de negociación

  Ver el texto oficial

• Art. 553-40 · Libro V del Código Civil de Cataluña

  Actividades prohibidas y acción de cesación en Cataluña

  Ver el texto oficial

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