Con la ley en la mano
No por la vía rápida. La mayoría de tres quintos del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal solo vale para la actividad del art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la cesión turística "de la totalidad de una vivienda" sometida a la normativa turística. Alquilar por habitaciones o por temporada no es eso. Para prohibirlo hace falta una cláusula en los estatutos sobre el uso de los pisos (art. 5 LPH), que se aprueba por unanimidad (art. 17.6), contando a favor a los ausentes que no se opongan en 30 días (art. 17.8), y solo perjudica a quien compre después si está inscrita en el Registro (art. 5).
Qué distingue la ley
La Ley de Arrendamientos Urbanos separa el arrendamiento de vivienda, el que satisface "la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" (art. 2.1), del arrendamiento para uso distinto, en el que incluye expresamente los celebrados "por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra" (art. 3.2). Y excluye de su ámbito la cesión turística de la totalidad de una vivienda sometida a normativa turística (art. 5.e). La ley vigente no menciona el alquiler de habitaciones.
Solo la última, la del art. 5.e, es la que la Ley de Propiedad Horizontal somete a la aprobación expresa de la comunidad por tres quintos (arts. 7.3 y 17.12). Lo explicamos en la página de pisos turísticos.
Lo que la comunidad sí puede hacer
Una cláusula estatutaria que limite el destino de los pisos es válida: el título puede contener "disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales" (art. 5). Cambiar los estatutos exige unanimidad (art. 17.6), con la regla del ausente que calla 30 días (art. 17.8). Inscrita, obliga también a quien compre después.
Sin estatutos, la comunidad no puede prohibir un alquiler, pero sí actuar contra lo que pase dentro: si el ocupante hace actividades molestas o dañosas, el presidente le requiere y la junta puede autorizar la acción de cesación contra el propietario y el ocupante, que puede terminar con la extinción de los derechos del ocupante y su lanzamiento (art. 7.2). Y las normas de régimen interior regulan el uso de lo común (art. 6); el propietario que alquila responde de que sus inquilinos las respeten (arts. 3 y 9.1.b).
Si la comunidad está en Cataluña
Los estatutos pueden limitar las actividades que se realizan en los elementos privativos (art. 553-11.2.e del Código Civil catalán), y modificarlos exige cuatro quintos (art. 553-26.2.a), contando a los ausentes que no se oponen en un mes (art. 553-26.3.b). Las cláusulas no inscritas no perjudican a terceros de buena fe (art. 553-11.3).
Dónde lo dice la ley
Arts. 7.3 y 17.12 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Tres quintos solo para pisos turísticos
Ver el texto oficialArts. 5, 17.6 y 17.8 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Estatutos sobre el uso de los pisos
Ver el texto oficialArt. 7.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Actividades molestas del ocupante
Ver el texto oficialArts. 2, 3 y 5 · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Vivienda, temporada y piso turístico
Ver el texto oficialArt. 3 · Real Decreto-ley 26/2026 (derogado)
Habitaciones y cesión turística parcial, sin efecto
Ver el texto oficialDerogación del RDL 26/2026 · Resolución de 2 de octubre de 2026, del Congreso
Vuelve la redacción anterior
Ver el texto oficialArts. 553-11 y 553-26 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Estatutos y cuatro quintos
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Puede la comunidad prohibir alquilar un piso por habitaciones?
Solo cambiando los estatutos por unanimidad (arts. 5 y 17.6 LPH). Los tres quintos del art. 17.12 son para los pisos turísticos del art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que hoy solo incluye la cesión de la totalidad de una vivienda.
¿Y el alquiler de temporada?
Tampoco por tres quintos: la Ley de Arrendamientos Urbanos lo trata como arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3.2), no como piso turístico. Hace falta una cláusula en los estatutos (art. 5).
¿Alquilar habitaciones a turistas cuenta como piso turístico?
Con la ley vigente a 3 de octubre de 2026, la letra e) del art. 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos habla de la cesión de "la totalidad de una vivienda". El Real Decreto-ley 26/2026 la extendía a "la totalidad o parte", pero quedó derogado el 2 de octubre de 2026.
Los inquilinos de las habitaciones hacen ruido todas las noches. ¿Qué hacemos?
El presidente les requiere que cesen y, si siguen, la junta puede autorizar la acción de cesación contra el propietario y los ocupantes (art. 7.2 LPH). Lo explicamos en la página del vecino ruidoso.
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