Lo que exige unanimidad: prohibir los animales en los pisos
El título constitutivo puede contener reglas sobre «el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales» (art. 5 LPH), y esas reglas forman los estatutos, que solo perjudican a terceros si están inscritos en el Registro. Si vuestros estatutos ya tienen una regla así y están inscritos, obliga también a quien compre después. Para hacerla cumplir, el art. 7.2 prevé el requerimiento del presidente y la demanda con autorización de la junta frente a las «actividades prohibidas en los estatutos»; la ley no aclara si tener un animal es una «actividad» en ese sentido.
La ley no lo dice con estas palabras: es lo que resulta de leer juntos los arts. 5 y 6, que reservan al título y los estatutos las reglas de uso de cada piso y dejan a las normas de régimen interior los detalles de la convivencia y el uso de lo común. Si los estatutos no lo dicen, añadirlo es modificarlos, y eso necesita la unanimidad del total de propietarios y cuotas (art. 17.6). El ausente que, informado del acuerdo, no se opone en 30 días cuenta a favor (art. 17.8), pero basta un voto en contra de los presentes para que no salga.
Lo que basta con mayoría: el uso de lo común
Las normas de régimen interior regulan «los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes», dentro de los límites de la ley y los estatutos, y obligan a todo titular (art. 6 LPH). Se aprueban y se cambian como los acuerdos de administración, con la mayoría general del art. 17.7.
Es la herramienta para lo que de verdad suele molestar: perros sueltos en el portal o en el ascensor, animales en la piscina o en el jardín comunitario, excrementos en las zonas comunes. Conviene que la norma sea concreta y se comunique a todos.
Si un animal molesta o causa daños
Los ladridos continuos o los olores pueden ser una actividad molesta. El presidente, por su cuenta o a petición de cualquier propietario u ocupante, requiere a quien la cause que pare; si sigue, y con autorización de la junta, puede demandar al propietario y, en su caso, al ocupante para que cese (art. 7.2 LPH). El procedimiento es el mismo que con cualquier vecino molesto.
La Ley 7/2023 obliga además a quien convive con un animal de compañía a adoptar las medidas necesarias para que su tenencia o circulación no ocasione molestias, peligros o daños (art. 26.c), y a evitar que deje excrementos y orines en lugares de paso, como fachadas o puertas, limpiándolos en todo caso (art. 26.e).
De los daños responde quien posee el animal o se sirve de él, aunque se le escape (art. 1905 del Código Civil; también art. 24.3 de la Ley 7/2023).
Si la comunidad está en Cataluña
Los estatutos pueden contener limitaciones de uso de los elementos privativos (art. 553-11.1.b del Código Civil catalán), y modificarlos exige cuatro quintos de propietarios y cuotas (art. 553-26.2.a), no unanimidad. Cuenta a favor el ausente que no se opone por escrito en un mes (art. 553-26.3.b).
El reglamento de régimen interior, que contiene las reglas de convivencia y de uso de los elementos comunes, se aprueba por mayoría simple (arts. 553-12.1 y 553-25.2.h) y obliga a propietarios y usuarios (art. 553-12.2). Frente a actividades contrarias a la convivencia normal, la presidencia requiere a quien las hace, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios (art. 553-40).
Dónde lo dice la ley
Arts. 5 y 6 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Estatutos y normas de régimen interior
Ver el texto oficialArt. 7.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Actividades prohibidas en los estatutos y actividades molestas
Ver el texto oficialArt. 17.6, 17.7 y 17.8 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Unanimidad, mayoría y voto del ausente
Ver el texto oficialArts. 24.3 y 26.c y e · Ley 7/2023 de bienestar animal
Molestias, daños y excrementos
Ver el texto oficialArt. 27.e e i · Ley 7/2023 de bienestar animal
Terrazas, balcones y trasteros; perros solos más de 24 horas
Ver el texto oficialArt. 1905 · Código Civil
El poseedor responde de los daños del animal
Ver el texto oficialArts. 553-11, 553-12, 553-26 y 553-40 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Estatutos, reglamento interior y actividades contrarias a la convivencia
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Puede la junta prohibir los perros por mayoría?
Dentro de los pisos, no: tiene que estar en los estatutos, y cambiarlos exige unanimidad (arts. 5 y 17.6 LPH). En las zonas comunes, sí puede regular su uso por mayoría con normas de régimen interior (art. 6).
Los estatutos de mi edificio prohíben los animales. ¿Me pueden obligar a deshacerme del mío?
La ley no lo resuelve del todo. Los estatutos obligan a los propietarios y, si están inscritos en el Registro, también a quien compre después (art. 5 LPH). El cauce para hacer cumplir lo que prohíben es el del art. 7.2 (requerimiento del presidente y demanda con autorización de la junta), pero ese artículo habla de «actividades», y no aclara si tener un animal lo es.
Un vecino deja al perro en la terraza todo el día. ¿Qué puede hacer la comunidad?
Mantener de forma habitual a perros y gatos en terrazas, balcones o patios está prohibido por la Ley 7/2023 (art. 27.e), y lo sanciona la Administración: la comunidad puede denunciarlo. Si además molesta a los vecinos, cabe el requerimiento del art. 7.2 LPH.
¿Quién paga si el perro de un vecino muerde a alguien en el portal?
El poseedor del animal o quien se sirve de él, aunque se le haya escapado; solo se libra si el daño viene de fuerza mayor o de culpa de quien lo sufrió (art. 1905 del Código Civil).
En Cataluña, ¿hace falta unanimidad?
No. Las limitaciones de uso de los pisos se meten en los estatutos, y modificarlos exige cuatro quintos de propietarios y cuotas (arts. 553-11.1.b y 553-26.2.a del Código Civil catalán). Las normas de uso de lo común, por mayoría simple (art. 553-25.2.h).
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