Qué son y si son obligatorios
Los estatutos son las reglas propias de la comunidad que se añaden al título constitutivo: uso o destino del edificio y de los pisos, instalaciones y servicios, gastos, administración, seguros, conservación y reparaciones. La ley dice que el título "podrá contener" esas reglas (art. 5 LPH): no son obligatorios. Una comunidad sin estatutos se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y por las normas de régimen interior que apruebe.
Las normas de régimen interior son otra cosa: regulan los detalles de la convivencia y el uso de los servicios y zonas comunes, dentro de lo que permitan la ley y los estatutos, y se aprueban y cambian con la mayoría de los acuerdos sobre administración (art. 6), no por unanimidad.
Cómo se cambian
Los acuerdos que modifican las reglas del título constitutivo o de los estatutos y que la ley no regula expresamente necesitan la unanimidad del total de los propietarios, que representen el total de las cuotas (art. 17.6). Para el cómputo, los ausentes citados que, informados del acuerdo, no comunican su discrepancia al secretario en 30 días naturales se cuentan a favor (17.8). No vale para las reformas hechas para aprovechamiento privativo ni para los acuerdos cuyo coste no se puede repercutir a quien no votó a favor.
Además del ascensor, la portería y los pisos turísticos, la ley fija tres quintos para dividir, agregar o segregar pisos y locales, construir nuevas plantas o cerrar terrazas (art. 17.4), y para cuotas especiales o un aumento de hasta el 20 % en los gastos del piso turístico (17.12).
Una vez aprobados, importa inscribirlos: el estatuto "no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad" (art. 5), y cualquier modificación del título sigue los mismos requisitos que su constitución, salvo lo que la ley dice sobre la validez de los acuerdos.
Dónde se consiguen
Si los estatutos se inscribieron, constan en el Registro de la Propiedad, que es público para quien tenga interés conocido (art. 221 de la Ley Hipotecaria). El registro los da por nota simple, que es informativa y puede ser literal si se pide, o por certificación (art. 222). Si no se inscribieron, solo los tiene la comunidad: pídelos al administrador o al secretario.
Si la comunidad está en Cataluña
Allí rige el Código Civil catalán. Modificar el título de constitución y los estatutos requiere cuatro quintos de los propietarios con derecho a voto, que representen cuatro quintos de las cuotas, salvo que una ley diga otra cosa (art. 553-26.2.a). El acuerdo se entiende adoptado si vota a favor la mayoría simple de los participantes y, en el mes siguiente a la notificación, se llega a los cuatro quintos contando a los ausentes que no se opongan por escrito a la secretaría (553-26.3.b).
El código lista cláusulas estatutarias válidas, como las que limitan las actividades en los pisos o eximen a algunos propietarios de los gastos del portal, la escalera o el ascensor (553-11.2). Las normas no inscritas no perjudican a terceros de buena fe (553-11.3). El reglamento de régimen interior no puede oponerse a los estatutos y obliga a propietarios y usuarios (553-12).
Dónde lo dice la ley
Arts. 5 y 6 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Estatutos opcionales, inscripción y normas de régimen interior
Ver el texto oficialArt. 17 (apdos. 2, 3, 4, 6, 8 y 12) · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Unanimidad, ausentes y mayorías propias
Ver el texto oficialArts. 221 y 222 · Ley Hipotecaria
Nota simple y certificación del Registro
Ver el texto oficialArts. 553-11, 553-12 y 553-26 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Estatutos, reglamento y cuatro quintos
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Puede una comunidad no tener estatutos?
Sí. La ley dice que el título constitutivo "podrá contener" estatutos (art. 5 LPH). Sin ellos rige la Ley de Propiedad Horizontal, y la junta puede aprobar normas de régimen interior para la convivencia y el uso de las zonas comunes con la mayoría de los acuerdos de administración (art. 6).
Un vecino no va nunca a las juntas. ¿Bloquea el cambio de estatutos?
No, si está bien citado y no se opone: cuando se le comunica el acuerdo, tiene 30 días naturales para manifestar su discrepancia al secretario, y si no lo hace cuenta como voto a favor (art. 17.8). Sí lo bloquea el que vota en contra o se opone en plazo.
¿Se pueden cambiar los estatutos para prohibir los pisos turísticos sin unanimidad?
Sí: el acuerdo que aprueba, limita, condiciona o prohíbe esa actividad necesita tres quintos de propietarios y cuotas, suponga o no modificación de los estatutos, y no tiene efectos retroactivos (art. 17.12). Lo explicamos en la página de pisos turísticos.
¿Cómo pido los estatutos al Registro de la Propiedad?
Con una nota simple, que puede ser literal si lo pides, o con una certificación (art. 222 de la Ley Hipotecaria). Solo aparecerán si se inscribieron; si no, los tiene la comunidad.
¿Los estatutos pueden prohibir tener perros en los pisos?
Pueden limitar el uso de los pisos (art. 5 LPH), y cambiarlos para hacerlo exige unanimidad (17.6). Lo explicamos con detalle en la página de animales en la comunidad.
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