¿Quién puede asistir a la junta de propietarios? ¿Puede ir un abogado?

Quién tiene derecho a estar en la junta

Los propietarios. La asistencia a la junta "será personal o por representación legal o voluntaria", y para acreditar la representación basta "un escrito firmado por el propietario" (art. 15.1). La ley no pide notario ni un modelo, ni limita quién puede ser representante.

El acta recoge a todos los asistentes con sus cargos y a los propietarios representados, con sus cuotas (art. 19.2.d), y el secretario conserva cinco años los apoderamientos junto con las convocatorias de cada junta (art. 19.4). Por eso conviene que el representante entregue el escrito al empezar: es lo que demuestra después que estaba ahí por alguien.

El abogado o asesor de un propietario

Como representante, sí. Si el propietario no va y manda a su abogado con un escrito firmado, el abogado asiste, habla y vota en su nombre (art. 15.1). La Audiencia Provincial de Málaga lo dice sin rodeos: "si un propietario quiere que su abogado asista a la junta en su representación, la Comunidad no se puede negar" (sentencia 201/2024, de 20 de marzo).

Como acompañante del propietario que también está en la sala, la ley no dice nada. En ese caso de Marbella, el juzgado obligó a la comunidad a dejar entrar al propietario con su letrado. La Audiencia revocó ese punto: para que asista junto al propietario quien no es propietario ni va como representante hace falta el consentimiento de la junta, que puede negarse por mayoría al inicio de la reunión. Propuso como salida intermedia admitirlo sin voto y sin intervenir en los debates.

No hemos encontrado ninguna sentencia del Tribunal Supremo sobre esto, y la propia Audiencia habla de "ausencia de jurisprudencia en la materia". Una sentencia de una Audiencia orienta, pero no es jurisprudencia ni obliga a ningún juzgado, tampoco a los de Málaga; la propia sentencia remite a ese criterio «a modo de orientación».

En la práctica: si el asunto es delicado (una demanda contra ti, una obra tuya que se discute), pide por escrito al presidente que incluya en el orden del día si la junta admite a tu asesor; está obligado a incluirlo en la siguiente junta (art. 16.2). Si temes un no, la alternativa segura es la representación, sabiendo que entonces vas tú o va él, no los dos.

El inquilino

No tiene un derecho propio a asistir. La Ley de Propiedad Horizontal habla de propietarios, y la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el alquiler de vivienda, solo permite pactar que el inquilino pague los gastos generales de la comunidad, por escrito y con su importe anual (art. 20.1 LAU); no le da un sitio en la junta. Pagar la cuota por contrato no le da voto.

Puede ir si el propietario le firma un escrito de representación (art. 15.1). Entonces vota en nombre del propietario, y como este le indique si el escrito lo dice. Sin ese escrito, que el inquilino vaya y vote no sustituye al propietario: el Tribunal Supremo anuló unas juntas en las que había pasado eso y calificó de «anómala» la participación de la arrendataria (sentencia 726/2007, de 28 de junio, con la ley anterior a 1999). Quién paga qué entre los dos lo explicamos en la guía de gastos de comunidad entre inquilino y propietario.

Un detalle que importa al casero: si el propietario no ha comunicado a la comunidad otro domicilio, la citación se entrega en el piso y vale aunque la recoja el ocupante (art. 9.1.h). Si el inquilino no se la pasa, el propietario no podrá alegar que no le citaron.

El cónyuge y los pisos con varios dueños

La ley no distingue por parentesco. Si el piso es solo tuyo, tu pareja es, a efectos de la junta, una persona más: puede ir en tu lugar con tu escrito firmado (art. 15.1), y acompañarte depende de lo mismo que el asesor del apartado anterior.

Si el piso pertenece a varias personas, "éstos nombrarán un representante para asistir y votar" (art. 15.1). El piso tiene un voto, no uno por dueño, y la ley pide nombrar a uno para asistir, no solo para votar. Según la Audiencia de Málaga, va ese; si el otro quiere estar, necesita el permiso de la junta, como cualquier acompañante. Si el piso es de una pareja en gananciales, la ley no dice expresamente si se aplica esta regla de varios dueños.

El usufructuario y el propietario que debe cuotas

Con usufructo, la asistencia y el voto son del nudo propietario, pero se entiende que le representa el usufructuario salvo que diga lo contrario; para las obras extraordinarias y de mejora, esa delegación tiene que ser expresa (art. 15.1); los límites de esa representación están en la guía de usufructo, herencia y divorcio.

El propietario que no está al corriente de pago al empezar la junta entra y puede intervenir en las deliberaciones, pero no vota, salvo que haya impugnado la deuda en el juzgado o la haya consignado (art. 15.2). No se le puede dejar en la puerta. Cómo se le reclama, en la guía del vecino moroso.

El administrador, el secretario y los invitados

El administrador puede ser un propietario o un profesional de fuera (art. 13.6). Si la junta le ha nombrado secretario-administrador, está en la junta porque le toca: entre sus funciones está "actuar, en su caso, como secretario de la Junta" (art. 20.e), y el acta la firman el presidente y el secretario (art. 19.3). El cargo no le da voto: vota solo si es propietario o si lleva el escrito de representación de alguno (art. 15.1), y entonces vota en nombre de ese propietario.

Para los terceros que trae la comunidad, como el arquitecto que explica una obra o el abogado de la comunidad, la ley tampoco dice nada. La Audiencia de Málaga entiende que necesitan el permiso de la junta y que deben figurar en el acta como invitados, no como representantes. Lo práctico es anunciarlo en la convocatoria ("asistirá el técnico de la obra para explicar el presupuesto"), que la junta lo admita al empezar y que el acta lo recoja como invitado.

Cuándo se puede impedir la entrada

A un propietario, a su representante con escrito firmado o al propietario con deudas, no. Todos tienen derecho a asistir (art. 15). Si se les deja fuera, los acuerdos de esa junta se pueden impugnar: la ley legitima expresamente a los ausentes y a quienes hayan sido privados indebidamente de su voto (art. 18.2), siempre que estén al corriente de pago o consignen antes judicialmente lo que deben, salvo si el acuerdo trata de las cuotas de participación, con un plazo de tres meses, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, que para los ausentes cuenta desde que se les comunica (art. 18.3).

Si el representante llega sin escrito ni otro documento que acredite la representación, no puede acreditarla como prevé la ley (art. 15.1), y su voto queda expuesto a que se impugne. Lo prudente es no contarlo y que conste en el acta. Puede quedarse si la junta lo admite.

A quien no es propietario ni va como representante, sí, según la Audiencia de Málaga: decide la junta, por mayoría y al empezar. Y la Ley de Propiedad Horizontal no regula cómo echar a un asistente que interrumpe la reunión; si ocurre, que el secretario lo anote en el acta tal como pasó.

Si la comunidad está en Cataluña

El Código Civil catalán lo dice más claro que la ley estatal: "el derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios", que asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria acreditada por escrito (art. 553-22.1). La asistencia incluye voz y voto (art. 553-22.2), salvo para los propietarios con deudas, que tienen voz pero no voto si no han consignado o impugnado la deuda (arts. 553-21.4.d y 553-24.1).

Los cotitulares de un piso designan a uno para asistir (art. 553-22.3), y el usufructuario representa al nudo propietario salvo que este diga lo contrario, aunque la representación tiene que ser expresa para acuerdos sobre el título, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora (art. 553-22.4). Además de la representación, el voto se puede delegar en otro propietario con un escrito nominativo para una junta concreta, que tiene que llegar antes de que empiece (art. 553-24.2.c), y los estatutos o la junta pueden permitir asistir por videoconferencia (art. 553-22.1).

Hay un tercero que la ley catalana sí prevé: el notario. El presidente puede pedirle que levante acta, y tiene que hacerlo si lo solicitan por escrito, al menos cinco días antes, una cuarta parte de los propietarios o quienes tengan la cuarta parte de las cuotas (art. 553-27.3). Sobre el asesor que acompaña a un propietario, tampoco dice nada.

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