¿Cómo se convoca la junta de propietarios?

Quién convoca y cuándo

La junta tiene que reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas. Además, se reúne cuando lo considere conveniente el presidente o cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o propietarios que sumen al menos el 25 % de las cuotas (art. 16.1).

Convoca el presidente y, en su defecto, los propietarios que han promovido la reunión (art. 16.2). Es decir: si un grupo de vecinos que alcanza ese 25 % pide una junta y el presidente no la convoca, pueden convocarla ellos.

Hay una excepción a todo lo anterior. Si están presentes todos los propietarios y deciden celebrar la junta, es válida aunque nadie la haya convocado (art. 16.3).

Qué tiene que decir la citación

Los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora de la primera convocatoria y, en su caso, de la segunda (art. 16.2). Y una relación de los propietarios que no están al corriente de pago, con la advertencia de que no podrán votar si siguen sin pagar, impugnar la deuda o consignarla cuando empiece la junta (arts. 16.2 y 15.2).

Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que la junta trate un asunto concreto. El presidente no decide si lo incluye: la ley dice que "los incluirá" en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2).

Con cuánta antelación

Seis días como mínimo para la junta ordinaria anual. Para las extraordinarias, la antelación "que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados" (art. 16.3). No hay un número de días, pero una junta extraordinaria citada de un día para otro, sin urgencia que lo justifique, invita a que alguien alegue que no pudo enterarse.

La segunda convocatoria puede celebrarse el mismo día, media hora después de la primera, si la citación ya lo preveía. Si no lo preveía, hay que convocarla de nuevo en los ocho días naturales siguientes y con al menos tres días de antelación (art. 16.2).

Cómo se entrega

En el domicilio que cada propietario haya comunicado a la comunidad. Si no ha comunicado ninguno, en el propio piso o local, y vale aunque la recoja quien viva en él (art. 9.1.h).

Si ni así se puede entregar, se coloca en el tablón de anuncios o en un lugar visible de uso común, con una diligencia que explique la fecha y el motivo, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Produce efectos a los tres días naturales (art. 9.1.h).

Un grupo de mensajería o un correo electrónico no aparecen en la ley. Sirven para avisar, pero si un vecino dice que no recibió la citación, lo que protege a la comunidad es haberla entregado como dice el art. 9.

Primera y segunda convocatoria

En primera convocatoria tiene que asistir la mayoría de los propietarios que, a la vez, represente la mayoría de las cuotas. Si no se llega, la junta se celebra en segunda convocatoria sin mínimo de asistencia (art. 16.2).

En segunda, los acuerdos que solo necesitan mayoría simple se aprueban con la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes (art. 17.7). Los acuerdos que exigen mayorías reforzadas, como tres quintos, se cuentan sobre el total de propietarios, asistan o no.

Si la comunidad está en Cataluña

En Cataluña rige el Código Civil catalán, y la convocatoria cambia bastante. Convoca la presidencia; si no lo hace, la vicepresidencia y después los promotores (art. 553-21.1). La antelación mínima es de ocho días naturales para cualquier junta, salvo las extraordinarias urgentes, en las que basta que los propietarios hayan podido conocerla antes (art. 553-21.2 y 3).

Se puede enviar por correo postal o electrónico si se garantiza la autenticidad, y hay que publicarla también en el tablón con la misma antelación (art. 553-21.2). Debe incluir el orden del día, la lista de deudores y la advertencia sobre cómo se cuentan los votos de los ausentes, y la documentación de los asuntos se envía con ella o se indica dónde consultarla (art. 553-21.4 y 5).

No hay segunda convocatoria: la junta se constituye con los propietarios que asistan, sean cuantos sean (art. 553-23.1). Y la ley lo dice expresamente: solo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos del orden del día (art. 553-25.1).

Dónde lo dice la ley

• Art. 16 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Quién convoca, contenido, plazos y segunda convocatoria

  Ver el texto oficial

• Art. 9.1.h · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Domicilio para citaciones y notificación en el tablón

  Ver el texto oficial

• Art. 15.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  El propietario con deudas no vota

  Ver el texto oficial

• Art. 17.7 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Mayoría en segunda convocatoria

  Ver el texto oficial

• Art. 18 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Impugnación de acuerdos contrarios a la ley

  Ver el texto oficial

• Arts. 553-21, 553-23 y 553-25.1 CCCat · Libro V del Código Civil de Cataluña

  Convocatoria, constitución y orden del día en Cataluña

  Ver el texto oficial

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