Artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal: quién puede asistir y votar en la junta

Ir en persona o mandar a alguien

A la junta se asiste en persona o por representante, y la representación puede ser legal o voluntaria (apartado 1). Para la voluntaria, la de quien manda a un vecino, a un familiar o al inquilino, la ley se conforma con «un escrito firmado por el propietario».

No pide más: ni notario, ni un modelo oficial, ni que el representante sea propietario, ni un tope de representaciones por persona. Conviene que el escrito diga qué junta es y quién te representa, porque el acta tiene que recoger a los propietarios representados con sus cuotas (art. 19.2.d) y el secretario debe conservar los apoderamientos durante cinco años (art. 19.4).

Pisos de varios dueños

Si un piso o local pertenece «pro indiviso» a varias personas, por una herencia o porque lo compró una pareja, nombran a un representante para asistir y votar (apartado 1). El piso vota una vez, no una por cada dueño. La ley no dice qué pasa si no se ponen de acuerdo en a quién mandar.

Usufructo: vota el dueño, aunque vaya el usufructuario

Si el piso está en usufructo, la asistencia y el voto son del nudo propietario, pero la ley entiende que le representa el usufructuario salvo que diga lo contrario. Esa representación automática tiene un límite: para las obras extraordinarias y de mejora, y para los acuerdos de la «regla primera» del art. 17, la delegación tiene que ser expresa (apartado 1).

Esa remisión tiene trampa. El art. 15 conserva la redacción de 1999, y entonces la regla primera del art. 17 era la de la unanimidad para cambiar el título o los estatutos, junto con los tres quintos para servicios como el ascensor o la portería. Desde la Ley 8/2013 el art. 17 se ordena de otra forma: su apartado 1 trata hoy de telecomunicaciones y renovables, y la unanimidad está en el 6. La ley no aclara si la remisión va ahora a ese apartado 1 o a lo que en 1999 era la regla primera. Si la junta vota una obra, una mejora o un cambio de estatutos, que el usufructuario lleve un escrito del nudo propietario y la discusión no existe.

El que debe cuotas: voz sí, voto no

El apartado 2 alcanza a quien, al iniciarse la junta, no esté al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad. Puede participar en las deliberaciones, pero no votar, salvo que haya impugnado judicialmente esas deudas o las haya consignado ante el juez o ante notario.

Su persona y su cuota no se computan para alcanzar las mayorías, y el acta refleja quiénes se quedaron sin voto. El aviso llega antes: la convocatoria tiene que incluir la lista de propietarios que no están al corriente y advertir de que pueden perder el voto (art. 16.2).

Mandar a otro no lo arregla. El representante vota por el propietario, así que si el propietario no puede votar, quien va en su nombre tampoco.

Cómo ha cambiado

1. 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
2. 18 de marzo de 1988 · Ley 2/1988, de 23 de febrero
3. 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril

Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.

Si la comunidad está en Cataluña

En Cataluña rige el Código Civil catalán. Se asiste en persona o por representación legal, orgánica o voluntaria acreditada por escrito, y los estatutos o la propia junta pueden permitir la asistencia por videoconferencia (art. 553-22.1). Los cotitulares de un piso designan a uno (553-22.3), y con usufructo se presume que el usufructuario representa al nudo propietario, salvo en los acuerdos sobre el título, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora, donde la representación tiene que ser expresa (553-22.4). Aquí la lista está escrita, sin remitir a otro artículo.

Quien tiene deudas con la comunidad cuando se reúne la junta no vota, salvo que acredite que las ha consignado ante el juez o un notario o que las ha impugnado judicialmente (553-24.1), y la convocatoria lo advierte con la lista de deudores (553-21.4.d). Además de la representación, se puede delegar el voto en otro propietario con un escrito que le nombre, para una junta concreta y recibido antes de que empiece, que puede indicar el sentido del voto (553-24.2.c). Y las abstenciones se cuentan en el sentido de la mayoría (553-24.3).

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