¿Qué puede hacer la comunidad con un vecino que no paga las cuotas?

Lo que ocurre sin necesidad de acordar nada

La deuda genera intereses desde el día en que debió pagarse (art. 21.1). No hace falta un acuerdo para eso.

El propietario que no está al corriente cuando empieza la junta puede asistir y hablar, pero no votar, salvo que haya impugnado la deuda en el juzgado o la haya consignado. Su voto y su cuota no cuentan para las mayorías (art. 15.2), y la convocatoria tiene que incluir la lista de deudores con esa advertencia (art. 16.2).

Las medidas que puede acordar la junta

Intereses por encima del legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, mientras dure el impago (art. 21.1). Solo valen hacia delante: no se pueden aplicar a deudas anteriores al acuerdo.

La ley no exige una mayoría especial para acordarlas, así que basta la mayoría ordinaria del art. 17.7. Si se quieren incluir en los estatutos, lo que la ley permite, modificar los estatutos requiere unanimidad (art. 17.6).

Cómo se reclama, paso a paso

1. La junta aprueba la liquidación de la deuda: cuánto debe y por qué conceptos. De ese acuerdo sale el certificado que pide el juzgado, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente (art. 21.3).

2. Se notifica la deuda al vecino en el domicilio que haya comunicado o, si no, en el piso; si no se puede, en el tablón de anuncios durante al menos tres días (arts. 21.3 y 9.1.h).

3. Desde abril de 2025, se le invita a negociar el pago. El monitorio es un proceso especial del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no está entre las excepciones del art. 5.2 de la Ley Orgánica 1/2025. Basta un documento que pruebe que recibió la invitación (art. 10.2), y si no contesta en 30 días naturales se da por terminado sin acuerdo (art. 10.4). La carta que notifica la deuda puede servir para las dos cosas.

4. Se presenta la petición de monitorio en el juzgado con el certificado y la prueba de la notificación. No hace falta abogado ni procurador para esta petición, sea cual sea la cantidad (art. 814.2 LEC). Se pueden incluir las cuotas que venzan hasta la notificación y los gastos de la reclamación (art. 21.3 LPH).

5. El juzgado requiere al vecino para que pague o se oponga en veinte días (art. 815.1 LEC). Si no hace ninguna de las dos cosas, la comunidad pide la ejecución (art. 816). Para ejecutar más de 2.000 € sí hacen falta abogado y procurador (art. 539.1).

Si se opone, el asunto pasa al juicio que corresponda por la cuantía (art. 818.1), con abogado y procurador salvo en los juicios verbales de hasta 2.000 € (arts. 23 y 31 LEC). La comunidad puede pedir entonces el embargo preventivo de sus bienes, y el juzgado lo acuerda sin exigirle fianza (art. 21.4 LPH).

Si el moroso vende el piso

El piso responde de la deuda aunque cambie de dueño: el comprador responde con el propio inmueble de lo que debía el anterior propietario del año en curso y los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e). Por eso el vendedor tiene que declarar en la escritura que está al corriente y aportar un certificado de deudas de la comunidad, que el secretario emite en siete días naturales con el visto bueno del presidente.

Las deudas más antiguas no se pierden, pero ya no están ligadas al piso: hay que reclamárselas al antiguo propietario.

Cuánto tiempo hay para reclamar

Cinco años. Las cuotas son pagos que se hacen "por años o en plazos más breves", que prescriben a los cinco años (art. 1966.3 del Código Civil), y cinco años es también el plazo general de las acciones personales (art. 1964.2). Cada cuota empieza a contar desde que venció.

Si la comunidad está en Cataluña

Rige el Código Civil catalán en lo que toca a la deuda: el piso responde de lo debido del año en curso y los cuatro anteriores, no tres (arts. 553-4.3 y 553-5.1), los créditos generan intereses desde su vencimiento (art. 553-4.4) y el deudor no vota salvo que haya consignado o impugnado (art. 553-24.1). El monitorio y el paso previo de negociación son normas procesales estatales y se aplican igual.

Las medidas disuasorias del art. 21.1 son de la ley estatal. Antes de acordarlas en una comunidad catalana, conviene consultarlo.

Dónde lo dice la ley

• Art. 21 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Intereses, medidas disuasorias y monitorio

  Ver el texto oficial

• Arts. 9.1.e, 15.2 y 16.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Afección del piso, voto y lista de deudores

  Ver el texto oficial

• Arts. 812, 814, 815, 816 y 818 · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil

  Monitorio: petición sin abogado, 20 días, ejecución y oposición

  Ver el texto oficial

• Arts. 23, 31 y 539.1 · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil

  Cuándo hacen falta abogado y procurador

  Ver el texto oficial

• Arts. 5 y 10 · Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia de la Justicia

  Intento previo de negociación y cómo se acredita

  Ver el texto oficial

• Arts. 1964.2 y 1966.3 · Código Civil

  Prescripción a los cinco años

  Ver el texto oficial

• Arts. 553-4, 553-5 y 553-24 · Libro V del Código Civil de Cataluña

  Deudas, afección del piso y voto en Cataluña

  Ver el texto oficial

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