Quién hace qué
A la junta le corresponde aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes (art. 14.b LPH), y debe reunirse por lo menos una vez al año para ello (art. 16.1). El administrador prepara con la debida antelación el plan de gastos y propone cómo pagarlos (art. 20.1.b), y efectúa los pagos y los cobros (art. 20.1.d). Si no hay administrador nombrado, sus funciones las ejerce el presidente (art. 13.5).
La ley no exige auditar las cuentas ni tener una cuenta bancaria a nombre de la comunidad. Encargar una revisión externa es una decisión de la junta, como cualquier otro asunto de interés general (art. 14.e).
Cómo pedir las cuentas
El administrador custodia la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios (art. 20.1.e), y el secretario conserva durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las juntas (art. 19.4). Pídelo por escrito, con constancia de la recepción.
Si quieres que la junta las revise, cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que se trate un asunto, y el presidente lo incluye en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2).
Cómo se impugna la aprobación
Se puede impugnar si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de algún propietario, o causa un grave perjuicio a alguien que no tiene obligación de soportarlo (art. 18.1). Pueden hacerlo quienes salvaron su voto, los ausentes y los privados indebidamente del voto, y hay que estar al corriente de pago o consignar antes la deuda (art. 18.2). El plazo es de tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos; para el ausente cuenta desde que se le comunica (art. 18.3). Lo explicamos en detalle en la página de impugnar un acuerdo de la junta.
Si la comunidad está en Cataluña
La junta se reúne de forma ordinaria una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y elegir los cargos (art. 553-20.1). El administrador prepara las cuentas anuales del ejercicio anterior y el presupuesto (553-18.1.c), y la junta los aprueba (553-19.2.d). El secretario custodia durante cinco años como mínimo la documentación contable (553-17).
A diferencia de la LPH, el fondo de reserva tiene que figurar en contabilidad separada y en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad (553-6.3).
Dónde lo dice la ley
Arts. 14, 15.2, 16 y 17.7 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Junta anual, aprobación y voto del moroso
Ver el texto oficialArts. 19.4 y 20 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Administrador: plan de gastos y documentación a disposición
Ver el texto oficialArts. 18 y 21.3 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Impugnación y certificado de liquidación para el monitorio
Ver el texto oficialArts. 553-6, 553-17 a 553-20 y 553-47 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Cuentas, presupuesto, contabilidad y certificado de impago
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
El administrador no me enseña las facturas. ¿Puede negarse?
La ley le encarga custodiar la documentación de la comunidad "a disposición de los titulares" (art. 20.1.e LPH). Pídelo por escrito y, si no te lo facilita, puedes pedir al presidente que lo incluya en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2): es la junta la que puede remover al administrador (art. 13.7).
¿Hay que auditar las cuentas de la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal no lo exige. La junta puede acordar una revisión externa como cualquier asunto de interés general (art. 14.e).
¿Puede votar las cuentas un vecino que debe cuotas?
Puede participar en la deliberación pero no votar, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado (art. 15.2 LPH). Su cuota no se computa para las mayorías.
No pude ir a la junta y han aprobado unas cuentas con errores. ¿Qué plazo tengo?
Tres meses, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, contados desde que te comunicaron el acuerdo (art. 18.3 LPH). Tienes que estar al corriente de pago o consignar la deuda (art. 18.2).
¿Qué mayoría hace falta para aprobar el presupuesto?
La de los acuerdos ordinarios: mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas, y en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes con más de la mitad de las cuotas presentes (art. 17.7 LPH).
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