¿Tengo que pagar el ascensor del otro portal? Comunidades con varios portales

Si la escritura no dice nada, se paga por cuota

Cuando los portales de un edificio forman una sola comunidad, hay un título con las cuotas de todos los pisos (art. 5), una junta y un presidente (art. 13.2). Cada propietario paga los gastos generales que no se pueden individualizar según la cuota de su piso o local, o según lo que establezcan el título o los estatutos (art. 9.1.e). Y se reputan generales los gastos que no se pueden imputar a uno o varios pisos o locales, «sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes» (art. 9.2).

La ley no dice si el ascensor de un portal es un gasto general o imputable a los pisos de ese portal. No conocemos una sentencia del Tribunal Supremo sobre ese caso concreto, pero su doctrina general lo resuelve: un gasto común solo se puede tratar como individualizable si la exclusión está en el título constitutivo, en los estatutos o en un acuerdo unánime de la junta (sentencia 335/2009, de 29 de mayo, en su fallo). En esa sentencia recuerda que no usar los elementos comunes o tener acceso independiente no exime de pagar según la cuota. Y lo repitió en un pleito sobre ascensores: los propietarios solo quedan fuera de un gasto cuando lo establecen el título, los estatutos o un acuerdo unánime, y la exclusión no puede fundarse, con carácter general, en que no usan el servicio o no obtienen un beneficio directo (sentencia 342/2013, de 6 de mayo).

Una cláusula genérica tampoco da carta blanca a la junta. En un edificio de dos bloques en Cangas del Narcea, los estatutos cargaban los gastos de pasillos, portales, ascensores y escaleras a quienes los usaran, y la junta repartió los gastos comunes por bloques, viviendas y locales. La Audiencia Provincial consideró imprecisa la cláusula y anuló el reparto porque alteraba las cuotas del título, y el Supremo lo confirmó: la cuota del título solo se cambia por unanimidad (sentencia 86/2012, de 20 de febrero).

• Guía: ¿Cómo se reparten los gastos de comunidad?

Cuándo paga cada portal lo suyo

Cuando lo establecen el título constitutivo o los estatutos: el título puede contener reglas sobre gastos (art. 5), y eso es «lo especialmente establecido» del art. 9.1.e. No hace falta que la cláusula sea larga. En una comunidad de Madrid de cuatro portales, la escritura de 1974 remitía a «los Estatutos de Régimen Interior que acuerde cada comunidad en relación al reparto de los gastos específicos de cada escalera», y esos estatutos nunca se aprobaron. Aun así, el Supremo entendió que la cláusula habilitaba el reparto por portales, porque si no sería «estéril», siempre que dentro de cada portal se aplique la cuota (sentencia 791/2022, de 18 de noviembre; lo reiteró en un caso sustancialmente igual, sentencia 1498/2025, de 27 de octubre). Y volver al reparto del título después de unos años aplicando otro no pidió unanimidad, sino mayoría simple (sentencia 791/2022).

O si el título configura el portal como una subcomunidad: las que resultan cuando, «de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo», varios propietarios disponen en comunidad, para su uso exclusivo, de elementos o servicios comunes con unidad e independencia funcional o económica (art. 2.d). Un portal puede serlo, pero tiene que decirlo el título.

Si la cláusula exime de forma genérica a los pisos de un portal de los gastos del ascensor de otro, la exención alcanza también la sustitución o la adaptación del ascensor a la normativa, no solo el mantenimiento (sentencia 342/2013, sobre unos estatutos que cargaban a cada escalera su ascensor); aun así, depende de cómo esté redactada. Otra cosa es instalar un ascensor donde no lo había: en un caso de locales sin acceso por el portal, el Supremo dijo que la exención de los gastos de conservación, limpieza y alumbrado del portal y la escalera no libra de pagar la instalación cuando es necesaria para la habitabilidad del edificio (sentencia 620/2010, de 20 de octubre).

• Ley: Artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal
• Guía: Estatutos de la comunidad: cómo se consiguen y cómo se cambian

Cambiar el reparto: unanimidad, salvo el ascensor nuevo

Repartir por portales cuando el título no lo prevé, o cambiar el reparto que fija, es modificar las reglas del título o de los estatutos, y la ley pide para eso la unanimidad del total de propietarios y cuotas (art. 17.6). Cuenta a favor el voto del ausente que, citado e informado del acuerdo, no manifiesta su discrepancia en treinta días naturales (art. 17.8).

Un acuerdo por mayoría que reparta por portales sin esa base es contrario a la ley y se puede impugnar (art. 18.1.a) en un año; para los ausentes, desde que se les comunica (art. 18.3). Pueden impugnar quienes salvaron su voto, los ausentes y los privados indebidamente del voto. Normalmente hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda, pero no para los acuerdos sobre las cuotas del art. 9 (art. 18.2), y el Supremo incluye ahí cualquier acuerdo que establezca un sistema de reparto de gastos, general o para algunos gastos, permanente u ocasional (sentencia 613/2013, de 22 de octubre; la aplicó a unas cuentas de portales y mancomunidad la 584/2019, de 5 de noviembre). No entran en la excepción el presupuesto, las cuentas o la derrama que aplican el reparto que ya se venía usando, sea el del título o uno aprobado antes y no anulado: si la comunidad lleva años repartiendo por portales, para impugnar las cuentas de este año sí hay que estar al corriente.

La excepción es el ascensor nuevo. Su instalación se aprueba por mayoría de propietarios y cuotas aunque implique modificar el título o los estatutos (art. 17.2), y el acuerdo obliga también a quien vota en contra (art. 17.9). Para el Supremo, los acuerdos directamente asociados a la instalación, incluido cómo se reparte su coste y a quién se exime, se aprueban con esa misma mayoría, aunque se aparten de las cuotas, siempre que no causen un perjuicio grave a algún propietario (sentencias 197/2021, de 12 de abril, y 277/2026, de 23 de febrero, que pide además una causa objetiva y razonable para la exención). Que el coste lo paguen solo los vecinos del portal que lo pone encaja, a nuestro entender, en esa doctrina; no conocemos ninguna sentencia del Supremo sobre el reparto por portales del coste de un ascensor nuevo. La doctrina habla de los acuerdos ligados a la instalación, no del mantenimiento posterior.

Hay otros casos en que la propia ley reparte de otra forma. Las mejoras no necesarias aprobadas por tres quintos cuya cuota de instalación pase de tres mensualidades ordinarias no las paga quien vota en contra (art. 17.4), ni el ausente que manifiesta su discrepancia en treinta días (art. 17.8). Y las infraestructuras de telecomunicaciones o de energías renovables aprobadas por un tercio no se repercuten a quien no votó expresamente a favor (art. 17.1).

• Herramienta: Calculadora de mayorías de la junta
• Guía: ¿Cómo impugnar un acuerdo de la junta?

Un presidente para todos, y alguien por portal

Presidente hay uno, nombrado entre los propietarios (art. 13.2), que representa a toda la comunidad (art. 13.3). Puede haber vicepresidentes, que le sustituyen si falta y le asisten en lo que diga la junta (art. 13.4).

Además, los estatutos o un acuerdo de la junta por mayoría pueden crear otros órganos de gobierno, sin quitar funciones ni responsabilidades a los que fija la ley (art. 13.1). Es la vía para tener un responsable o un delegado por portal que coordine sus asuntos con el presidente.

Si son edificios distintos

Si no es un edificio con varios portales sino dos o más edificaciones independientes, destinadas principalmente a vivienda o locales, cuyos propietarios comparten en copropiedad indivisible otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, es un complejo inmobiliario privado, y puede ser una sola comunidad, una agrupación de comunidades o ninguna de las dos (art. 24). Lo explicamos en la página de urbanizaciones.

• Guía: Urbanizaciones privadas y Ley de Propiedad Horizontal

Si la comunidad está en Cataluña

Rige el Código Civil catalán, que lo regula más, y la doctrina del Supremo citada arriba interpreta la ley estatal. Los gastos comunes se pagan según la cuota o las especialidades del título, los estatutos o los acuerdos de la junta (art. 553-45.1). No usar un elemento común no exime de pagarlo, salvo que los estatutos lo digan para servicios o elementos concretos (art. 553-45.2), y sin perjuicio de que quien vota en contra de una instalación o un servicio nuevo no exigible no lo pague si el gasto supera la cuarta parte del presupuesto anual (art. 553-30.2). Y si los estatutos fijan cuotas especiales para algunos gastos, como los de escaleras diferentes, piscinas o jardines, se pagan según esa cuota (art. 553-45.3). Acordar cuotas especiales de gastos pide cuatro quintos de propietarios y cuotas (art. 553-26.2.e).

En la propiedad horizontal compleja, si se constituyó así, cada escalera, portal o edificio es una subcomunidad (art. 553-48.2), cada piso tiene una cuota particular en su subcomunidad y otra general en el conjunto (art. 553-49), y cada subcomunidad tiene sus órganos y toma sus acuerdos dentro del ámbito que le reconoce el título (art. 553-51.1). Se constituye como una sola comunidad con subcomunidades o como agrupación de comunidades (art. 553-50.1), y acordar la integración en una propiedad horizontal compleja pide unanimidad (art. 553-26.1.g).

• Guía: Propiedad horizontal en Cataluña: qué cambia

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