La regla: cuota, use o no use
Los gastos generales del edificio se pagan "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido" (art. 9.1.e LPH). Son generales los que no se pueden imputar a uno o varios pisos o locales concretos, "sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes" (art. 9.2).
Que el local tenga entrada por la calle, no tenga llave del portal o no suba nunca en ascensor no cambia nada si no hay una cláusula que lo exima.
Lo que dice la exención, y nada más
La excepción es "lo especialmente establecido": el título constitutivo puede contener reglas sobre gastos, y los estatutos inscritos se pueden oponer a terceros, también al que compra el local (art. 5). Una exención de "gastos de portal, escalera y ascensor" cubre esos servicios. No habla de la fachada, la cubierta, la estructura o los bajantes, que también sostienen al local.
La ley no aclara si una exención de los "gastos del ascensor" alcanza a instalar uno nuevo o solo a mantener el que existe. Depende de cómo esté redactada, y si hay discusión la resuelve un juez. Antes de aprobar el reparto, que lo lea el administrador o un abogado.
Cuando el local puede no pagar una obra
Sin exención, hay un caso en que votar en contra libra de pagar, y vale igual para un local que para un piso. Si la junta aprueba por tres quintos una mejora que no es necesaria para la conservación, la habitabilidad, la seguridad ni la accesibilidad, y la cuota de instalación pasa de tres mensualidades ordinarias, el que votó en contra no está obligado a pagarla (art. 17.4 LPH). El art. 9.2 lo deja a salvo expresamente.
No sirve para el ascensor ni para las obras de accesibilidad. Cuando se aprueban, "la comunidad quedará obligada al pago de los gastos", aunque pasen de doce mensualidades al año (art. 17.2), y las obligatorias del art. 10.1 las pagan los propietarios sin votación previa (art. 10.2.a).
Si la comunidad está en Cataluña
El Código Civil catalán es más estricto con las exenciones: no usar un elemento común no exime de pagar su mantenimiento salvo que lo diga una disposición de los estatutos, que "solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta" (art. 553-45.2).
Y permite lo contrario que la ley estatal: si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional que hace un uso especialmente intensivo de elementos o servicios comunes, el título o la junta pueden subirle la participación en los gastos, como mucho hasta el doble de lo que le toca por cuota (art. 553-45.4). En la junta hacen falta cuatro quintos de propietarios y cuotas (art. 553-26.2.e).
Dónde lo dice la ley
Art. 9.1.e y 9.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Gastos según cuota o lo especialmente establecido; no usar no exime
Ver el texto oficialArt. 5 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Reglas del título y estatutos; efecto frente a terceros si se inscriben
Ver el texto oficialArt. 10.2.a · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Obras obligatorias costeadas por los propietarios
Ver el texto oficialArt. 17.2, 17.4 y 17.6 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Ascensor y accesibilidad; disidente en mejoras; unanimidad para estatutos
Ver el texto oficialArt. 18.1.a y 18.3 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Impugnar un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, un año
Ver el texto oficialArt. 553-45 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Exenciones concretas y recargo por uso intensivo, hasta el doble
Ver el texto oficialArt. 553-26.2.e · Libro V del Código Civil de Cataluña
Cuatro quintos para cuotas especiales o recargo
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
El local no tiene acceso al portal. ¿Paga la limpieza de la escalera?
Sí, según su cuota, salvo que el título o los estatutos lo eximan. No usar un servicio no exime de pagarlo (art. 9.2 LPH).
¿Puede la junta eximir al local del ascensor por mayoría?
No como regla permanente: es una regla de los estatutos y cambiarla exige unanimidad (art. 17.6 LPH). Un acuerdo por mayoría que reparte al margen de las cuotas lo pueden impugnar, durante un año, quienes votaron en contra o no estuvieron (art. 18.1.a, 18.2 y 18.3).
Los estatutos eximen al local del ascensor. ¿Paga si se instala uno nuevo?
La ley no lo resuelve: depende de cómo esté redactada la exención. Si habla de mantenimiento o conservación del ascensor existente, la duda es razonable. Consultadlo antes de aprobar el reparto; si no hay acuerdo, decide un juez.
El local está exento de "gastos de escalera". ¿Paga la fachada y la ITE?
La exención cubre lo que dice. La fachada, la cubierta y la estructura no son la escalera, así que, si la cláusula no las nombra, el local paga su parte según cuota (art. 9.1.e LPH).
En Cataluña, ¿pueden cobrar más a un bar del bajo?
Sí, si la actividad hace un uso especialmente intensivo de elementos o servicios comunes: el título o la junta, por cuatro quintos, pueden aumentar su participación en los gastos hasta el doble de lo que le corresponde por cuota (arts. 553-45.4 y 553-26.2.e CCCat).
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