La inspección y las obras se pagan igual: por cuota
Los honorarios del técnico que firma la ITE son un gasto general del edificio. Cada propietario contribuye "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título" (art. 9.1.e LPH), la misma que se usa para las cuotas ordinarias.
Con las obras que salgan del informe pasa algo que mucha gente no sabe: no se votan. El art. 10.1.a declara obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para el deber de conservación y para la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del edificio, que es exactamente lo que detecta una ITE desfavorable. La junta no decide si se hacen. Decide cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga (art. 10.2.a).
El local que no usa el portal también paga
Es la discusión más habitual. El art. 9.2 LPH lo dice sin rodeos: no utilizar un servicio no exime de pagarlo. Un local sin acceso al portal paga la ITE salvo que el título o los estatutos lo eximan expresamente ("lo especialmente establecido", art. 9.1.e).
Y la exención hay que leerla con lupa. Una cláusula que exime al local de "los gastos de portal, escalera y ascensor" habla de esos servicios, no de la cubierta, la fachada o la estructura, que son precisamente lo que revisa la ITE y lo que también sostiene al local. Si la redacción no es clara, lo sensato es pedir la opinión del administrador o de un abogado antes de aprobar el reparto, no después.
Si vives de alquiler
Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda son del arrendador, "sin derecho a elevar por ello la renta" (art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). La ITE y sus obras son conservación del edificio.
Muchos contratos dicen que el inquilino paga "los gastos de comunidad". Ese pacto es válido, pero la ley le pone dos condiciones: tiene que constar por escrito con el importe anual fijado a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU), y durante los cinco primeros años (siete si el casero es una empresa) solo puede subir una vez al año y como mucho el doble de lo que suba la renta (art. 20.2). Una derrama extraordinaria por la ITE no cabe en ese importe. Si las obras duran más de veinte días y te privan de parte de la vivienda, además, la renta baja en proporción (art. 21.2).
Si vendes o compras con la ITE en marcha
El piso responde de lo que se deba a la comunidad. El comprador responde con el propio inmueble de los gastos generales impagados del año en curso y de los tres anteriores (art. 9.1.e LPH), y el art. 10.2.c extiende esa garantía a las obras obligatorias. Por eso el vendedor tiene que declarar en la escritura que está al corriente y aportar el certificado de deudas de la comunidad.
Lo que la ley no resuelve con precisión es quién paga una derrama aprobada antes de la venta con plazos que vencen después. Si hay obras de ITE aprobadas o en curso, pactadlo por escrito en la compraventa.
De dónde sale el dinero
Toda comunidad tiene que tener un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario, pensado precisamente para obras de conservación, reparación y rehabilitación (art. 9.1.f LPH). En Cataluña el mínimo es el 5 % de los gastos comunes del presupuesto (art. 553-6 del Código Civil catalán). Si el vuestro está dotado, es la primera fuente para las obras de la ITE. Lo que no cubra va a derrama.
Si un vecino no paga, la comunidad puede reclamar judicialmente la deuda y acordar medidas disuasorias, como intereses por encima del legal (art. 21 LPH). Lo que no puede hacer es parar las obras obligatorias hasta que pague.
Dónde lo dice la ley
Art. 9.1.e y 9.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Contribución por cuota; no usar un servicio no exime
Ver el texto oficialArt. 9.1.f · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Fondo de reserva, mínimo 10 % del presupuesto
Ver el texto oficialArt. 10.1.a y 10.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Obras obligatorias sin acuerdo previo; sanción al que se opone
Ver el texto oficialArt. 21 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Impago y reclamación de la deuda
Ver el texto oficialArt. 20 · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Gastos que se pueden trasladar al inquilino
Ver el texto oficialArt. 21 · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Conservación a cargo del arrendador
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Puede la junta votar no hacer la ITE o sus obras?
No. La inspección la exige la normativa de tu comunidad autónoma o de tu ayuntamiento, y las obras que salgan de ella para garantizar la seguridad y la conservación son obligatorias sin acuerdo previo (art. 10.1.a LPH). La junta solo vota cómo se reparte el coste y en qué plazos se paga.
Voté en contra de las obras. ¿Tengo que pagar?
Sí, según tu cuota, como el resto. Y si el Ayuntamiento ha dictado una orden de ejecución y te opones o la retrasas sin justificación, respondes tú solo de las sanciones que se impongan (art. 10.2.b LPH).
Tengo un local exento de gastos en los estatutos. ¿Pago la ITE?
Depende de lo que diga exactamente la cláusula. No usar un servicio no exime de pagarlo (art. 9.2 LPH); solo exime lo que esté expresamente establecido. Una exención de "portal, escalera y ascensor" no menciona la estructura, la fachada ni la cubierta, que es lo que revisa la ITE.
¿Puede el propietario cobrarle la ITE al inquilino?
En un alquiler de vivienda, no como derrama. La conservación es del arrendador sin subir la renta (art. 21.1 LAU), y el pacto que traslada los gastos de comunidad al inquilino tiene que fijar el importe anual por escrito y solo puede subir de forma limitada (art. 20 LAU).
Vendo el piso con una derrama de la ITE aprobada. ¿Quién la paga?
El piso responde de las deudas con la comunidad del año en curso y los tres anteriores, también de las obras obligatorias (arts. 9.1.e y 10.2.c LPH), así que el comprador puede acabar pagando lo que dejes a deber. La ley no fija con precisión el reparto de los plazos que vencen tras la venta: pactadlo en la escritura.
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Artículos cotejados contra el texto oficial vigente el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.