¿Qué es la cédula de habitabilidad y en qué comunidades hace falta?

Qué es, y qué no es

Es un documento administrativo que dice que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que fija su comunidad autónoma y que, por tanto, se puede usar como vivienda. Así la definen, con palabras parecidas, la ley catalana (art. 26.1 de la Ley 18/2007), la balear (art. 16.1 de la Ley 5/2018), la riojana (art. 3.7 de la Ley 2/2007) y la extremeña (art. 4.8 de la Ley 11/2019). La de Cataluña recoge, entre otros datos, la superficie útil, las piezas de la vivienda y el número máximo de personas que pueden vivir en ella (art. 12 del Decreto 141/2012).

No es la licencia de primera ocupación. Esa la da el ayuntamiento, o se sustituye por una declaración responsable ante él, y comprueba que lo construido se ajusta a la licencia de obras (art. 3.6 de la Ley 2/2007 de La Rioja; art. 32.1 de la Ley 3/2004 valenciana). Durante años una vivienda nueva necesitaba los dos papeles, y varias comunidades han dejado solo la licencia para la obra nueva: Asturias desde marzo de 2019 (Decreto 73/2018, art. 5.3), Baleares desde mayo de 2024 (Decreto-ley 3/2024; hoy, art. 53 de la Ley 7/2024), Ibiza ya desde 2022 (art. 3.1 de su reglamento insular de supresión de cargas administrativas) y La Rioja desde 2025 (art. 6.1 de la Ley 2/2007).

Tampoco es el certificado que firma el arquitecto o el aparejador. En Cataluña ese certificado de habitabilidad es lo que se presenta para pedirla, y la cédula la da después la Agència de l'Habitatge de Catalunya o el ayuntamiento que tenga delegada la competencia (arts. 13.1 y 15.3 del Decreto 141/2012). Con el certificado no basta para vender: hace falta la cédula, salvo las exoneraciones que explicamos en el apartado de Cataluña.

Nació como un trámite del Estado: el Decreto 469/1972 ya prohibía a las compañías de agua, gas y luz firmar un contrato definitivo sin ella (art. 5). La Constitución permite a las comunidades autónomas asumir la vivienda (art. 148.1.3.ª), y hoy es cada una la que decide si la mantiene, con qué nombre y por cuánto tiempo.

Antes de comprar o alquilar, en cualquier comunidad

Si una vivienda está en venta o en alquiler, puedes pedir antes de firmar y de entregar ninguna cantidad, entre otros datos, el «certificado o cédula de habitabilidad», la superficie útil y construida, el certificado de eficiencia energética y el estado de ocupación (art. 31.1 de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda). A nuestro entender, la ley estatal no crea la cédula donde no existe: te da derecho a preguntar por ella, o por el documento que la sustituya en tu comunidad, antes de pagar.

Si compras sobre plano y adelantas dinero al promotor, el contrato tiene que decir que te lo devolverá, con sus intereses legales, si no se obtiene la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que permita ocupar la vivienda; el aval o el seguro que garantiza esas cantidades se cancela cuando ese documento se expide y te entregan la vivienda (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera, apartados tres y cinco).

Si la vivienda nueva no tiene licencia de primera ocupación, el Tribunal Supremo, reunido en pleno, fijó que eso no es en principio un incumplimiento esencial del vendedor, salvo que se pactara como esencial, que suponga un incumplimiento esencial de la obligación de entregar la vivienda, o que todo indique que no se va a poder conceder en un plazo razonable porque es presumible que la obra contraviene el urbanismo; y que es el vendedor quien tiene que probar que la falta es accesoria (sentencia 537/2012, de 10 de septiembre). En un piso usado en Asturias, el Supremo dejó firme la resolución de una compraventa en la que constaba que la consejería de vivienda del Principado no tenía cédula de esa vivienda. Pero lo decisivo, según el auto, fue que los vendedores vendieron a sabiendas una vivienda que no era apta para vivir por las humedades (auto de 8 de noviembre de 2017, recurso 1383/2015).

Cataluña: 25 años la nueva, 15 la usada

Se llama cédula de habitabilidad y hay tres: de primera ocupación, para vivienda nueva, que dura 25 años; de segunda ocupación, para vivienda usada, y de primera ocupación de rehabilitación, que duran 15 (arts. 8.2 y 9.1 del Decreto 141/2012). La da la Agència de l'Habitatge de Catalunya o el ayuntamiento que tenga delegada la competencia (art. 13.1).

Hace falta para vender, alquilar o ceder el uso, también en la segunda venta y las siguientes (art. 26.2 de la Ley 18/2007), y el notario la pide antes de autorizar la escritura (art. 132.a). En una vivienda que no es nueva, el comprador puede eximir expresamente al vendedor en tres casos: si la va a rehabilitar o derribar (si es para rehabilitar, con informe de un técnico de que podrá obtenerla tras las obras), si no la va a usar como vivienda, o si por causas excepcionales acuerdan ante notario entregarla más tarde, presentándole la solicitud ya registrada con el certificado del técnico (art. 132.a de la ley; art. 10 del Decreto 141/2012). Lo que cueste conseguirla no se le puede cargar al comprador (art. 65.4 de la ley).

Las compañías de luz, agua, gas y telecomunicaciones tienen que pedirla en vigor para contratar (art. 26.3 de la ley; art. 11 del decreto), y dar suministro sin ella es infracción grave (art. 124.1.e). Desde el 26 de marzo de 2026, la oferta de una vivienda en alquiler tiene que dar la referencia de su cédula (art. 61.2.i, añadido por el Decreto-ley 3/2026).

Se pide por internet o con el impreso, con un certificado de habitabilidad firmado por un técnico. La Administración tiene 30 días hábiles para resolver y, si no contesta, se entiende concedida (arts. 15 y 16 del decreto). No entregar al comprador la documentación obligatoria, cédula incluida, es infracción grave, de 9.001 a 90.000 €; vender o alquilar como vivienda un inmueble que no puede obtener la cédula es muy grave, de 90.001 a 900.000 € (arts. 124.2.c, 123.1.c y 118 de la Ley 18/2007).

Illes Balears: caduca a los diez años

Se llama cédula de habitabilidad y la da el consell insular, que puede delegarla en los entes locales (art. 16.1 de la Ley 5/2018). Caduca a los diez años de expedirse, sea quien sea el propietario (art. 13 del Decreto 145/1997). Hay de renovación, para la que ha caducado, y de carencia, para edificios acabados antes del 1 de marzo de 1987 que nunca la tuvieron (art. 8). La de primera ocupación ya no existe: desde el 29 de mayo de 2024 la sustituye la licencia de ocupación o de primera utilización del ayuntamiento (Decreto-ley 3/2024; hoy, art. 53 de la Ley 7/2024), salvo que un consell insular regule otra cosa. En Ibiza ya era así desde 2022, por su reglamento insular. A los diez años de esa licencia hay que pedir la cédula de renovación (art. 53.3 de la Ley 7/2024).

Es obligatoria para ocupar o alquilar la vivienda (art. 16.1 de la Ley 5/2018). Para vender, la ley no la exige en todo caso: en cualquier venta, alquiler o cesión de uso se incorpora una copia, y si no la hay, el contrato o la escritura tienen que decirlo expresamente (art. 16.4). No hacer constar ni la cédula ni que falta es infracción leve, de 60 a 3.000 € (arts. 86.l y 90).

Para contratar de forma definitiva la luz, el agua, el gas o las telecomunicaciones, las compañías piden la cédula en vigor o, en su caso, la licencia de ocupación (art. 16.3 de la Ley 5/2018; art. 158.4 de la Ley 12/2017 de urbanismo). Para renovarla hace falta el certificado de un arquitecto, aparejador o arquitecto técnico u otro técnico competente (art. 10.2 del decreto), y el consell tiene diez días hábiles (en Ibiza, un mes); si no resuelve, se entiende concedida (art. 12 del decreto; art. 3.8 del reglamento insular de Ibiza).

Navarra: 30 años la nueva, 10 la existente

Se llama cédula de habitabilidad y la da el departamento de vivienda del Gobierno de Navarra; la de las viviendas existentes se puede delegar en los ayuntamientos (arts. 5.1 y 11 del Decreto Foral 142/2004; art. 34.3 de la Ley Foral 10/2010). Clase A, vivienda nueva o rehabilitada a fondo: 30 años, y conserva la clase en la primera renovación si se pide dentro de los cinco años siguientes a su vencimiento. Clase B, vivienda existente sin cédula anterior y renovaciones siguientes: 10 años. Provisional, mientras se hacen las obras que faltan: 9 meses, y al vencer, los contratos de suministro de la vivienda dejan de ser válidos (art. 7).

Notarios, registradores y agentes inmobiliarios piden la cédula en vigor para que en una compraventa o un alquiler conste que lo que se vende o se alquila es una vivienda (art. 2.2.c del decreto foral). Dar agua, gas o luz sin ella es infracción leve, de 300 a 3.000 €; vender o alquilar como vivienda un inmueble que no cumple las condiciones de habitabilidad es grave, de 3.001 a 30.000 €, igual que no renovar la cédula caducada cuando el dueño es una persona jurídica (arts. 64.5, 65.7, 65.32 y 67 de la Ley Foral 10/2010).

La puede pedir cualquiera con derecho a ocupar la vivienda (art. 9.1 del decreto foral). Para la de clase B se presentan el título de propiedad o de ocupación, un documento sobre la antigüedad, una declaración jurada de que no se han hecho obras que alteren la habitabilidad desde el 1 de julio de 1985 y, si las hubo con proyecto, ese proyecto (art. 9.3); el decreto no pide para ella un certificado de técnico. Si quieres saber si un piso la tiene, es información pública: cualquiera puede obtener copia de una cédula en vigor sin acreditar que es el dueño (art. 79.2.b de la ley foral).

La Rioja: renovaciones de cinco años

Se llama cédula de habitabilidad y la da la dirección general de vivienda del Gobierno de La Rioja (arts. 3 y 4 del Decreto 28/2013). En obra nueva, cambio de uso y rehabilitación integral ya no se pide: la licencia de primera ocupación del ayuntamiento la sustituye a todos los efectos durante 30 años, y después hay que renovar con cédula (art. 6.1 de la Ley 2/2007, tras las reformas de 2025). El Gobierno de La Rioja lo aplica a las licencias concedidas después del 28 de febrero de 2025.

En las demás viviendas, la cédula hace falta para ocuparlas, venderlas o alquilarlas (art. 6.3 de la ley), y el notario no autoriza la venta sin ella o sin un certificado de su vigencia (art. 6.4 del decreto). No hace falta si se compra para derribar o rehabilitar, con una declaración del comprador de que sabe que no la tiene, ni en embargos, subastas, daciones en pago y herencias, aunque quien adquiere así tendrá que tenerla para volver a vender (art. 6.5 y 6.6).

Las cédulas de vivienda nueva que se expidieron antes de la reforma valen hasta 30 años, y las renovaciones, cinco como máximo cada una (arts. 7.2.a y 8.1 del decreto); desde julio de 2025 la vivienda nueva ya no recibe cédula (disposición adicional tercera de la Ley 2/2007, añadida por la Ley 6/2025). No caduca porque cambie quien vive en ella (art. 5.2). La renovación la pide el propietario con el justificante de la tasa y el título de propiedad, y si en 20 días hábiles no hay respuesta, se entiende concedida (art. 8). Las compañías no pueden firmar contratos de suministro sin ella (art. 6.4 de la ley; art. 6.1 del decreto), y no renovarla antes de que caduque puede llevar al corte del agua, la luz o el gas (art. 9.4 del decreto). En los municipios donde esté implantada la inspección técnica de edificios, la cédula se entiende renovada mientras el edificio tenga en vigor una ITE favorable (disposición adicional décima del decreto). Vender o alquilar sin cédula cuando es exigible es infracción leve, de 150 a 3.000 €, y para la compañía que da suministro sin el documento de habitabilidad es muy grave, de 30.001 a 300.000 € (arts. 73.10, 75.18 y 76 de la Ley 2/2007).

Extremadura: diez años, y la da el ayuntamiento

Se llama cédula de habitabilidad y la da el ayuntamiento, salvo en vivienda protegida, que la da la Junta (art. 6.1 del Decreto 10/2019). Dura diez años y se renueva cada diez (art. 7.1), y pierde su eficacia si se pide licencia para obras que afecten a las exigencias básicas reconocidas de la vivienda; entonces hay que renovarla con el certificado final de obras (art. 7.3). En una vivienda existente la piden el propietario o el usufructuario vitalicio, con un informe de un técnico competente, y el ayuntamiento tiene dos meses; si no contesta, se entiende concedida o renovada (arts. 5.2 y 6.2).

Ninguna vivienda puede ocuparse sin ella (art. 4.1 del decreto). Es el documento que permite conectar el agua, la luz y las telecomunicaciones, y hace falta para sacar nuevos boletines de enganche cuando son necesarios por un cambio de titular del suministro (art. 12 de la Ley 11/2019); para el contrato definitivo, la ley del suelo enumera la cédula y el justificante de la declaración responsable de primera ocupación (art. 161.2 de la Ley 11/2018). Para alquilar, la vivienda tiene que tenerla y el casero tiene que dársela al inquilino (arts. 46.c y 47.a de la Ley 11/2019). No renovarla es infracción leve, de 400 a 4.000 € (arts. 92.a y 98).

Asturias: solo en la segunda ocupación, y a nombre de quien vive

Desde marzo de 2019 solo existe para la segunda ocupación y las siguientes; en vivienda nueva la sustituye la licencia municipal (Decreto 73/2018, art. 5.3 y disposición derogatoria). La da la consejería de vivienda del Principado (art. 7 del Decreto 6/1995).

Funciona distinto que en el resto: va a nombre de quien ocupa la vivienda y es condición para ocuparla (art. 4.2 del Decreto 6/1995). Por eso la pide el nuevo ocupante, comprador o inquilino, con la escritura o el contrato y una declaración del vendedor o del dueño de que no se han alterado las condiciones de habitabilidad; si hubo obras que no fueran reparaciones menores, también la licencia y el certificado final (art. 9). El decreto no le fija fecha de caducidad. La consejería tiene un mes y, si no contesta ni ha pedido documentos, se entiende concedida (art. 10).

Ocupar una vivienda sin ella es infracción leve (art. 4.g de la Ley 3/1995 de sanciones en materia de vivienda), una ley que todavía fija las multas en pesetas (art. 7) y que el proyecto de ley de vivienda del Principado, en tramitación en la Junta General, prevé derogar. Para los contratos de luz, agua y gas, el decreto de 2018 solo pide la licencia municipal en las primeras ocupaciones y en los cambios de uso (art. 6) y derogó el artículo que exigía la cédula para cualquier contrato definitivo (disposición derogatoria, apartado 1.b); la ley sigue castigando como infracción grave a la compañía que suministra sin cédula «en los términos previstos en la normativa vigente en la materia» (art. 5.h). En una segunda ocupación no está claro qué puede exigir hoy la compañía.

Donde tiene otro nombre o ya no existe

Comunitat Valenciana. No hay cédula como trámite propio (la ley solo la conserva en un régimen transitorio): su papel lo hace la licencia de ocupación, que desde el 1 de junio de 2025 se entiende referida a cualquier título que habilite la ocupación, licencia o declaración responsable (disposición adicional quinta de la Ley 3/2004). La segunda ocupación y las siguientes van por declaración responsable ante el ayuntamiento (art. 233.1.f del texto refundido de la ley de urbanismo, Decreto Legislativo 1/2021). Ese título hay que renovarlo cuando han pasado diez años desde la primera licencia y la vivienda cambia de dueño en una segunda transmisión o las siguientes, o se firma un nuevo contrato de agua, gas o luz; si el edificio nunca lo tuvo, siempre en esos casos (art. 33 de la Ley 3/2004). Se presenta con el certificado de un técnico (art. 34). Para alquilar, la vivienda tiene que tener licencia de ocupación o, en su caso, cédula de habitabilidad (art. 17.a de la Ley 8/2004), y no tener los documentos exigibles para vender o alquilar es infracción grave, de más de 600 hasta 3.000 € (arts. 68.16 y 71).

Región de Murcia. La primera ocupación de un edificio nuevo y las sucesivas ocupaciones de edificios existentes van por declaración responsable ante el ayuntamiento (art. 264.2.f de la Ley 13/2015). No tener el título para la primera ocupación de una vivienda se sanciona con 100 € (art. 286.c).

Comunidad de Madrid. La ley del suelo no habla de cédula de habitabilidad ni de segundas ocupaciones: los edificios nuevos necesitan la declaración responsable de primera ocupación (art. 155.c de la Ley 9/2001), y es lo que piden las compañías para el contrato definitivo de luz, agua, gas y teléfono en los edificios nuevos, ampliados, reformados o rehabilitados (art. 162.3).

Cantabria. La suprimió el Decreto 91/2024, en vigor desde el 19 de noviembre de 2024: las condiciones de habitabilidad se acreditan con el certificado de un técnico competente, y en una vivienda existente una cédula antigua sigue valiendo en lugar de ese certificado (disposición adicional primera). Para el contrato definitivo de luz, agua o gas, las compañías piden la licencia o la declaración responsable que corresponda (art. 237.2 de la Ley 5/2022).

Canarias. La suprimió la Ley 2/2014. Los ayuntamientos controlan las condiciones de habitabilidad (art. 6.3 de la Ley 2/2003 de Vivienda de Canarias), y dar agua, luz, gas o telecomunicaciones a una vivienda que no tiene acreditada la habitabilidad es infracción grave (art. 105.h).

Cuánto cuesta

En Cataluña la tasa está en la ley: 18 € por la cédula de segunda ocupación y, en primera ocupación, 39 € si es una sola vivienda, 24 € por vivienda en edificios de dos a cinco y 18 € a partir de seis, con un 30 % de bonificación si se pide por internet. Están exentos los propietarios en una dación en pago (arts. 13.1-2, 13.1-4 y 13.1-5 del texto refundido de tasas de la Generalitat, Decreto Legislativo 3/2008). En La Rioja la renovación exige pagar una tasa (art. 8.2.a del Decreto 28/2013), pero no hemos comprobado su importe; en las demás comunidades, pregunta al organismo que la expide.

Lo que cobra el técnico por el certificado no lo fija ninguna de las normas que hemos leído.

Comunidades que no hemos comprobado

No hemos revisado todavía las normas de Andalucía, Aragón, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Galicia, el País Vasco, Ceuta y Melilla. Si tu vivienda está allí, pregunta en el ayuntamiento qué documento de ocupación corresponde.

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