Edificios con licencia desde mayo de 2000: lo pide la LOE
La Ley de Ordenación de la Edificación dice qué forma el Libro del Edificio: el proyecto con sus modificaciones aprobadas, el acta de recepción de la obra, la relación de los agentes que intervinieron y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Toda esa documentación "será entregada a los usuarios finales del edificio" (art. 7). Los propietarios están obligados a "recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente" (art. 16.1), y los usuarios, a usar el edificio según esas instrucciones (art. 16.2).
La ley se aplica a las obras con licencia solicitada desde su entrada en vigor (disposición transitoria primera), que fue el 6 de mayo de 2000.
Lo que añadió el Código Técnico desde 2006
En los edificios con licencia pedida desde el 29 de marzo de 2006 (disposición transitoria primera del Real Decreto 314/2006), el Libro del Edificio incluye además un plan de mantenimiento con las operaciones programadas del edificio y sus instalaciones (CTE, art. 8.1). Y conservar el edificio supone llevar a cabo ese plan, hacer las inspecciones reglamentarias y conservar su documentación, y anotar en el Libro todas las reparaciones, reformas o rehabilitaciones durante su vida útil (art. 8.2).
Edificios anteriores: lo que piden Cataluña, Madrid y el País Vasco
En Cataluña, la obligación de formalizar el libro de un edificio de viviendas existente es de la comunidad de propietarios y nace con la recepción del informe de la inspección técnica (Decret 67/2015, art. 22.1). Al principio basta con el informe de la ITE y el justificante de haberlo entregado a la Administración (art. 26.1), y después se van archivando, entre otros, los certificados de las inspecciones de las instalaciones comunes, los de final de obra, el programa de rehabilitación y las facturas de las operaciones obligatorias (art. 25.2). Las incidencias y operaciones de mantenimiento se anotan en el plazo de un mes (art. 26.2), y se admite el formato electrónico (art. 27).
En la Comunidad de Madrid, la Ley 2/1999 de medidas para la calidad de la edificación exige el Libro del Edificio a los edificios ya construidos cuando se hacen obras de ampliación, reforma o rehabilitación que afectan a todo el edificio o a alguna de sus plantas, o se interviene en sus elementos comunes (disposición adicional primera, 2). Esas obras se registran en el Libro, que conserva el presidente de la comunidad (art. 23.2), y no actualizarlo es una infracción leve (art. 28.1.b).
En el País Vasco, si el edificio no tiene Libro del Edificio cuando se hace la ITE, los propietarios deben tener un plan de uso y mantenimiento, con un cuaderno de registro de incidencias y operaciones de mantenimiento y las instrucciones de uso, mantenimiento y emergencia (Decreto 117/2018, art. 15). Lo lleva al día el propietario o el administrador de la comunidad, que anota cada incidencia u operación en el plazo de un mes (art. 16), y hay que acreditar ante el ayuntamiento que se tiene en los tres meses siguientes a presentar la ITE (art. 17).
Esta página cubre la ley estatal y esas tres comunidades. El artículo de la ley balear que regula el informe de evaluación de los edificios (art. 125 de la Ley 12/2017) no menciona el libro en su redacción vigente.
Quién lo guarda
La LOE pone la obligación de conservarlo en los propietarios (art. 16.1). En Madrid, al acabar la obra la dirección facultativa entrega un ejemplar al propietario y, en una comunidad, otro al presidente (art. 14.2 de la Ley 2/1999). En Cataluña, en un edificio existente lo custodian los propietarios o quien preside la comunidad, y el secretario o el administrador solo si la comunidad lo acuerda expresamente (Decret 67/2015, art. 27). Si cambias de administrador, pide que te devuelva el libro y la documentación: es de la comunidad.
El "libro del edificio existente para la rehabilitación"
Es el documento que regula el programa de ayudas del capítulo VI del Real Decreto 853/2021 para edificios terminados antes del año 2000 (art. 52). Tiene dos bloques: el estado de conservación, el certificado de eficiencia energética y las instrucciones de uso y mantenimiento, y un diagnóstico del potencial de mejora con un plan de actuaciones para renovar el edificio (art. 50.2). En otros programas del mismo real decreto era requisito para pedir la ayuda de rehabilitación, aunque se podía sustituir por un estudio del potencial de mejora con un plan de actuaciones (arts. 11.a y 32.a).
La subvención para hacerlo era de 700 € más 60 € por vivienda en edificios de hasta 20 viviendas, y de 1.100 € más 40 € por vivienda, hasta 3.500 €, en los mayores; podía subir hasta un 50 % si el edificio no tenía ITE, informe de evaluación o documento análogo (art. 53.1). Las actuaciones de ese programa debían estar terminadas antes del 30 de junio de 2026 (art. 57).
Dónde lo dice la ley
Arts. 7 y 16; disposición transitoria primera · Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación
Qué forma el Libro del Edificio y la obligación de conservarlo
Ver el texto oficialArt. 8; disposición transitoria primera · Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006)
Plan de mantenimiento y anotación de las intervenciones
Ver el texto oficialArts. 22 a 27 · Decret 67/2015 de Catalunya
Libro del edificio de viviendas existente tras la ITE
Ver el texto oficialArts. 13, 14, 23 y 28; disposición adicional primera · Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, de medidas para la calidad de la edificación
Libro del Edificio tras obras de reforma; lo conserva el presidente
Ver el texto oficialArts. 15 a 17 · Decreto 117/2018 del País Vasco
Plan de uso y mantenimiento si no hay Libro del Edificio
Ver el texto oficialArts. 50 a 53 y 57 · Real Decreto 853/2021
Ayudas al libro del edificio existente para la rehabilitación
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
Nuestro edificio es de 1975. ¿Tenemos que hacer el libro del edificio?
La ley estatal no os obliga: la LOE solo se aplica a obras con licencia pedida desde el 6 de mayo de 2000. Depende de vuestra comunidad autónoma: en Cataluña, sí, desde que recibáis el informe de la ITE (Decret 67/2015, art. 22.1); en Madrid, si hacéis obras de reforma o rehabilitación de todo el edificio, de una planta o de los elementos comunes (Ley 2/1999, disposición adicional primera); en el País Vasco, un plan de uso y mantenimiento tras la ITE (Decreto 117/2018, art. 15).
¿El libro del edificio es lo mismo que la ITE?
No. La ITE es una inspección del estado del edificio; el libro es el archivo de su documentación. En Cataluña el informe de la ITE es el primer documento del libro de un edificio existente (Decret 67/2015, art. 26.1), y en el País Vasco el plan de uso y mantenimiento se acredita tras presentar la ITE (Decreto 117/2018, art. 17).
El administrador anterior no nos dio el libro. ¿Dónde lo conseguimos?
Pedídselo primero a él: la documentación es de la comunidad. Si el edificio está en Madrid y se hizo con la Ley 2/1999, un ejemplar tenía que depositarse en el ayuntamiento (art. 14.1). En Cataluña, el libro de los edificios nuevos se deposita en el Registro de la Propiedad antes de vender las viviendas, y puede consultarlo quien acredite interés legítimo (Decret 67/2015, art. 21.2).
¿Cada cuánto hay que actualizarlo?
Cuando pasa algo. En los edificios del Código Técnico hay que anotar todas las reparaciones, reformas o rehabilitaciones (art. 8.2.c). En Cataluña y en el plan de uso y mantenimiento vasco, cada incidencia u operación de mantenimiento se anota en el plazo de un mes (Decret 67/2015, art. 26.2; Decreto 117/2018, art. 16).
¿Sigue habiendo ayudas para hacer el libro del edificio existente?
El programa del Real Decreto 853/2021 exigía tener las actuaciones terminadas antes del 30 de junio de 2026 (art. 57). Las convocatorias las hacía cada comunidad autónoma (art. 54.1): si hay una nueva, la publicará su diario oficial.
¿No encuentras tu caso?
Déjanos tu duda y te responderemos por email. Las que más se repiten nos ayudan a decidir qué explicar en esta página.
¿Qué más tiene que pasar tu edificio?
Comprueba en 30 segundos qué inspecciones obligatorias tiene tu comunidad según dónde esté el edificio y cómo sea, y cuándo vence cada una.
Artículos cotejados contra el texto oficial vigente el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.