Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal
La LPH nombra el seguro de la comunidad tres veces y ninguna como obligación. El art. 9.1.f permite pagarlo con el fondo de reserva ("podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca"). El art. 5 dice que el título constitutivo puede incluir, entre otras reglas, las relativas a "seguros", formando un estatuto que no perjudica a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Y el art. 23 lo usa para decidir cuándo se considera destruido el edificio, lo que extingue la propiedad horizontal salvo pacto en contrario.
La ley no da al seguro una mayoría propia, así que contratarlo, cambiar de aseguradora o subir las coberturas se decide como los "demás asuntos de interés general" de la junta (art. 14.e), con la mayoría del art. 17.7: mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas, y en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes.
Dónde sí es obligatorio
En la Comunidad de Madrid, la Ley 2/1999 de medidas para la calidad de la edificación dice que «todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros» (art. 24), y no tenerlo es infracción muy grave (art. 26.1.g), con multa de 10 a 25 millones de pesetas (art. 26.2), unos 60.101 a 150.253 €: la ley sigue vigente y no ha actualizado sus cifras. Se aplica a los edificios que se construyan, reformen o rehabiliten en la Comunidad (art. 1.1), y los proyectos visados antes de que entrara en vigor, el 29 de agosto de 1999, siguen con las normas anteriores (disposición transitoria). Para un edificio anterior sin obras de reforma o rehabilitación posteriores, no está claro que le alcance.
En Palma, la ordenanza del informe de evaluación de los edificios dice que los propietarios "deberán disponer de un seguro del edificio que cubra la responsabilidad civil". No hay que presentarlo al Ajuntament, pero este puede exigir que se acredite en cualquier momento (art. 3.4, BOIB nº 73 de 16/05/2015). La ordenanza de Maó dice lo mismo en su art. 3.5 (texto refundido, BOIB nº 58 de 7/05/2026). Si tu ayuntamiento tiene ordenanza de inspección técnica o de evaluación de edificios, mira su artículo de personas obligadas: es donde Palma y Maó lo dicen.
En un edificio de viviendas nuevo hay una garantía obligatoria, pero no la contrata la comunidad: es la garantía decenal del promotor, que puede ser un seguro de daños materiales, un seguro de caución o una garantía financiera, y cubre durante diez años los daños materiales causados por vicios o defectos en la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio (LOE, art. 19.1.c y disposición adicional segunda). Si es un seguro de daños materiales, los asegurados son el promotor y "los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo" (art. 19.2.a).
Un caso particular: si la climatización común es una instalación frigorífica de nivel 2 que usa refrigerantes de media o baja seguridad (L2 y L3), el titular tiene que contratar un seguro de responsabilidad civil de al menos 500.000 €. Quedan fuera las que usan refrigerantes A2L sin superar los límites de carga de la IF-04 ni necesitar medidas de protección específicas (art. 18.d del Reglamento de seguridad para instalaciones frigoríficas).
Sin seguro, quién paga los daños
Si la comunidad tiene que indemnizar un daño, por una bajante rota o un trozo de fachada que cae, esa deuda la paga con todos sus fondos y créditos (la ley habla de las deudas de la comunidad "frente a terceros"). Si no alcanzan, el acreedor puede ir contra cada propietario que fue parte en el proceso, por su cuota y después de requerirle el pago; el propietario que acredite estar al corriente con la comunidad puede oponerse a la ejecución (art. 22 LPH).
Seguros obligatorios que no son de la comunidad
El del ascensor no lo tiene que contratar la comunidad: es la empresa conservadora la que debe tener un seguro de responsabilidad civil profesional que cubra los daños que pueda provocar en el servicio, con un mínimo de 600.000 € por accidente (ITC AEM 1, art. 6.9.d). Pídele el justificante al firmar el contrato de mantenimiento.
Y si tienes hipoteca, el seguro que exige la normativa hipotecaria es el del piso, no el del edificio. En los préstamos que regula la Ley del Mercado Hipotecario, los bienes hipotecados tienen que estar asegurados contra daños por su valor de tasación (art. 8), con una suma asegurada que coincida con ese valor sin contar el suelo (Real Decreto 716/2009, art. 10.1). Es una obligación del propietario frente a su préstamo; lo que te exige el tuyo lo dice tu escritura.
Si la comunidad está en Cataluña
El Libro V del Código Civil de Cataluña, que allí rige la propiedad horizontal en lugar de la LPH, no menciona el seguro de la comunidad: ni lo exige ni lo incluye entre los usos del fondo de reserva. Los administradores solo pueden disponer de ese fondo, con autorización de la presidencia, para gastos imprevistos urgentes, o, con autorización de la junta, para obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, y las que exijan normativas especiales (art. 553-6.3). La prima del seguro no está entre esos usos.
Dónde lo dice la ley
Art. 9.1.f · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
El seguro, con cargo al fondo de reserva, como posibilidad
Ver el texto oficialArts. 5, 14.e y 17.7 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Los estatutos pueden regular los seguros; decide la junta por mayoría general
Ver el texto oficialArts. 22 y 23 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Responsabilidad de la comunidad y extinción si el edificio se destruye
Ver el texto oficialArts. 1.1, 24 y 26; disposición transitoria · Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, de medidas para la calidad de la edificación
Todo edificio asegurado contra incendio y daños a terceros; infracción muy grave
Ver el texto oficialArt. 3.4 · Ordenanza del informe de evaluación de los edificios de Palma (BOIB nº 73/2015)
Seguro del edificio que cubra la responsabilidad civil
Ver el texto oficialArt. 3.5 · Ordenança d'Avaluació d'Edificis de Maó, texto refundido (BOIB nº 58/2026)
Seguro del edificio que cubra la responsabilidad civil
Ver el texto oficialArts. 18, 19 y disposición adicional segunda · Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación
Garantía decenal del promotor en edificios de viviendas
Ver el texto oficialArt. 6.9.d · ITC AEM 1 «Ascensores» (RD 355/2024)
Seguro de responsabilidad civil de la conservadora: 600.000 € por accidente
Ver el texto oficialArt. 18.d · Reglamento de seguridad para instalaciones frigoríficas (RD 552/2019)
Seguro de 500.000 € en instalaciones de nivel 2 con refrigerantes L2 y L3
Ver el texto oficialArt. 8 · Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario
Bienes hipotecados asegurados contra daños
Ver el texto oficialArt. 553-6.3 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Usos del fondo de reserva
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
El administrador dice que el seguro de la comunidad es obligatorio por ley. ¿Es verdad?
No por la Ley de Propiedad Horizontal, que solo dice que la comunidad "podrá" contratarlo con cargo al fondo de reserva (art. 9.1.f). Puede serlo por vuestros estatutos (art. 5), por la Ley 2/1999 si el edificio está en la Comunidad de Madrid y se construyó, reformó o rehabilitó con proyecto visado desde el 29 de agosto de 1999 (art. 24), o por una ordenanza municipal, como en Palma o Maó. Pídele que te diga qué norma o qué artículo de los estatutos lo exige.
¿Se puede pagar la prima con el fondo de reserva?
Sí: la LPH lo permite expresamente (art. 9.1.f). En Cataluña, no está entre los usos del fondo: el Código Civil catalán solo deja disponer de él para gastos imprevistos urgentes y obras extraordinarias (art. 553-6.3).
¿Qué mayoría hace falta para contratar o cambiar el seguro?
La LPH no le da una mayoría especial, así que vale la general del art. 17.7: mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas, o, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes con más de la mitad de las cuotas presentes. Si los estatutos regulan el seguro, cumplid también lo que digan.
El edificio tiene siete años y han aparecido grietas en la estructura. ¿Nos cubre algún seguro?
Si es un edificio de viviendas sometido a la LOE, el promotor tuvo que constituir la garantía decenal (seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera), que cubre diez años los daños estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; si es un seguro de daños, los propietarios son asegurados (art. 19 y disposición adicional segunda). La acción contra los agentes de la edificación prescribe a los dos años desde que se produce el daño (art. 18.1).
Tenemos seguro, pero la aseguradora no quiere pagar un siniestro. ¿Qué hacemos?
Eso depende de la póliza y de la Ley de Contrato de Seguro: cómo tienen que estar escritas las exclusiones, el plazo para comunicar el siniestro y qué puede alegar la aseguradora. Lo explicamos en la página sobre el seguro que no cubre el siniestro.
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