Filtraciones y averías de agua: ¿paga la comunidad o el vecino?

Primero, encontrar el origen

Casi todas las discusiones sobre una filtración son en realidad discusiones sobre su origen. Una mancha en el techo puede venir de la tubería del vecino de arriba, de la bajante que pasa por su pared o de la cubierta tres plantas más arriba, y cada caso lo paga alguien distinto.

Para averiguarlo casi siempre hay que entrar en otro piso, y la ley lo resuelve: cada propietario tiene que consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir la entrada para ello (art. 9.1.c y d LPH). Si la reparación de un elemento común le causa daños en su casa, la comunidad se los paga (art. 9.1.c).

Si el origen es común, repara la comunidad sin esperar a la junta

Las obras necesarias para conservar el edificio y sus instalaciones comunes son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a). Si es urgente, el administrador dispone la reparación y da cuenta inmediata al presidente (art. 20.c); la junta aprueba después el presupuesto y queda informada de lo urgente (art. 14.c). Una gotera por la cubierta no espera a la junta ordinaria.

El coste es un gasto general y se reparte por cuota de participación (art. 9.1.e). El fondo de reserva existe precisamente para las obras de conservación y reparación (art. 9.1.f), y con cargo a él la comunidad puede contratar un seguro de daños o un contrato de mantenimiento del edificio.

Reparar no es lo mismo que indemnizar

Una cosa es arreglar la tubería y otra pagar el techo, el parquet o los muebles del vecino afectado. Si el origen está en un piso, su propietario tiene que mantener su instalación en buen estado "resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder" (art. 9.1.b LPH).

Si el origen es común, la Ley de Propiedad Horizontal no tiene un artículo propio que diga que la comunidad indemniza. La reclamación se apoya en la regla general del Código Civil: quien causa un daño por acción u omisión con culpa o negligencia tiene que repararlo (art. 1902), y una bajante que se sabía deteriorada y no se arregló es el ejemplo típico. La comunidad responde con sus fondos, a los que el propio perjudicado también contribuye con su cuota (arts. 9.1.e y 22.1 LPH).

La terraza que también es tejado

Las cubiertas son comunes (art. 396 del Código Civil), y la ley reconoce que hay elementos comunes de uso privativo (art. 9.1.a LPH). Pero la Ley de Propiedad Horizontal no dice quién paga la conservación de una terraza de uso exclusivo que hace de cubierta del piso de abajo. Eso puede resolverlo el título constitutivo o los estatutos, que pueden regular la "conservación y reparaciones" (art. 5).

Antes de llevarlo a la junta, leed la escritura. Si no dice nada, la ley estatal no da una respuesta sencilla y conviene consultarlo. Lo que sí está claro es que quien usa la terraza tiene que usarla adecuadamente y evitar que se causen daños (art. 9.1.a): si la filtración viene de un mal uso, la responsabilidad es suya.

Si paga el seguro

Que tu seguro de hogar te pague no cierra el asunto. La aseguradora que indemniza puede reclamar después al responsable, hasta lo que haya pagado (art. 43 de la Ley de Contrato de Seguro). Si el origen era común, esa reclamación llegará a la comunidad.

Si el piso está alquilado

Frente al inquilino, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda son del casero, sin subir la renta (art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El inquilino tiene que avisarle cuanto antes y puede hacer las urgentes para evitar un daño inminente y cobrarle el importe (art. 21.3). Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario son suyas (art. 21.4).

Frente a la comunidad y a los vecinos, responde el propietario, también de los daños causados por quienes viven en su piso (art. 9.1.b LPH).

Cuánto tiempo hay para reclamar

Si se reclama por culpa o negligencia, el plazo es de un año desde que el perjudicado conoce el daño (art. 1968.2 del Código Civil). Hay quien sostiene que entre propietarios de una misma comunidad se aplica el plazo general de cinco años (art. 1964.2), y la respuesta no es sencilla. No lo apures: una reclamación por escrito interrumpe el plazo (art. 1973).

Si hay que llegar al juzgado, desde abril de 2025 antes hay que intentar una negociación o mediación con la otra parte (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).

Si la comunidad está en Cataluña

Rige el Código Civil catalán, que es más explícito. La comunidad tiene que conservar los elementos comunes de manera que cumplan, entre otras, las condiciones de estanquidad (art. 553-44.1), y los propietarios tienen que conservar sus elementos privativos y mantener los servicios e instalaciones que estén en ellos (art. 553-38). Son comunes también las instalaciones que pasan por un piso si sirven al uso comunitario (art. 553-41).

La terraza de uso exclusivo tiene regla propia: quien la usa asume los gastos de conservación y mantenimiento (art. 553-43.2), pero las reparaciones por vicios de construcción o estructurales, o las que afectan y benefician a todo el edificio, son de la comunidad salvo que vengan de un mal uso o de una mala conservación (art. 553-43.4). Las obras urgentes las decide el administrador, dando cuenta inmediata a la presidencia (art. 553-18.1.e), y quien necesita entrar en un piso para reparar tiene que compensar los daños que cause (art. 553-39).

Dónde lo dice la ley

• Art. 396 · Código Civil

  Las conducciones son comunes hasta la entrada al piso

  Ver el texto oficial

• Art. 9.1.a a 9.1.d · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Conservar el piso, resarcir daños y permitir la entrada

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• Art. 9.1.e y 9.1.f · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Gastos por cuota y fondo de reserva

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• Art. 10.1.a · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Obras de conservación sin acuerdo previo

  Ver el texto oficial

• Arts. 14.c y 20.c · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Reparaciones urgentes del administrador

  Ver el texto oficial

• Arts. 1902, 1964, 1968 y 1973 · Código Civil

  Responsabilidad por culpa y plazos para reclamar

  Ver el texto oficial

• Art. 43 · Ley 50/1980 de Contrato de Seguro

  La aseguradora que paga reclama al responsable

  Ver el texto oficial

• Art. 21 · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

  Reparaciones del casero y del inquilino

  Ver el texto oficial

• Arts. 553-43 y 553-44 · Libro V del Código Civil de Cataluña

  Terrazas de uso exclusivo y estanquidad

  Ver el texto oficial

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