Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal: qué decide la junta de propietarios

Nombrar, cesar y atender quejas contra los cargos (letra a)

La junta nombra y remueve al presidente, a los vicepresidentes, al secretario y al administrador, y resuelve las reclamaciones que los propietarios presenten contra su actuación.

Es la vía que la ley señala para la queja contra el administrador o el presidente: la junta, que puede pedirle explicaciones o cesarle en una junta convocada en sesión extraordinaria (art. 13.7). Para llevar el asunto, cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que lo incluya en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2); si no puede esperar, la cuarta parte de los propietarios, o los que representen al menos el 25 % de las cuotas, pueden pedir que se reúna (art. 16.1).

Presupuesto y cuentas (letra b)

La junta aprueba el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. El administrador prepara ese plan con la debida antelación (art. 20.1.b), y la junta tiene que reunirse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16.1). Es la razón de ser de la junta ordinaria anual.

Obras: presupuestos, reparaciones y urgencias (letra c)

La junta aprueba los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ordinarias o extraordinarias, y es informada de las medidas urgentes que haya adoptado el administrador conforme al art. 20.1.c.

Ese reparto de papeles resuelve la mayoría de las dudas. Lo urgente lo dispone el administrador, que da cuenta inmediata al presidente o, en su caso, a los propietarios (art. 20.1.c), y la junta lo conoce después: no hay que convocarla para cortar una fuga. Si no hay administrador nombrado, eso lo hace el presidente (art. 13.5).

Lo necesario pero no urgente pasa por la junta para el presupuesto, no para decidir si se hace: las obras del art. 10.1 son obligatorias sin acuerdo previo y la junta reparte la derrama (art. 10.2.a). Lo que no es reparación, como una mejora o una instalación nueva, no entra en esta letra: sus mayorías están en el art. 17.

Estatutos y normas de régimen interior (letra d)

La junta aprueba o reforma los estatutos y fija las normas de régimen interior. Son dos cosas distintas, con mayorías muy distintas.

Cambiar el título o los estatutos exige la unanimidad del total de propietarios y cuotas, salvo que el propio art. 17 fije otra mayoría para ese asunto (art. 17.6), aunque el ausente debidamente citado que no comunica su discrepancia en 30 días naturales cuenta a favor, salvo las excepciones del art. 17.8. Las normas de régimen interior regulan la convivencia y el uso de los servicios y cosas comunes, dentro de la ley y los estatutos, y se modifican «en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración» (art. 6), no por unanimidad.

Todo lo demás de interés general (letra e)

La lista acaba con una cláusula abierta: conocer y decidir los demás asuntos de interés general para la comunidad y acordar las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Cambiar de aseguradora o encargar una revisión externa de las cuentas entran aquí. Si el art. 17 no les da una mayoría propia, basta la general del art. 17.7: mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas y, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes.

Cómo ha cambiado

1. 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
2. 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril

Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.

Si la comunidad está en Cataluña

En Cataluña la junta es, por ley, el «órgano supremo» de la comunidad y tiene todas las competencias que no se atribuyan expresamente a otros órganos, además de una lista mínima: nombrar y remover cargos, modificar el título, aprobar y modificar los estatutos y el reglamento de régimen interior, aprobar presupuestos y cuentas anuales, aprobar las reparaciones ordinarias no presupuestadas, las extraordinarias y las de mejora con su importe y las derramas, fijar los criterios generales de las cuotas y acordar la extinción del régimen (art. 553-19).

Tiene que reunirse una vez al año para las cuentas, el presupuesto y la elección de cargos (art. 553-20.1). Las obras urgentes de conservación y reparación las decide el administrador, que da cuenta inmediata a la presidencia (art. 553-18.1.e), y el reglamento de régimen interior se aprueba por mayoría simple de los propietarios que votan y de sus cuotas (art. 553-25.2.h).

Preguntas que nos hacen