Con la ley en la mano
Sí. Atender la conservación y "disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes" es función del administrador, que da cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (art. 20.c de la Ley de Propiedad Horizontal); si no hay administrador nombrado, lo hace el presidente (art. 13.5). La junta no las aprueba antes: es informada de las medidas urgentes adoptadas (art. 14.c). Y las obras necesarias para la conservación y la seguridad del edificio no requieren acuerdo previo en ningún caso; la junta solo reparte la derrama (art. 10).
Quién decide y cómo se justifica
El administrador "atiende a la conservación y entretenimiento de la casa" y dispone lo urgente (art. 20.c). Cualquier propietario que vea una avería urgente en lo común tiene que avisarle sin dilación (art. 7.1). La ley no define qué es urgente: es lo que no puede esperar a una junta sin agravar el daño o el riesgo. Por eso conviene dejar constancia de por qué no se esperó: fotos, el aviso del vecino, el parte al seguro.
La junta conserva la competencia de aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias, y de ser informada de las urgentes (art. 14.c). Lo urgente se limita a lo necesario para atajar el problema. El resto de la reparación pasa por la junta, que aprueba el presupuesto y el reparto (arts. 14.c y 10.2.a); si la obra es necesaria para conservar el edificio, no puede negarse a hacerla (art. 10.1.a).
Cómo se paga
El fondo de reserva existe para atender las obras de conservación y reparación de la finca (art. 9.1.f). Lo que se saque de él para las obras obligatorias del art. 10 cuenta como parte del fondo a efectos del mínimo durante ese ejercicio, y se repone al inicio del siguiente (disposición adicional primera). Si no alcanza, la junta reparte la derrama (art. 10.2.a).
Si la avería está dentro de un piso
Cada propietario tiene que consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la entrada para hacerlas, con derecho a que la comunidad le indemnice los daños (art. 9.1.c y d). Lo explicamos en la página de obras de la comunidad dentro de un piso.
Si la comunidad está en Cataluña
El administrador decide la ejecución de las obras de conservación y reparación urgentes y da cuenta inmediatamente a la presidencia, y puede pagar con autorización de la presidencia los gastos urgentes con cargo al fondo de reserva (art. 553-18.1.e y f del Código Civil catalán). El fondo está en cuenta bancaria especial y, para gastos imprevistos urgentes, basta la autorización de la presidencia (art. 553-6.3).
Dónde lo dice la ley
Arts. 7.1, 13.5, 14.c y 20.c · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Avisar, disponer lo urgente e informar a la junta
Ver el texto oficialArts. 9.1.f, 10 y disposición adicional primera · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Fondo de reserva y obras obligatorias
Ver el texto oficialArt. 17 · Ley 50/1980 de Contrato de Seguro
Deber de aminorar el siniestro y gastos de salvamento
Ver el texto oficialArts. 553-6.3 y 553-18 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Obras urgentes y fondo de reserva
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Puede el administrador hacer una obra sin aprobación de la junta?
Las reparaciones y medidas urgentes, sí, dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (art. 20.c LPH); la junta es informada después (art. 14.c). Para el resto, la junta aprueba el presupuesto; si la obra es necesaria, no puede negarse a hacerla (art. 10.1.a).
No tenemos administrador. ¿Quién decide lo urgente?
El presidente, que ejerce las funciones de administrador si no se ha nombrado a nadie (art. 13.5 LPH).
¿Se puede pagar con el fondo de reserva?
El fondo está para las obras de conservación y reparación (art. 9.1.f LPH); lo que se gaste en obras obligatorias cuenta para el mínimo ese año y se repone al siguiente (disposición adicional primera). En Cataluña, para gastos urgentes basta la autorización de la presidencia (art. 553-6.3).
Ha habido una inundación. ¿Esperamos a que venga el perito?
No para lo que evita que el daño crezca: la Ley de Contrato de Seguro obliga a aminorar las consecuencias del siniestro, y si no se hace el asegurador puede reducir la indemnización; los gastos de salvamento razonables los paga él (art. 17). Avisa a la aseguradora y documenta lo que hagáis.
¿No encuentras tu caso?
Déjanos tu duda y te responderemos por email. Las que más se repiten nos ayudan a decidir qué explicar en esta página.
¿Qué más tiene que pasar tu edificio?
Comprueba en 30 segundos qué inspecciones obligatorias tiene tu comunidad según dónde esté el edificio y cómo sea, y cuándo vence cada una.
Artículos cotejados contra el texto oficial vigente el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.