Qué acuerdos se pueden impugnar
No basta con no estar de acuerdo. El art. 18.1 permite impugnar un acuerdo en tres casos: cuando es contrario a la ley o a los estatutos; cuando es gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; y cuando causa un perjuicio grave a un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo, o se ha adoptado con abuso de derecho.
Un acuerdo aprobado con la mayoría correcta y que simplemente no te gusta no entra en ninguno de los tres. Si dudas de si se alcanzó la mayoría necesaria, la calculadora de mayorías te ayuda a comprobarlo.
Quién puede impugnar
Solo tres grupos de propietarios (art. 18.2): los que votaron en contra y pidieron que constara en el acta, lo que se llama "salvar el voto"; los que no asistieron a la junta, por la causa que sea; y los que fueron privados indebidamente de su derecho de voto. Si votaste a favor, no puedes impugnar después.
Además, tienes que estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de impugnar. La única excepción son los acuerdos que fijan o cambian las cuotas de participación.
Ojo con las deudas también en la propia junta: quien no está al corriente puede participar en el debate pero no votar, salvo que haya impugnado la deuda o la haya consignado (art. 15.2).
Los plazos
Tres meses desde que la junta adopta el acuerdo. Un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3). Son plazos de caducidad: pasado el plazo, el acuerdo es inatacable aunque fuera irregular.
Si no fuiste a la junta, el plazo empieza a contar desde que se te comunica el acuerdo por el procedimiento del art. 9, es decir, en el domicilio que hayas indicado a la comunidad o, en su defecto, en el piso o en el tablón de anuncios.
El paso previo obligatorio desde 2025
Antes de presentar la demanda tienes que haber intentado resolverlo por otra vía (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Vale la negociación directa con la comunidad, también entre abogados, la mediación, la conciliación o la opinión de un experto independiente. Tiene que versar sobre lo mismo que luego llevarías al juzgado.
Mientras se negocia, el plazo de caducidad queda suspendido desde que envías la solicitud, y se reanuda si la comunidad no contesta por escrito en 30 días naturales o no se celebra la primera reunión (art. 7.1). Como presidente, si recibes una solicitud así dirigida a la comunidad, conviene responderla por escrito y dentro de plazo.
Cómo se impugna
Con una demanda en juicio ordinario, sea cual sea la cuantía (art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En el juicio ordinario son obligatorios el abogado y el procurador (arts. 23 y 31 de la misma ley).
Impugnar no paraliza el acuerdo: se sigue aplicando mientras dura el pleito, salvo que el juez acuerde suspenderlo como medida cautelar a petición de quien impugna, oída la comunidad (art. 18.4).
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña rige el Código Civil catalán. Pueden impugnar quienes votaron en contra, los ausentes que se opusieron al acuerdo y los privados ilegítimamente del voto (art. 553-31.2); el ausente que quiera impugnar tiene que haberse opuesto por escrito a la secretaría en el mes siguiente a la notificación (art. 553-25.6).
Los plazos son de un año si el acuerdo es contrario a la ley, al título o a los estatutos o supone abuso de derecho, y de tres meses si es contrario a los intereses de la comunidad o gravemente perjudicial para un propietario. En los dos casos cuentan desde la notificación del acta (art. 553-31.4). Hay que estar al corriente de las deudas vencidas cuando se adoptó el acuerdo o consignarlas (art. 553-31.3). El intento previo de negociación de la Ley Orgánica 1/2025 es una norma procesal estatal y se aplica igual.
Dónde lo dice la ley
Art. 18 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Qué se puede impugnar, quién, plazos y efectos
Ver el texto oficialArt. 15.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
El propietario con deudas no puede votar
Ver el texto oficialArts. 5 y 7 · Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia de la Justicia
Intento previo de solución y suspensión de la caducidad
Ver el texto oficialArt. 249.1.8.º · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil
Las acciones de la LPH van a juicio ordinario
Ver el texto oficialArts. 553-25.6 y 553-31 CCCat · Libro V del Código Civil de Cataluña
Oposición del ausente, legitimación y plazos
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
Voté a favor y ahora me arrepiento. ¿Puedo impugnar?
No. Solo pueden impugnar quienes salvaron su voto, los ausentes y los privados indebidamente del voto (art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
No fui a la junta. ¿Desde cuándo cuenta el plazo?
Desde que se te comunica el acuerdo por el procedimiento del art. 9: en el domicilio que diste a la comunidad o, si no diste ninguno, en el piso o en el tablón de anuncios (art. 18.3).
Debo cuotas a la comunidad. ¿Puedo impugnar?
Solo si antes pagas lo vencido o lo consignas judicialmente. La excepción son los acuerdos sobre las cuotas de participación, que se pueden impugnar aunque se deba dinero (art. 18.2).
Mientras dura el pleito, ¿se aplica el acuerdo?
Sí. La impugnación no suspende el acuerdo, salvo que el juez lo decida como medida cautelar a petición de quien impugna (art. 18.4).
¿Puedo ir al juzgado directamente?
No. Desde abril de 2025 hay que intentar antes una negociación, una mediación o una conciliación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Enviar la solicitud suspende el plazo, pero vuelve a correr si la comunidad no responde por escrito en 30 días naturales.
¿Qué más tiene que pasar tu edificio?
Comprueba en 30 segundos qué inspecciones obligatorias tiene tu comunidad según dónde esté el edificio y cómo sea, y cuándo vence cada una.
Artículos cotejados contra el texto oficial vigente el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.