Lo que tiene que recoger
Como mínimo (art. 19.2): la fecha y el lugar; quién convocó y, si fue el caso, qué propietarios la promovieron; si fue ordinaria o extraordinaria y si se celebró en primera o segunda convocatoria; la relación de asistentes y sus cargos y la de propietarios representados, con sus cuotas; el orden del día; y los acuerdos, con los nombres y cuotas de quienes votaron a favor y en contra cuando eso sea relevante para la validez del acuerdo.
También tiene que decir qué propietarios se quedaron sin voto por deber cuotas, porque su voto y su cuota no cuentan para las mayorías (art. 15.2).
Si votas en contra y puede que impugnes, pide que conste en el acta. Es lo que la ley llama "salvar el voto", y sin ello quien estuvo presente no puede impugnar después (art. 18.2).
Quién la firma y cuándo se aplican los acuerdos
El presidente y el secretario, al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde ese cierre los acuerdos son ejecutivos, salvo que la ley diga otra cosa (art. 19.3). Salvo que los estatutos o la junta hayan nombrado a otra persona, las funciones de secretario las ejerce el presidente (art. 13.5).
Cómo se envía
Por el mismo procedimiento que las citaciones: al domicilio que cada propietario haya comunicado o, si no comunicó ninguno, al piso, y en último caso en el tablón de anuncios con diligencia del secretario (arts. 19.3 y 9.1.h).
No hay plazo legal para el envío. Por eso el matiz de arriba importa: los plazos de los ausentes dependen de cuándo se les comunica el acuerdo.
Los errores que se pueden corregir
Los defectos del acta se pueden subsanar siempre que exprese sin duda la fecha y el lugar, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos con los votos a favor y en contra y sus cuotas, y que esté firmada por el presidente y el secretario (art. 19.3).
La corrección tiene que hacerse antes de la siguiente junta, y esa junta tiene que ratificarla. Un nombre mal escrito o una cuota equivocada se arreglan así. Si falta alguno de esos elementos esenciales, la ley no prevé la subsanación.
El libro de actas y quién lo guarda
Los acuerdos se recogen en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad (art. 19.1). Lo custodia el secretario, que además conserva durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de cada junta (art. 19.4).
Si el administrador hace de secretario, custodia esa documentación "a disposición de los titulares" (art. 20.1.e). Cualquier propietario puede pedir verla.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña rige el Código Civil catalán, con plazos más cortos. El secretario redacta el acta y la firman él y el presidente en cinco días desde el siguiente a la junta, y hay que enviarla a todos los propietarios en diez días, por correo postal o electrónico con las mismas garantías que la convocatoria (art. 553-27.1 y 4).
Recoge también quién presidió, quién hizo de secretario, quién delegó y quién se abstuvo (art. 553-27.2). Los acuerdos son ejecutivos desde que se adoptan, no desde que se firma el acta (art. 553-29), y los plazos de impugnación cuentan desde su notificación (art. 553-31.4). El libro se legaliza en el Registro de la Propiedad y se conserva treinta años (art. 553-28). Si lo pide por escrito una cuarta parte de los propietarios o de las cuotas, al menos cinco días antes, el presidente tiene que llevar a un notario a la junta (art. 553-27.3).
Dónde lo dice la ley
Art. 19 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Libro de actas, contenido, firma, subsanación y custodia
Ver el texto oficialArt. 9.1.h · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Cómo se notifica a cada propietario
Ver el texto oficialArts. 17.8 y 18 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Plazos de los ausentes y salvar el voto
Ver el texto oficialArts. 13.5 y 20.1.e · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Quién hace de secretario y custodia de la documentación
Ver el texto oficialArts. 553-27 a 553-29 CCCat · Libro V del Código Civil de Cataluña
Plazos del acta, envío, libro y acta notarial
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Cuánto tiempo hay para enviar el acta?
La ley no lo fija. Sí fija diez días naturales para cerrarla y firmarla (art. 19.3). Mientras no se comunica, a los ausentes no les corren sus plazos para impugnar u oponerse (arts. 17.8 y 18.3).
¿Desde cuándo se aplican los acuerdos?
Desde que el acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario, salvo que la ley disponga otra cosa (art. 19.3).
El acta tiene un error. ¿Se puede corregir?
Sí, si el acta recoge sin duda la fecha y el lugar, los asistentes y representados, los acuerdos con sus votos y cuotas, y está firmada. La corrección se hace antes de la siguiente junta, que tiene que ratificarla (art. 19.3).
Voté en contra pero no aparece en el acta. ¿Qué hago?
Pide la corrección por escrito antes de la siguiente junta (art. 19.3). Si piensas impugnar, que tu voto en contra conste es un requisito (art. 18.2).
¿Puedo ver el libro de actas?
Sí. El secretario custodia los libros de actas (art. 19.4) y, si el administrador hace de secretario, tiene la documentación a disposición de los propietarios (art. 20.1.e).
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