Qué necesita la delegación
La asistencia a la junta puede ser personal o por representante, y "para acreditar ésta" basta "un escrito firmado por el propietario" (art. 15.1). La ley no pide más: ni firma ante notario, ni que el representado explique por qué no va.
Tampoco dice quién puede ser representante, así que puede ser un familiar, el inquilino u otro vecino. Lo práctico es que el escrito identifique el piso, la fecha de la junta y a la persona que te representa, y que se entregue al secretario o al presidente antes de empezar.
Si quieres que tu representante vote de una forma concreta, escríbelo punto por punto. Si no lo haces, decide él.
Pisos con varios dueños o en usufructo
Si el piso es de varias personas a la vez, tienen que nombrar a una sola para asistir y votar (art. 15.1). El piso tiene un voto, no uno por cada dueño.
Si hay usufructo, el voto es del nudo propietario, pero la ley entiende que le representa el usufructuario salvo que diga lo contrario. Esa representación automática no vale para las obras extraordinarias y de mejora ni para los acuerdos de la "regla primera" del art. 17, que exigen delegación expresa (art. 15.1).
Lo que la delegación no arregla
Las deudas. Si el propietario representado no está al corriente de pago cuando empieza la junta, ni él ni su representante pueden votar, salvo que haya impugnado la deuda o la haya consignado. Pueden asistir y hablar (art. 15.2).
Y los acuerdos que se toman por unanimidad o por tres quintos se cuentan sobre el total de propietarios: delegar asegura que tu voto se cuente, pero no cambia la mayoría que hace falta.
Qué queda registrado
El acta tiene que recoger a los asistentes y a los propietarios representados, con sus cuotas (art. 19.2.d). El secretario guarda durante cinco años los apoderamientos, junto con las convocatorias y comunicaciones de cada junta (art. 19.4). Si alguien discute después cómo se votó, las delegaciones son la prueba.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña rige el Código Civil catalán. Además de la representación acreditada por escrito (art. 553-22.1), el voto se puede delegar en otro propietario con un escrito que lo designe por su nombre, para una junta concreta y recibido antes de que empiece; puede indicar el sentido del voto en cada punto (art. 553-24.2.c).
Las abstenciones se cuentan en el sentido de la mayoría (art. 553-24.3). Los estatutos o la junta pueden permitir asistir por videoconferencia (art. 553-22.1). Y el ausente tiene un mes desde la notificación para oponerse por escrito fehaciente a la secretaría; si no lo hace, se entiende que se adhiere (art. 553-25.6).
Dónde lo dice la ley
Art. 15.1 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Representación, pro indiviso y usufructo
Ver el texto oficialArt. 15.2 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Sin voto si hay deudas vencidas
Ver el texto oficialArt. 17.8 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
El ausente que no se opone en 30 días cuenta a favor
Ver el texto oficialArt. 19.2.d y 19.4 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Representados en el acta y conservación de apoderamientos
Ver el texto oficialArts. 553-22, 553-24 y 553-25.6 CCCat · Libro V del Código Civil de Cataluña
Representación, delegación y oposición del ausente
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Tiene que ser propietario la persona en quien delego?
No. La ley solo exige un escrito firmado por el propietario (art. 15.1); no limita quién puede representarle.
¿Hace falta notario o un modelo oficial?
No. Basta un escrito firmado por el propietario (art. 15.1). Conviene que diga el piso, la junta y el nombre del representante.
El piso es de mi pareja y mío. ¿Votamos los dos?
No. Si un piso pertenece a varias personas, nombran a un representante para asistir y votar (art. 15.1).
Delego en un vecino pero debo cuotas. ¿Puede votar por mí?
No. Quien no está al corriente de pago al empezar la junta no tiene derecho de voto, salvo que haya impugnado la deuda o la haya consignado (art. 15.2). Eso vale también para su representante.
No puedo ir ni delegar. ¿Pierdo mi voto?
En la mayoría de acuerdos, si no comunicas tu oposición al secretario, de forma que quede constancia, en los 30 días naturales siguientes a que te comuniquen el acuerdo, tu voto se cuenta a favor (art. 17.8). Si estás en contra, díselo en ese plazo.
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