Qué mayoría necesita cada derrama
Obras necesarias para la conservación, la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad universal, y las que imponga la Administración: no se votan. La junta solo acuerda cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga (arts. 10.1.a y 10.2.a).
Supresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensor: mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas. Una vez aprobadas, obligan a todos aunque lo que toque pagar al año supere doce mensualidades ordinarias (art. 17.2).
Mejora de la eficiencia energética y energías renovables de uso común, y pedir ayudas o financiación para ello: mayoría simple de propietarios y cuotas, siempre que lo que toque pagar al año, descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades ordinarias. El que vota en contra no queda exento (art. 17.2).
Portería, conserjería, vigilancia y otros servicios comunes, y mejoras o innovaciones que no son necesarias: tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas (arts. 17.3 y 17.4).
Todo lo demás: mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes si representa más de la mitad de las cuotas presentes (art. 17.7).
Cómo se reparte y cuándo se paga
Salvo que el título o los estatutos digan otra cosa, cada propietario paga según su cuota de participación (art. 9.1.e). No usar un servicio no exime de pagarlo (art. 9.2).
Los plazos los fija la junta al aprobar la derrama (art. 10.2.a). Antes de recurrir a ella conviene mirar el fondo de reserva, que debe ser de al menos el 10 % del último presupuesto ordinario y está pensado precisamente para obras de conservación, reparación y rehabilitación (art. 9.1.f).
¿Y si la reparación es urgente?
El administrador puede disponer las reparaciones y medidas urgentes para la conservación del edificio, dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (art. 20.1.c). Lo urgente se hace; cómo se paga lo decide después la junta, con cargo al fondo de reserva o con una derrama.
Si un vecino no paga
Quien no esté al corriente de las deudas vencidas puede asistir a la junta, pero no votar (art. 15.2). La comunidad puede acordar medidas disuasorias, como intereses por encima del legal o la privación temporal del uso de servicios, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad (art. 21.1).
Para cobrar, la comunidad tiene un procedimiento monitorio especial (art. 21.2). Se presenta con un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda firmado por el secretario con el visto bueno del presidente (art. 21.3). Y el piso responde de lo que se deba aunque se venda: el comprador responde con el inmueble de lo impagado del año en curso y de los tres anteriores (art. 9.1.e).
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña rige el Código Civil catalán, con mayorías propias (arts. 553-25 y 553-26; la calculadora de mayorías las tiene en cuenta). El disidente no paga las nuevas instalaciones o servicios que no sean exigibles por ley si el gasto total supera la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, descontadas ayudas y costes del crédito (art. 553-30.2). Las obras de accesibilidad acordadas por la junta las pagan todos (art. 553-30.3).
El fondo de reserva catalán es de al menos el 5 % de los gastos comunes del presupuesto, no el 10 % (art. 553-6.1).
Dónde lo dice la ley
Art. 17 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Mayorías de cada tipo de acuerdo y la regla de las tres mensualidades
Ver el texto oficialArt. 10 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Obras obligatorias: solo se vota el reparto
Ver el texto oficialArt. 9.1.e y 9.1.f · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Pago por cuota y fondo de reserva
Ver el texto oficialArt. 20.1.c · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Reparaciones urgentes que dispone el administrador
Ver el texto oficialArts. 15.2 y 21 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Moroso sin voto, medidas disuasorias y monitorio
Ver el texto oficialArts. 553-6 y 553-30 CCCat · Libro V del Código Civil de Cataluña
Fondo de reserva y gastos que no paga el disidente
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
Voté en contra de la derrama. ¿Tengo que pagarla?
Casi siempre, sí. Solo te libras si es una mejora no necesaria aprobada por tres quintos y tu parte supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Se puede aprobar una derrama sin junta?
No. Incluso en las obras obligatorias, que no se votan, la junta tiene que acordar cómo se reparte la derrama y en qué plazos (art. 10.2.a). Lo que sí puede hacer el administrador es disponer reparaciones urgentes y dar cuenta al presidente (art. 20.1.c).
¿Se puede pagar la derrama a plazos?
Sí, si la junta lo acuerda: al aprobarla fija los términos del pago (art. 10.2.a). No existe un derecho individual a fraccionar si la junta no lo ha previsto.
¿El inquilino tiene que pagar la derrama?
En un alquiler de vivienda, en principio no. Las obras de conservación son del arrendador y el pacto de gastos de comunidad fija un importe anual que no admite derramas (arts. 20 y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Un vecino no paga. ¿Qué podemos hacer?
Reclamarle por el procedimiento monitorio especial de las comunidades, con un certificado de la deuda firmado por el secretario con el visto bueno del presidente (art. 21 LPH). Antes hay que notificarle la deuda y, desde abril de 2025, invitarle a negociar (Ley Orgánica 1/2025). Mientras no pague ni consigne, no puede votar en la junta.
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Artículos cotejados contra el texto oficial vigente el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.