Ante la comunidad: el propietario
Contribuir a los gastos generales según la cuota es una obligación «de cada propietario» (art. 9.1.e LPH). El contrato de alquiler es un acuerdo entre el propietario y el inquilino, y la comunidad no forma parte de él: las cuotas se le reclaman al propietario, también por el procedimiento de reclamación de deudas del art. 21.
El inquilino tampoco vota en la junta en nombre propio, porque la junta es de propietarios. Puede asistir si el propietario le da su representación por escrito (art. 15.1).
Entre propietario e inquilino: lo que se puede pactar
En un alquiler de vivienda se puede pactar que el inquilino pague los gastos generales del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no se puedan individualizar y que correspondan a la vivienda o a sus anexos, como la plaza de garaje o el trastero. En propiedad horizontal, la parte que corresponde a la vivienda es la de su cuota de participación (art. 20.1 LAU).
El pacto tiene dos requisitos: escrito e importe anual fijado a la fecha del contrato. Durante los cinco primeros años (siete si el casero es una empresa), esa cantidad solo puede subir una vez al año, por acuerdo, y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.2). Los tributos, como el IBI, quedan fuera de ese límite de subida, y el pacto sobre ellos no afecta a la Administración, que se los sigue cobrando al propietario (art. 20.1 y 20.2).
Lo que se individualiza con un contador de la vivienda, como el agua, la luz o el gas, lo paga el inquilino en todo caso (art. 20.3). Y los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del arrendador (art. 20.1).
Derramas y obras: casi nunca son del inquilino
Si el contrato pasa los gastos de comunidad al inquilino, lo que paga es el importe anual pactado, con las subidas limitadas del art. 20.2. Una derrama extraordinaria que lo supere no está en ese importe, y la comunidad se la reclama al propietario. Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad son del arrendador, «sin derecho a elevar por ello la renta» (art. 21.1 LAU), y si la obra dura más de veinte días y priva al inquilino de parte de la vivienda, la renta baja en proporción (art. 21.2).
Una derrama para una mejora tampoco es un gasto de sostenimiento del art. 20. Lo que la ley prevé para las mejoras es otra cosa: pasados cinco años de contrato (siete si el arrendador es una empresa), el arrendador puede subir la renta por las obras de mejora que haga: el interés legal del dinero más tres puntos sobre lo invertido, descontadas las subvenciones, con un tope del 20 % de la renta (art. 19.1). Si la mejora es de varias viviendas del edificio, se reparte por cuotas (art. 19.2).
Si es un local
Los alquileres de uso distinto de vivienda, como un local o una oficina, se rigen por lo que pacten las partes y, en lo que no hayan pactado, por las normas de esos arrendamientos (art. 4.3 LAU). El límite del art. 20 es de vivienda: en un local, quién paga la comunidad depende del contrato. Ante la comunidad, igual que en una vivienda, responde el propietario.
Si la comunidad está en Cataluña
El alquiler se rige igualmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Lo que cambia es la ley de la comunidad: el Código Civil catalán dice expresamente que, en caso de arrendamiento o de cualquier otra cesión del uso, los propietarios siguen siendo responsables ante la comunidad y ante terceros de las obligaciones de la propiedad horizontal (art. 553-37.2).
Dónde lo dice la ley
Art. 20 · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Gastos generales, tributos y contadores: qué se puede pactar y cómo
Ver el texto oficialArts. 19 y 21 · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Mejoras y conservación a cargo del arrendador
Ver el texto oficialArt. 4.3 · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Locales: libre pacto
Ver el texto oficialArts. 9.1.e, 15.1 y 21 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Obligación del propietario, representación y reclamación de deudas
Ver el texto oficialBOE-A-2026-20526 · Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso
Derogación del Real Decreto-ley 26/2026
Ver el texto oficialArt. 553-37.2 · Libro V del Código Civil de Cataluña
El propietario responde aunque alquile
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
Mi contrato dice que el inquilino paga la comunidad, pero no pone cuánto. ¿Tiene que pagarla?
No por ese pacto. Para que valga, tiene que constar por escrito y fijar el importe anual de los gastos a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU).
El inquilino no paga la comunidad. ¿Puede la comunidad reclamársela?
No. La obligación de contribuir es del propietario (art. 9.1.e LPH) y la comunidad le reclama a él. El propietario puede reclamar al inquilino lo pactado en el contrato.
¿Puedo cobrarle el IBI al inquilino?
En un alquiler de vivienda, sí, si se pacta por escrito con su importe anual (art. 20.1 LAU), aunque Hacienda se lo seguirá cobrando al propietario. El Real Decreto-ley 26/2026 lo prohibió durante unos días, pero el Congreso lo derogó (BOE de 2 de octubre de 2026).
¿Quién paga una derrama extraordinaria?
La comunidad se la reclama al propietario (art. 9.1.e LPH). El inquilino solo paga, por gastos de comunidad, el importe anual que fije el contrato, con las subidas del art. 20.2 LAU. Por mejoras, a partir del quinto año de contrato (séptimo si el casero es empresa), el arrendador puede subir la renta con un tope del 20 % (art. 19.1).
¿Cuánto me pueden subir los gastos de comunidad del contrato?
En los cinco primeros años (siete si el arrendador es una empresa), una vez al año, por acuerdo y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.2 LAU).
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