Vendo el piso con una derrama aprobada: ¿la paga el comprador o el vendedor?

Lo que la comunidad puede cobrar al piso

El comprador responde con el propio piso de lo que los anteriores dueños deban a la comunidad por gastos generales de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores, aunque su título esté inscrito en el Registro (art. 9.1.e LPH). Lo mismo vale para las obras obligatorias del art. 10: el piso queda afecto a su pago en los mismos términos (art. 10.2.c).

Eso no libra al vendedor: lo que ya debía sigue siendo deuda suya, y el comprador que la pague puede reclamarle lo pagado (art. 1158 del Código Civil).

Qué hay que hacer en la venta

En la escritura, el vendedor declara que está al corriente de los gastos de la comunidad o dice cuáles debe, y aporta un certificado del estado de deudas firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que el comprador lo dispense expresamente. El secretario tiene siete días naturales para emitirlo y responde, igual que el presidente, de su exactitud y de los perjuicios por el retraso (art. 9.1.e LPH).

Después, el vendedor tiene que comunicar el cambio de titular al secretario de forma que quede constancia. Si no lo hace, sigue respondiendo de las deudas que se generen después de la venta, solidariamente con el comprador (art. 9.1.i).

El certificado del art. 9.1.e habla del «estado de deudas». La ley estatal no dice que tenga que incluir las derramas aprobadas que todavía no han vencido. Si estás comprando, pregunta por ellas y pide que consten.

Si la derrama es de mejoras

Placas solares, cámaras, una piscina: lo que no es conservación ni una obra obligatoria. Cada plazo lo paga quien sea propietario cuando ese plazo es exigible (art. 17.11 LPH). La regla no depende de lo que se votara ni de quién estuviera en la junta. Un ascensor puede ser mejora o una obra obligatoria de accesibilidad (art. 10.1.b), según el caso.

Si la derrama es de conservación

Obras de la ITE, de la fachada, de la cubierta o las que imponga el ayuntamiento son gastos de conservación y obras obligatorias (art. 10.1.a LPH). Para ellas la ley no dice quién paga los plazos que vencen después de la venta. Ante la comunidad, el piso responde igual (art. 10.2.c). Entre vendedor y comprador, decide lo que hayáis pactado: dejadlo escrito en la escritura o en el contrato de arras.

Si la comunidad está en Cataluña

El Código Civil catalán va más lejos que la ley estatal en dos cosas. El piso responde de las deudas por gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, del año en curso y de los cuatro años anteriores, no tres (art. 553-5.1). Y el certificado de la venta tiene que incluir, además de las deudas, los gastos ordinarios y extraordinarios y las aportaciones al fondo de reserva «aprobados pero pendientes de vencimiento» (art. 553-5.2): en Cataluña, el comprador sabe por escrito qué derramas vienen.

El vendedor responde de lo que deba en el momento de la venta (art. 553-5.2) y, mientras no comunique el cambio de titular a la secretaría, de las deudas posteriores, solidariamente (art. 553-37.3).

Dónde lo dice la ley

• Art. 17.11 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Derramas de mejoras: paga el propietario cuando son exigibles

  Ver el texto oficial

• Art. 9.1.e y 9.1.i · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Afección del piso, certificado de deudas y comunicación de la venta

  Ver el texto oficial

• Art. 10.1.a y 10.2.c · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Obras obligatorias y afección del piso a su pago

  Ver el texto oficial

• Art. 553-5 · Libro V del Código Civil de Cataluña

  Afección de cuatro años y certificado con lo aprobado pendiente

  Ver el texto oficial

• Art. 553-37.3 · Libro V del Código Civil de Cataluña

  Comunicar el cambio de titular

  Ver el texto oficial

• Art. 1158 · Código Civil

  Quien paga por otro puede reclamarle lo pagado

  Ver el texto oficial

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