Con la ley en la mano
Solo si el piso, el local o la plaza de garaje están alquilados. Quien alquila resta de lo que cobra todos los gastos necesarios para obtenerlo (art. 23.1 de la Ley del IRPF), y el reglamento cita expresamente los de conservación y reparación, los servicios de administración, vigilancia o portería, los seguros y los suministros (art. 13 del Reglamento del IRPF): casi todo lo que paga una cuota de comunidad. En la vivienda en la que vives no hay ningún artículo que permita restarlos. Si el piso está vacío y no es tu vivienda habitual, tributas por un porcentaje de su valor catastral (art. 85 de la Ley), sin restar gastos.
Qué parte de la cuota es cada cosa
La ley no habla de "gastos de comunidad", sino de gastos necesarios para obtener el alquiler (art. 23.1.a de la Ley del IRPF). El reglamento los desglosa, y una cuota corriente los toca casi todos: la conservación y reparación de lo común (art. 13.a), la administración, la portería o la vigilancia (13.c), el seguro del edificio (13.f) y la luz y el agua de las zonas comunes (13.g).
Hay un límite que solo afecta a la primera categoría. Los gastos de conservación y reparación, sumados a los intereses de la hipoteca, no pueden restarse por encima de lo que cobraste de alquiler ese año; lo que sobre se aprovecha en los cuatro años siguientes (art. 23.1.a.1.º de la Ley y art. 13.a del Reglamento). Una derrama grande de fachada en un año de pocos ingresos no se pierde: se arrastra.
Si el inquilino paga la comunidad
Si el contrato dice que el inquilino te paga la cuota de comunidad además de la renta, eso también es ingreso: el rendimiento íntegro es "el importe que por todos los conceptos deba satisfacer" el arrendatario (art. 22.2 de la Ley del IRPF). A cambio, tú restas la cuota que pagas a la comunidad. El resultado es el mismo que si no se la cobraras, pero hay que declarar las dos partidas. Las condiciones para pasar la cuota al inquilino las explicamos en la página de gastos entre propietario e inquilino.
Vivienda habitual y segunda residencia
En la vivienda en la que vives no hay rendimientos de los que restar nada, y la Ley del IRPF no tiene una deducción por cuotas de comunidad. Si tienes otro piso que no alquilas, tampoco: tributas por imputación de rentas, un porcentaje de su valor catastral fijado por la ley (art. 85), que no admite gastos.
La excepción son las obras de rehabilitación energética del edificio: todos los propietarios, vivan o no en el piso, pueden deducirse el 60 % de lo que les toque si se cumplen los requisitos (disposición adicional quincuagésima de la Ley del IRPF). Está explicado en la página de obligaciones fiscales de la comunidad.
Si la comunidad está en Cataluña
El IRPF es estatal y estas reglas se aplican igual en Cataluña.
Dónde lo dice la ley
Arts. 22 y 23.1 · Ley 35/2006 del IRPF
Rendimiento íntegro y gastos deducibles del alquiler
Ver el texto oficialArt. 13 · Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF
Reparación y conservación frente a mejora; administración, seguros, suministros
Ver el texto oficialArt. 14 · Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF
Amortización del 3 %
Ver el texto oficialArt. 35.1.b · Ley 35/2006 del IRPF
Las mejoras se suman al valor de adquisición
Ver el texto oficialArt. 85 · Ley 35/2006 del IRPF
Imputación de rentas del piso vacío
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Puedo desgravarme la cuota de comunidad de mi vivienda habitual?
No. La Ley del IRPF solo permite restar gastos a quien obtiene rendimientos del alquiler (art. 23.1), y no tiene una deducción por cuotas de comunidad en la vivienda habitual. La única vía son las obras de rehabilitación energética del edificio (disposición adicional quincuagésima).
Tengo el piso alquilado y nos han pasado una derrama para la fachada. ¿La desgravo?
Si es reparación o conservación, sí, ese año, sumada a los intereses de la hipoteca y como mucho hasta lo que hayas cobrado de alquiler; lo que sobre, en los cuatro años siguientes (art. 23.1.a.1.º de la Ley del IRPF y art. 13.a del Reglamento). Si parte de la derrama paga una mejora, algo que el edificio no tenía, esa parte no se resta ese año: se suma al valor del piso y se amortiza.
Hemos cambiado el ascensor viejo por uno nuevo. ¿Es mejora o reparación?
El reglamento pone la sustitución del ascensor como ejemplo de gasto de reparación y conservación (art. 13.a del Reglamento del IRPF). Instalar un ascensor donde no lo había es una mejora.
¿Cómo se amortiza una derrama de mejora?
Su coste se suma al valor de adquisición del piso (art. 35.1.b de la Ley del IRPF) y cada año se resta como amortización hasta el 3 % del mayor entre ese coste y el valor catastral, sin contar el suelo (art. 14.2.a del Reglamento).
Tengo alquilada una plaza de garaje. ¿Vale lo mismo?
Sí: los rendimientos de cualquier inmueble urbano alquilado son del capital inmobiliario (art. 22.1 de la Ley del IRPF) y se restan los mismos gastos. Lo que no se aplica a una plaza o a un local son las reducciones por alquiler de vivienda del art. 23.2.
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