"Desfavorable" no significa lo mismo en todas partes
La ley estatal que regulaba el informe de evaluación de los edificios fue anulada en 2017 por el Tribunal Constitucional (STC 143/2017, que dejó sin efecto los apartados 2 a 6 del art. 29 de la Ley de Suelo). Desde entonces cada comunidad autónoma, y algunos ayuntamientos, tienen su propio sistema, y no todos hablan de "desfavorable".
En Madrid capital sí: la ITE es favorable solo si el edificio cumple todas las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato; si falla alguna, es desfavorable (art. 20.1 de la Ordenanza ANM 2011/65).
En Cataluña el informe clasifica cada deficiencia como muy grave, grave, importante o leve (art. 9 del Decreto 67/2015), y lo que se obtiene es un certificado: "apto" si no hay deficiencias o son leves, "apto provisional" si son importantes, "apto cautelarmente" si son graves pero ya se han tomado medidas de seguridad, y denegación si no se han tomado (art. 12). El certificado dura 10, 6 o 3 años según la gravedad (art. 14).
En la Comunitat Valenciana el IEEV.CV tampoco emite un veredicto: clasifica los daños por importancia y las actuaciones en mantenimiento, intervención a medio plazo o intervención urgente (art. 4.2 del Decreto 53/2018). Registrarlo no significa que la Generalitat dé por bueno su contenido (art. 6.3).
Lo que importa en todos los casos es lo mismo: qué deficiencias hay y con qué urgencia hay que corregirlas.
Qué pasa en las semanas siguientes
En Madrid, tras un acta desfavorable los servicios municipales visitan el edificio y proponen una orden de ejecución (art. 20.2). Durante dos meses la comunidad puede adelantarse pidiendo la licencia para hacer las obras.
En Cataluña hay que ejecutar de inmediato las medidas cautelares que pida el informe y aprobar un programa de rehabilitación en un año como máximo, o en seis meses si hay deficiencias graves o muy graves (art. 10 del Decreto 67/2015). Además hay que constituir un fondo de reserva específico para esas obras.
En la Comunitat Valenciana, si el informe pide una intervención urgente, el Registro se lo comunica a la propiedad y al ayuntamiento para que dicte la orden de ejecución con su plazo (art. 12.3 del Decreto 53/2018).
Las obras no se votan: se reparten
Las obras necesarias para la seguridad y la conservación del edificio son obligatorias sin acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal). La junta solo decide cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga. Quien se oponga o retrase sin justificación una orden de la Administración responde él solo de las sanciones (art. 10.2.b).
Cómo se reparte, qué pasa con los locales, los inquilinos o si alguien vende el piso a mitad de las obras está explicado en detalle en la página sobre quién paga la ITE.
Si las obras no se hacen
Llega la orden de ejecución, y si no se cumple, la escalada. En Madrid, hasta tres multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros, cada una con un nuevo plazo (art. 45 de la Ordenanza), y después la ejecución subsidiaria: el Ayuntamiento contrata las obras y se las cobra a los propietarios (art. 54).
La Ley de Suelo lo establece para toda España: la orden de ejecución firme se anota en el Registro de la Propiedad como garantía sobre el inmueble, y si las obras no se hacen en plazo, la Administración las ejecuta con cargo a los propietarios (art. 15.4). La anotación aparece en la nota simple de cada piso, así que complica venderlo o hipotecarlo.
Hasta dónde paga la comunidad
El deber de conservación tiene un tope que casi nadie conoce: la mitad del valor actual de construir de nuevo un edificio equivalente (art. 15.3 de la Ley de Suelo). Las obras que la Administración ordene por encima de ese límite para mejoras de interés general las paga ella (art. 15.2). Si la comunidad incumple una orden, la ley autonómica puede subir ese tope hasta el 75 % del coste de reposición (art. 15.4).
Si el presupuesto de las obras de la ITE se acerca a esa cifra, merece la pena que un técnico lo calcule antes de aprobar la derrama.
Cómo se da por cerrado
En Madrid, al acabar las obras hay que acreditar la subsanación con el certificado final de obra visado o, si no hacía falta proyecto, con un certificado de idoneidad según el modelo oficial (art. 20.3), y los servicios municipales lo comprueban con una visita (art. 44). Sin ese trámite, para el Ayuntamiento las deficiencias siguen ahí.
Dónde lo dice la ley
Arts. 20, 21 y 45 · Ordenanza de Conservación ANM 2011/65 (Madrid)
Resultado, plazo de dos meses, presentación y multas coercitivas
Ver el texto oficialArts. 9, 10, 12 y 14 · Decreto 67/2015 (Cataluña)
Niveles de deficiencia, programa de rehabilitación y certificado de aptitud
Ver el texto oficialArts. 4, 6 y 12 · Decreto 53/2018 (Comunitat Valenciana)
Niveles de intervención y orden de ejecución por urgencia
Ver el texto oficialArt. 15 · Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo
Tope del deber de conservación y ejecución subsidiaria
Ver el texto oficialArt. 29 · Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo
Informe de evaluación: apartados 2 a 6 anulados (STC 143/2017)
Ver el texto oficialArt. 10 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Obras obligatorias sin acuerdo previo
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Nos multan porque la ITE haya salido desfavorable?
No. Lo que se sanciona es no tener la inspección o no presentarla, y después no hacer las obras en el plazo que marque la orden de ejecución. Un resultado desfavorable presentado a tiempo no es una infracción.
¿Tenemos que salir del edificio?
Solo si hay un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad. En Cataluña eso corresponde a las deficiencias muy graves, las únicas que pueden exigir el desalojo (art. 9.1.a del Decreto 67/2015). Una ITE desfavorable por la fachada, la cubierta o las instalaciones no obliga a nadie a irse.
¿Cuánto tiempo tenemos para hacer las obras?
Depende de dónde esté el edificio y de la gravedad. En Madrid, dos meses para pedir la licencia antes de que llegue la orden de ejecución, que fijará su propio plazo. En Cataluña, un año para aprobar el programa de rehabilitación, o seis meses si hay deficiencias graves. En la Comunitat Valenciana, el plazo lo fija la orden de ejecución del ayuntamiento.
¿Qué pasa si alguien vende su piso con la ITE desfavorable?
Cada piso queda afecto al pago de las obras obligatorias, igual que a los gastos de comunidad, aunque cambie de dueño (art. 10.2.c de la Ley de Propiedad Horizontal). Y en cuanto hay una orden de ejecución firme, se anota en el Registro de la Propiedad y aparece en la nota simple (art. 15.4 de la Ley de Suelo). Conviene pactar en la compraventa quién paga lo pendiente.
Hemos hecho las obras. ¿Ya está?
No del todo. Hay que acreditar ante la Administración que las deficiencias están corregidas. En Madrid, con el certificado final de obra o un certificado de idoneidad (art. 20.3 de la Ordenanza), y el Ayuntamiento lo comprueba con una visita.
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