Aluminosis en el edificio: ¿obliga a algo y quién paga la reparación?

Qué es, según las normas

«Aluminosis» es el nombre que se da a la degradación del hormigón hecho con cemento aluminoso, que la norma técnica llama cemento de aluminato de calcio. El Código Estructural no usa la palabra, pero explica el mecanismo: con el tiempo ese hormigón pierde resistencia por la «conversión» de sus compuestos a otra forma, que aumenta su porosidad. Puede tardar minutos o años, y depende sobre todo de la temperatura. Si el hormigón se hizo bien, con mucho cemento y poca agua, conserva una resistencia suficiente; si no, la resistencia puede bajar a valores excesivamente bajos. Además, las armaduras pueden quedar más expuestas a la corrosión (anejo 5, apartados 1 y 3). La instrucción de cementos RC-16 describe la misma pérdida de resistencia (anejo I, apartado AI.3.5).

El Tribunal Supremo recoge una descripción más de andar por casa en una sentencia sobre un edificio de Cornellà: «oxidación y disgregación del hormigón» por haberse humedecido con filtraciones de la cubierta, de la fachada o de las instalaciones (STS 777/2005, de 17 de octubre). En ese edificio toda la estructura era de cemento aluminoso, pero solo 6 de los 17 pisos o locales tenían zonas afectadas.

¿Está prohibido ese cemento?

Hoy, en hormigón pretensado, sí y «en todos los casos». Para hormigón armado estructural el Código Estructural dice que «no resulta indicado», y cualquier uso del cemento de aluminato de calcio en hormigones exige un estudio especial que justifique por qué se emplea (art. 28 y anejo 5, apartado 8). Sigue siendo adecuado, por ejemplo, para reparaciones rápidas de urgencia.

Que hoy esté restringido no convierte en ilegal el edificio que ya lo tiene. El Supremo habló de un edificio de Barcelona «construido en una época en que la utilización del cemento aluminoso no estaba prohibida legalmente» (STS 100/2007, de 14 de febrero). La primera instrucción de hormigón pretensado (EP-77) ya decía que no se usaría el cemento aluminoso para elementos pretensados, y fue obligatoria desde el 23 de junio de 1979. Para el hormigón armado, la instrucción EH-80, de 1981, pasó a exigir un estudio especial en cada caso, sin prohibirlo.

Lo que sí obliga: conservar el edificio

La propiedad tiene que conservar el edificio en condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (art. 15.1.b de la Ley de Suelo). El ayuntamiento puede ordenar las obras en cualquier momento, y si no se hacen en plazo puede ejecutarlas él a costa de los propietarios; la orden firme se anota en el Registro de la Propiedad (art. 15.4).

Dentro de la comunidad, las obras necesarias para ese deber, incluidas las de seguridad, son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta, tanto si las impone la Administración como si las pide un propietario (art. 10.1.a LPH). Una viga o un forjado dañado entran de lleno ahí. La junta sí decide cómo se reparte y se paga la derrama (art. 10.2.a).

Lo que ninguna de estas leyes pide es un análisis preventivo del hormigón. Encargarlo antes de que haya daños lo decide la junta.

Quién paga la reparación

La comunidad, es decir, todos los propietarios según su cuota, salvo que el título o los estatutos fijen otra forma de repartir los gastos (art. 9.1.e LPH): revisadlos antes de aprobar la derrama. El Código Civil cuenta entre los elementos comunes los «elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga» (art. 396), y la LPH obliga a respetarlos "estén o no incluidos en su piso o local" (art. 9.1.a), así que da igual en qué piso esté la vigueta dañada. Las obras necesarias las costean los propietarios y la junta solo decide cómo se reparte la derrama y cómo se paga (art. 10.2.a). Quien se oponga o retrase sin justificación una orden de la Administración responde él solo de las sanciones (art. 10.2.b).

El vecino en cuyo piso hay que trabajar tiene que consentir la obra y dejar entrar, y la comunidad le resarce los daños y perjuicios que le cause (art. 9.1.c y d LPH).

Hay una excepción: el daño agravado por un propietario. Cada uno tiene que mantener su piso sin perjudicar a los demás y resarcir los daños que cause su descuido (art. 9.1.b LPH). En un caso de Sevilla, la Audiencia repartió entre las dos partes el coste de reparar unas cubiertas porque el deterioro se debía en buena parte a la falta de mantenimiento de una de ellas, pero también a la vejez del edificio y a su aluminosis; el Supremo no admitió el recurso porque el reparto dependía de los hechos de ese caso (auto de 14 de octubre de 2020, rec. 3099/2018).

Y hay un tope: lo que se paga como deber de conservación llega, en principio, hasta la mitad del valor actual de construcción de un edificio nuevo equivalente (art. 15.3 de la Ley de Suelo). Si la Administración ordena obras que lo superan para mejoras de interés general, el exceso lo paga ella (art. 15.2). Pero si los propietarios no hacen a tiempo las obras ordenadas, la ley autonómica puede subir el tope al 75 % (art. 15.4).

La ITE no la busca

En Cataluña la inspección técnica es visual, revisa al menos lo que pide el modelo oficial de informe y no tiene por objeto detectar vicios ocultos (art. 7 del Decreto 67/2015). Si el técnico ve daños, los clasifica: muy graves cuando hay un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio, graves cuando hay un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de elementos concretos (art. 9.1). En esos dos casos tiene que avisar enseguida a la propiedad y al ayuntamiento, con las medidas de seguridad urgentes que propone, y para avisar al ayuntamiento no necesita vuestro consentimiento (art. 9.2).

Fuera de Cataluña la ITE la regula cada comunidad autónoma o ayuntamiento, y no hemos revisado si alguna norma pide algo específico sobre el cemento aluminoso.

Si vendes o compras un piso con aluminosis

Con el Código Civil estatal, el vendedor responde de los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso o que, de haberlos conocido, habrían llevado al comprador a no comprar o a pagar menos (art. 1484 del Código Civil). Si el vendedor los conocía y no lo dijo, el comprador que decide deshacer la venta puede pedir además daños y perjuicios (art. 1486). El plazo de esa acción es corto: seis meses desde la entrega (art. 1490). No es la única vía: si el vendedor ocultó la aluminosis, el Supremo ha anulado la venta por dolo (STS 228/2007), con cuatro años para pedirlo (art. 1301); y si el defecto pone en peligro cierto la estructura, cabe reclamar por incumplimiento con el plazo general de cinco años (art. 1964.2; STS 100/2007), aunque la sola presencia de cemento aluminoso no basta.

El Supremo confirmó la rescisión de una venta en la que los vendedores conocían la aluminosis y no la contaron, aunque el edificio ya se había reparado y el piso era habitable: una estructura de cemento aluminoso «supone un vicio oculto, grave, desconocido e irreconocible para el comprador» (STS 777/2005). En cambio, si el vendedor no sabía nada, no paga daños y perjuicios: en 2026 el Supremo confirmó una venta deshecha sin indemnización, ni siquiera por las reformas que había hecho la compradora (STS 1448/2026), y en 2007 rechazó que indemnizara un vendedor que no era el promotor, porque trató la aluminosis como fuerza mayor (STS 100/2007).

Si vendes, dilo. La aluminosis reparada sigue siendo algo que el comprador tiene que saber.

Ayudas

No hemos encontrado ninguna ayuda vigente dedicada solo a la aluminosis. Las hubo: en el caso de Cornellà, la comunidad obtuvo ayudas públicas para reparar el edificio (STS 777/2005).

Una reparación estructural puede encajar en una convocatoria general de rehabilitación. Pregunta en la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o de tu comunidad autónoma si hay alguna abierta antes de aprobar la derrama.

Si la comunidad está en Cataluña

La propiedad horizontal se rige por el libro quinto del Código Civil de Cataluña, no por la LPH. Las estructuras son elementos comunes (art. 553-41), la comunidad tiene que conservarlos de modo que cumplan las condiciones estructurales y de seguridad, y los propietarios asumen las obras de conservación y reparación necesarias (art. 553-44.1). Cada uno paga según su cuota o según las especialidades del título, los estatutos o los acuerdos de la junta, y no usar un elemento común no exime de pagar su mantenimiento salvo que los estatutos lo prevean para elementos concretos (art. 553-45).

Una regla que ayuda con la aluminosis: las reparaciones debidas a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, son a cargo de la comunidad aunque el elemento sea de uso exclusivo de un vecino, como una terraza, salvo que se deban a un mal uso o a una mala conservación (art. 553-43.4).

No hay una regla igual a la de la LPH sobre las obras sin acuerdo previo: la obligación de conservar es de la comunidad (art. 553-44.1) y la junta aprueba las obras por mayoría simple (art. 553-25.2). Quien se oponga sin causa a obras exigidas por la Administración responde él solo de las sanciones (art. 553-30.5).

Las compraventas firmadas desde el 1 de enero de 2018 no siguen el Código Civil estatal, sino el libro sexto catalán (disposición transitoria primera de la Ley 3/2017), que habla de falta de conformidad: el vendedor responde de la que exista al entregar y se manifieste en los tres años siguientes (art. 621-23.1), el comprador puede pedir reparación, rebaja del precio, resolución o indemnización (art. 621-37) y tiene tres años para reclamar desde que conoce o puede conocer el problema (art. 621-44).

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