Con la ley en la mano
Hacen falta dos permisos distintos. El de la comunidad, porque la fachada es un elemento común "incluyendo su imagen o configuración" y los elementos de cierre (art. 396 del Código Civil), y el propietario no puede alterar nada fuera de su piso (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal): si el aparato cambia lo que se ve desde fuera, necesitas acuerdo de la junta. Y el del ayuntamiento, que regula dónde puede ir la unidad exterior, a qué distancia de las ventanas expulsa el aire y cómo se recoge el agua. En Barcelona, por ejemplo, cualquier aparato sobre la fachada necesita un proyecto de integración y licencia (Ordenanza de los usos del paisaje urbano, art. 40.4).
Qué dice la ley de la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal no nombra el aire acondicionado. La regla que se aplica es la general: puedes modificar las instalaciones de tu piso si no alteras "su configuración o estado exteriores" y avisando antes a quien represente a la comunidad, pero "en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna" (art. 7.1). Una unidad exterior colgada de la fachada, anclada en el muro o sobre la barandilla del balcón está en un elemento común.
La ley no nombra el aparato, pero desde diciembre de 2023 el art. 17.4 pide tres quintos de propietarios y cuotas para "cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes", y la fachada es una cosa común. El silencio del ausente no cuenta a favor, porque es una reforma "para aprovechamiento privativo" (art. 17.8): los tres quintos tienen que salir de votos emitidos.
Mirad también los estatutos y las normas de régimen interior: muchas comunidades ya han fijado dónde se ponen las máquinas, y esa regla obliga a todos (arts. 5 y 6).
El patio de luces y la cubierta también son comunes
Llevar la máquina al patio interior no evita el permiso: el Código Civil incluye los patios entre los elementos comunes (art. 396), igual que la cubierta. Y en Madrid la ordenanza pide expresamente que la evacuación de aire produzca "las menores molestias, especialmente en los patios de luces" (art. 14.1).
Si la comunidad acuerda reservar un sitio para todas las máquinas, por ejemplo en la cubierta, es la solución que más conflictos evita. En Madrid, además, cuando las normas urbanísticas impiden poner las unidades en la fachada exterior o en la cubierta, no hay que respetar las distancias a las ventanas del propio edificio si lo acuerda la comunidad (anexo II, B.8).
Madrid: distancias y agua
Las distancias dependen del caudal de aire que expulsa la máquina, un dato que da el fabricante. Con menos de 0,2 m³/s, basta 1 metro a la ventana ajena; entre 0,2 y 1 m³/s, 2 metros si está en la misma fachada, 3,5 si la ventana queda enfrente y 1,5 en cualquier otra disposición; por encima, las distancias crecen hasta 15 metros (anexo II, A). Si expulsa sobre una zona de paso, tiene que estar a 2,5 metros de altura, o a 2 con menos de 0,2 m³/s (anexo II, B.5).
La instalación tiene que llevar un sistema que recoja el agua y evite el goteo al exterior (art. 14.4). La ordenanza no le pone una multa propia: cualquier incumplimiento que no esté tipificado expresamente es leve, con multa de hasta 750 € (arts. 64.3.g y 65.3). Si el Ayuntamiento ordena corregirlo y no se hace, puede imponer multas coercitivas de hasta 3.000 € cada quince días (art. 59.1.a).
Barcelona: proyecto de integración y licencia
La Ordenanza de los usos del paisaje urbano prohíbe colocar instalaciones sobre las fachadas salvo las expresamente autorizadas (art. 40.3), y condiciona cualquier aparato de aire acondicionado en la fachada a un proyecto de integración global en la composición arquitectónica del edificio, aceptado por los servicios técnicos municipales mediante licencia (art. 40.4). En las obras nuevas y las rehabilitaciones integrales, las máquinas van a la cubierta sin que se vean desde la calle, o a otro sitio que reduzca el impacto visual (art. 46.1), y en los locales de planta baja la salida se integra en la carpintería, sin perforar la fachada (art. 46.2).
Si la comunidad está en Cataluña
Rige el Código Civil catalán. Las obras en tu piso no pueden alterar "la configuración o el aspecto exterior del conjunto" (art. 553-36.2); hay que comunicarlas antes y, si alteran elementos comunes, necesitan acuerdo de la junta (art. 553-36.3). Las innovaciones que afectan a la configuración exterior piden cuatro quintos (art. 553-26.2.b), salvo, entre otras, las instalaciones "con la finalidad de mejorar la eficiencia energética" de utilidad particular en elementos comunes, que van por mayoría simple a solicitud del interesado (art. 553-25.2.e). La ley no dice si un aparato de aire acondicionado entra en esa excepción.
Si la comunidad no se opone en cuatro años desde que terminó una obra notoria, que no reduce la solidez ni ocupa elementos comunes, se entiende que la consintió (art. 553-36.4).
Dónde lo dice la ley
Art. 396 · Código Civil
Fachada, patios y cubierta son elementos comunes
Ver el texto oficialArt. 7.1 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Nada fuera del piso sin la comunidad
Ver el texto oficialArt. 17.4 y 17.8 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Tres quintos y el ausente en reformas privativas
Ver el texto oficialIT 1.3.4.4.3 · Real Decreto 1027/2007, RITE
Unidades exteriores ocultas en edificios nuevos
Ver el texto oficialArts. 14, 59, 64, 65 y anexo II · Ordenanza 4/2021 de Calidad del Aire y Sostenibilidad (Madrid)
Distancias, goteo y multas
Ver el texto oficialArts. 40 y 46 · Ordenanza de los usos del paisaje urbano de Barcelona
Proyecto de integración y licencia
Ver el texto oficialArts. 553-25, 553-26 y 553-36 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Mayorías y obras en el elemento privativo
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Necesito permiso de la comunidad para poner el aire acondicionado?
Si la unidad exterior va en la fachada, el patio, la cubierta o cualquier otro elemento común, sí: el propietario no puede alterar nada fuera de su piso (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal) y la fachada, con su imagen, es común (art. 396 del Código Civil). Si todo queda dentro de tu piso y no se ve desde fuera, basta con avisar antes.
¿Qué mayoría hace falta?
Tres quintos de propietarios y cuotas: el art. 17.4 los pide para la modificación de las cosas comunes, y la fachada lo es. El ausente que calla no cuenta a favor, porque es una reforma para tu uso privativo (art. 17.8). En Cataluña, cuatro quintos si afecta a la configuración exterior (art. 553-26.2.b del Código Civil catalán).
¿Hay una multa del Gobierno por tener el aire en la fachada?
No hay ninguna multa estatal por eso. Las multas son municipales: en Madrid, hasta 1.500 € por no respetar las distancias de expulsión del aire (arts. 64.2.a y 65.2 de la Ordenanza 4/2021) y hasta 750 € por otros incumplimientos, como el goteo. Pregunta en tu ayuntamiento qué ordenanza aplica.
¿Puede gotear el agua del aparato a la calle?
En Madrid, no: la instalación tiene que llevar un sistema de recogida y conducción del agua que impida el goteo al exterior (art. 14.4 de la Ordenanza 4/2021). Muchas ordenanzas municipales tienen una regla parecida.
Mi edificio es nuevo y no hay sitio para las máquinas. ¿Es normal?
No debería pasar. Desde el reglamento de instalaciones térmicas de 2007, en los edificios de nueva construcción las unidades exteriores en fachada tienen que quedar integradas y ocultas, y los edificios con varios usuarios deben tener patinillos hasta la cubierta para las tuberías de refrigerante (RITE, IT 1.3.4.4.3, apartados 4 y 5).
Un vecino ya ha colgado la máquina sin permiso. ¿Qué hace la comunidad?
Requerirle por escrito que la retire y, si no lo hace, que la junta autorice al presidente a reclamar (art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal); la demanda va por juicio ordinario (art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y antes hay que intentar una negociación (Ley Orgánica 1/2025). Lo explicamos con detalle en la página de obras de un vecino.
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