Cuáles son
El art. 396 del Código Civil los define como "todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute" y cita, entre otros: el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas; los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen o configuración; el portal, las escaleras, las porterías, los corredores, los patios y los recintos de ascensores, depósitos o contadores, incluso los de uso privativo; los ascensores, y las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, ventilación, incendios, portero electrónico o antenas, "todas ellas hasta la entrada al espacio privativo".
A cada piso le corresponde la propiedad de su espacio con los elementos e instalaciones que sirven solo a él, y la de los anejos que el título señale expresamente, aunque estén fuera (art. 3.a LPH).
Quién decide qué se puede hacer en ellas
Los estatutos pueden regular el uso o destino del edificio, sus instalaciones y servicios (art. 5), y la junta puede aprobar normas de régimen interior para los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, que obligan a todos mientras no se modifiquen con la mayoría de los acuerdos sobre administración (art. 6). Ahí cabe regular, por ejemplo, dónde se dejan bicicletas, motos o carritos, o los horarios de la piscina.
Ningún propietario puede alterar los elementos comunes por su cuenta (art. 7.1), ni desarrollar en ellos actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 7.2). Alquilar un elemento común sin uso asignado requiere tres quintos de propietarios y cuotas (art. 17.3).
Si la comunidad está en Cataluña
El Código Civil catalán enumera como comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras, los ascensores y las antenas, entre otros (art. 553-41), y su uso corresponde a todos los propietarios según el destino de los estatutos o el que sea normal y adecuado a su naturaleza (553-42.1).
El título o un acuerdo unánime pueden vincular a uno o varios pisos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas o cubiertas, pero no pierden la naturaleza de elemento común; quien tiene ese uso exclusivo paga su conservación y mantenimiento, y la comunidad, las reparaciones por vicios de construcción o estructurales o que benefician a todo el edificio, salvo mal uso o mala conservación (553-43).
Dónde lo dice la ley
Art. 396 · Código Civil
Qué son los elementos comunes
Ver el texto oficialArts. 3, 5 y 6 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Anejos, estatutos y normas de régimen interior
Ver el texto oficialArts. 7, 9.1.a y 17.3 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Uso adecuado, alteraciones y alquiler de lo común
Ver el texto oficialArts. 553-41 a 553-43 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Elementos comunes y uso exclusivo
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Puedo dejar la bicicleta o el carrito en el portal?
La Ley de Propiedad Horizontal no lo regula: lo pueden decidir los estatutos o las normas de régimen interior que aprueba la junta (arts. 5 y 6). Mientras tanto, rige la obligación de usar los elementos comunes adecuadamente y sin causar daños (art. 9.1.a).
¿La terraza de mi ático es mía o de la comunidad?
Depende del título constitutivo, que describe cada piso con sus anejos (arts. 3.a y 5 LPH). Aunque sea tuya, el revestimiento exterior de la terraza forma parte de la fachada, que es común (art. 396 del Código Civil).
Tengo el uso exclusivo de un patio. ¿Puedo cerrarlo o techarlo?
El patio sigue siendo común aunque su uso sea privativo (art. 396 del Código Civil), y alterar un elemento común no se puede hacer por cuenta propia (art. 7.1 LPH). Lo explicamos en la página de obras de un vecino.
¿Puede la comunidad alquilar una zona común?
Si no tiene un uso asignado, sí, con tres quintos de propietarios y cuotas (art. 17.3 LPH). Lo explicamos en la página de trasteros y plazas de garaje.
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