Con la ley en la mano
Depende de dónde esté. Si la plaga está en los elementos comunes (sótano, patio, bajantes, cuarto de basuras), tratarla es conservación del edificio y la paga la comunidad, sin necesidad de acuerdo si es necesaria para la salubridad (arts. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal y 15.1.b de la Ley de Suelo). Si sale de un piso, su propietario tiene que mantenerlo en buen estado y responde de los daños que cause a los demás (art. 9.1.b). No hay una norma estatal que obligue a toda comunidad a desratizar cada cierto tiempo; la única periodicidad es la del almacén de contenedores de los edificios del Código Técnico: cada mes y medio (DB-HS 2, tabla 3.1).
Si la plaga está en lo común
Los propietarios tienen el deber de conservar el edificio en condiciones de seguridad y salubridad (art. 15.1.b de la Ley de Suelo), y las obras y trabajos necesarios para cumplirlo no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH). El administrador puede disponer el tratamiento si es urgente, dando cuenta al presidente (art. 20.c). Se paga como cualquier gasto general, por cuota (art. 9.1.e).
Si el edificio tiene almacén de contenedores y se construyó con el Código Técnico, ese cuarto tiene su propio programa: limpieza de los contenedores cada 3 días, desinfección de los contenedores cada 1,5 meses, lavado del suelo cada 2 semanas y desinfección, desinsectación y desratización cada 1,5 meses, entre otras operaciones (DB-HS 2, tabla 3.1).
Si sale de un piso
Cada propietario tiene que mantener su piso y sus instalaciones privativas en buen estado, de forma que no perjudique a la comunidad ni a los vecinos, y resarcir los daños que cause su descuido o el de las personas por las que responde (art. 9.1.b). Si la situación es insalubre, la comunidad puede requerirle el cese y, si persiste, la junta puede autorizar la acción de cesación contra el propietario y el ocupante (art. 7.2), que contempla las actividades "insalubres".
Quién puede hacer el tratamiento
Los biocidas de uso profesional especializado solo los aplica personal capacitado, y el responsable técnico de la empresa diagnostica, planifica y firma el certificado del servicio realizado (art. 2.b del Real Decreto 830/2010). Pide ese certificado y guárdalo en el expediente de la comunidad.
Si la comunidad está en Cataluña
La comunidad tiene que conservar los elementos comunes en condiciones de habitabilidad y seguridad (art. 553-44.1 del Código Civil catalán), y cada propietario tiene que conservar en buen estado su piso (art. 553-38). Las actividades que dañan el inmueble o son contrarias a la convivencia se pueden hacer cesar por la vía del art. 553-40.
Dónde lo dice la ley
Arts. 7.2, 9.1.b y e, 10.1.a y 20.c · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Quién paga y cómo se actúa
Ver el texto oficialArt. 15.1.b · Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
Deber de conservar en condiciones de salubridad
Ver el texto oficialApartado 3.1, tabla 3.1 · Código Técnico de la Edificación, DB-HS 2
Mantenimiento del almacén de contenedores
Ver el texto oficialArts. 1 y 2 · Real Decreto 830/2010
Capacitación para aplicar biocidas y certificado del servicio
Ver el texto oficialArts. 553-38, 553-40 y 553-44 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Conservación y actividades contrarias a la convivencia
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Es obligatorio desratizar la comunidad cada seis meses?
No hay una norma estatal que lo diga para toda comunidad. El Código Técnico fija una desinfección, desinsectación y desratización cada 1,5 meses solo para el almacén de contenedores de los edificios construidos con él (DB-HS 2, tabla 3.1). Tu ayuntamiento puede tener su propia ordenanza.
Hay cucarachas que salen del piso de un vecino. ¿Quién paga?
El propietario de ese piso tiene que mantenerlo en buen estado y resarcir los daños que cause (art. 9.1.b LPH). Si la situación es insalubre, la comunidad puede requerirle y, si persiste, ejercer la acción de cesación (art. 7.2).
¿Hace falta junta para contratar la desratización?
Si es necesaria para la salubridad del edificio, es una actuación obligatoria que no requiere acuerdo previo (art. 10.1.a LPH), y si es urgente la dispone el administrador (art. 20.c). Un contrato periódico sin obligación legal sí lo decide la junta.
¿Qué papel tengo que pedir a la empresa?
El certificado del servicio realizado, firmado por su responsable técnico (art. 2.b del Real Decreto 830/2010).
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