Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: piso propio, elementos comunes y cuota

Lo que es tuyo (letra a)

Un espacio delimitado que se puede aprovechar de forma independiente, con los elementos arquitectónicos y las instalaciones de todas clases, «aparentes o no», que estén dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a su propietario.

También los anejos que el título señale expresamente, aunque estén fuera de ese espacio; el art. 5 pone como ejemplos el garaje, la buhardilla o el sótano. La palabra que importa es «expresamente». Un trastero que usas desde siempre no es anejo de tu piso si el título no lo dice.

Lo que es de todos (letra b)

La copropiedad, con los demás dueños, «de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes». Es una definición por exclusión: lo que no es privativo de nadie es común. La lista larga está en el art. 396 del Código Civil.

Ser copropietario no te deja disponer de lo común por tu cuenta: fuera de tu piso no puedes hacer alteración alguna (art. 7.1) y tienes que usar los elementos comunes adecuadamente, evitando daños (art. 9.1.a).

La cuota de participación

A cada piso o local se le atribuye una cuota en relación con el valor total del inmueble, expresada en centésimas. Sirve de módulo para repartir «las cargas y beneficios por razón de la comunidad»: con ella se pagan los gastos generales (art. 9.1.e) y se reparte lo que ingrese la comunidad, por ejemplo por alquilar un elemento común.

Pesa también en las votaciones, porque las mayorías de la junta se cuentan a la vez por propietarios y por cuotas (art. 17).

Las mejoras o menoscabos de cada piso no la alteran: una reforma integral no sube tu cuota, y un piso abandonado no la baja. Solo se puede variar «de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17». Entre esas vías están dividir, agregar o segregar pisos con tres quintos de propietarios y cuotas (art. 17.4), con las nuevas cuotas fijadas por la junta con esa misma mayoría (art. 10.3.b), y modificar el título por unanimidad en lo que no tenga una mayoría propia (art. 17.6).

Vender o alquilar tu piso

Puedes disponer libremente de tu piso, pero sin separar los elementos que lo integran: el anejo y la parte de lo común van con él. No se vende por un lado la plaza que es anejo y por otro el piso.

La «transmisión del disfrute» no afecta a las obligaciones del régimen. Si alquilas o cedes el piso, las obligaciones con la comunidad siguen siendo tuyas.

Cómo ha cambiado

1. 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
2. 28 de junio de 2013 · Ley 8/2013, de 26 de junio

Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.

Si la comunidad está en Cataluña

El libro V del Código Civil catalán distingue, como la ley estatal, lo privativo, de propiedad exclusiva, y lo común, en comunidad (art. 553-1.1), y hace inseparables los elementos comunes de los privativos (art. 553-1.3). La cuota se expresa en porcentaje sobre el total del inmueble y se fija en proporción a la superficie, ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos (art. 553-3.2); además de cargas y beneficios, sirve de módulo para la gestión y el gobierno de la comunidad y para la extinción del régimen (art. 553-3.1.b). Se modifica por acuerdo unánime o, si no es posible, por la autoridad judicial o un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos (art. 553-3.3), y admite cuotas especiales para determinados gastos (art. 553-3.4).

Los anexos son espacios o derechos vinculados de modo inseparable a un elemento privativo, sin cuota especial (art. 553-35). Y el código catalán lo dice más claro que la ley estatal: en caso de arrendamiento o de cualquier otra transmisión del disfrute, los propietarios responden ante la comunidad y ante terceros de las obligaciones del régimen (art. 553-37.2).

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