Con la ley en la mano
La Ley 49/1960 se ha tocado ocho veces desde diciembre de 2018, y dos de esas reformas quedaron sin efecto al no convalidarlas el Congreso. Lo que sigue vigente: el fondo de reserva del 10 % que también paga obras de accesibilidad y eficiencia (art. 9.1.f, 2019 y 2022); las obras de accesibilidad obligatorias si las ayudas cubren el 75 % (art. 10.1.b, 2019); la eficiencia energética por mayoría simple hasta doce mensualidades (art. 17.2, 2022); las medidas contra la morosidad del art. 21 (2022); los tres quintos para dividir pisos, cerrar terrazas o modificar las cosas comunes (art. 17.4, diciembre de 2023); la aprobación expresa de los pisos turísticos (arts. 7.3 y 17.12, abril de 2025); y la aerotermia y la geotermia entre las instalaciones que se aprueban con un tercio (art. 17.1, marzo de 2026).
2019: fondo de reserva, accesibilidad y pisos turísticos
El Real Decreto-ley 7/2019, en vigor desde el 6 de marzo de 2019, rescató lo que había traído el Real Decreto-ley 21/2018 antes de que el Congreso lo derogara. El fondo de reserva vuelve a un mínimo del 10 % del último presupuesto ordinario y sirve también para las obras de accesibilidad del art. 10.1.b (art. 9.1.f). Esas obras pasan a ser obligatorias, sin acuerdo, cuando las ayudas públicas a las que pueda acceder la comunidad cubren el 75 % de su importe (art. 10.1.b). Y nace el art. 17.12: tres quintos para limitar o condicionar los pisos turísticos y para cobrarles hasta un 20 % más de gastos.
2021 y 2022: eficiencia energética y morosos
Las obras que mejoran la eficiencia energética acreditada con certificado, o que implantan renovables de uso común, y la petición de ayudas y préstamos para pagarlas, se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas siempre que lo repercutido cada año, descontadas ayudas y financiación, no pase de doce mensualidades ordinarias; el disidente paga (art. 17.2, Ley 10/2022, en vigor el 16 de junio de 2022). El Real Decreto-ley 19/2021 lo había adelantado en octubre de 2021 con nueve mensualidades. El fondo de reserva puede pagar también estas obras (art. 9.1.f).
La misma ley reescribió el art. 21. La junta puede acordar medidas disuasorias contra el moroso mientras dure la deuda, como intereses por encima del legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, si no son abusivas ni afectan a la habitabilidad (art. 21.1). Al monitorio hay que acompañar la prueba de que se notificó la deuda al deudor, y la notificación puede hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios durante al menos tres días (art. 21.3).
Diciembre de 2023: tres quintos para dividir pisos y cerrar terrazas
El Real Decreto-ley 8/2023, en vigor el 29 de diciembre, añadió al art. 17.4 una regla nueva: tres quintos de propietarios y cuotas para dividir pisos o locales, agregar o segregar partes, construir nuevas plantas y "cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes". El art. 10.3 sujeta esas operaciones a la autorización administrativa que corresponda y exige el consentimiento de los afectados. En el art. 17.2 incluyó la modificación de la envolvente entre las obras de eficiencia.
Abril de 2025: pisos turísticos con aprobación expresa
La Ley Orgánica 1/2025 dio la vuelta a la regla: desde el 3 de abril de 2025, quien quiera abrir un piso turístico necesita antes la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintos (arts. 7.3 y 17.12). Los que ya funcionaban acogidos a la normativa turística pueden seguir (disposición adicional segunda). La misma ley obliga a intentar una negociación o mediación antes de casi cualquier demanda civil, incluidas las de la comunidad.
2026: aerotermia y geotermia
El Real Decreto-ley 7/2026, en vigor el 22 de marzo de 2026 y convalidado por el Congreso (Resolución de 26 de marzo de 2026), añade "la aerotermia y geotermia" a los sistemas de energías renovables, comunes o privativos, que se aprueban a petición de cualquier propietario con un tercio de propietarios y cuotas; no pagan quienes no votaron a favor (art. 17.1).
Si la comunidad está en Cataluña
Nada de esto se aplica: la propiedad horizontal se rige por el Libro V del Código Civil de Cataluña. Sus últimos cambios: el Decreto-ley 28/2021 (instalaciones de eficiencia energética y renovables por mayoría simple, arts. 553-25.2.d y e), la Ley 1/2023 (acción contra los ocupantes que alteran la convivencia, art. 553-40) y la Ley 3/2023 (comunidades energéticas y agregación de la demanda, art. 553-25.2.f).
Dónde lo dice la ley
Arts. 7, 9, 10, 17 y 21 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (texto consolidado)
Texto vigente con el historial de cada artículo
Ver el texto oficialArt. 2 · Real Decreto-ley 7/2019
Fondo de reserva, accesibilidad y pisos turísticos
Ver el texto oficialArt. 2 · Ley 10/2022
Eficiencia energética y morosidad
Ver el texto oficialDisposición final quinta · Real Decreto-ley 8/2023
Tres quintos del art. 17.4 y art. 10.3
Ver el texto oficialDisposición final cuarta · Ley Orgánica 1/2025
Pisos turísticos
Ver el texto oficialDisposición final primera · Real Decreto-ley 7/2026
Aerotermia y geotermia en el art. 17.1
Ver el texto oficialArts. 553-25 y 553-40 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Reformas catalanas de 2021 y 2023
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Cuál es la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal?
El Real Decreto-ley 7/2026, en vigor desde el 22 de marzo de 2026: añade la aerotermia y la geotermia al art. 17.1, que se aprueba con un tercio de propietarios y cuotas. El Congreso lo convalidó (Resolución de 26 de marzo de 2026).
¿El fondo de reserva es del 5 % o del 10 %?
Del 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f), desde el Real Decreto-ley 7/2019. En Cataluña es del 5 % (art. 553-6 del Código Civil catalán).
¿Qué mayoría hace falta ahora para cerrar una terraza?
Tres quintos de propietarios y cuotas desde el 29 de diciembre de 2023 (art. 17.4), con la autorización administrativa que corresponda (art. 10.3). Como es una reforma para uso privativo, el silencio del ausente no cuenta a favor (art. 17.8).
Aprobamos los pisos turísticos antes de abril de 2025. ¿Sigue valiendo?
Los acuerdos del art. 17.12 no tienen efectos retroactivos, y los pisos que ya funcionaban acogidos a la normativa turística pueden seguir con sus condiciones y plazos (disposición adicional segunda). Lo explicamos en la página de pisos turísticos.
¿Dónde leo la ley actualizada?
En el texto consolidado del BOE (BOE-A-1960-10906), que muestra la redacción vigente de cada artículo y, al pie, qué norma lo cambió. Si una nota dice "Se deja sin efecto", la reforma decayó.
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