Con la ley en la mano
Sí, si es privada. La ley llama complejo inmobiliario privado al conjunto de dos o más edificios o parcelas independientes, destinados sobre todo a vivienda o locales, cuyos dueños son además copropietarios de viales, instalaciones o servicios comunes (art. 24.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Puede funcionar como una sola comunidad, como una agrupación de comunidades o, si no adopta ninguna forma, con sus propios pactos y la ley de forma supletoria (art. 24.2 y 24.4). Si las calles y las zonas verdes están cedidas al ayuntamiento, su conservación corresponde a la Administración, salvo que el planeamiento la cargue a los propietarios a través de una entidad de conservación. Lo resume el Reglamento de Gestión Urbanística estatal de 1978; tu comunidad autónoma puede tener su propia regulación urbanística.
Las tres formas de un complejo inmobiliario
Puede constituirse como una sola comunidad de propietarios, con el título del art. 5, y entonces se le aplica la ley entera (art. 24.2.a). O como una agrupación de comunidades: el título lo otorgan el propietario único del complejo o los presidentes de todas las comunidades, autorizados por mayoría de sus juntas, y fija la cuota de cada comunidad (art. 24.2.b).
En la agrupación, la junta la forman los presidentes de las comunidades integradas, salvo acuerdo en contrario; los acuerdos que exigen mayorías cualificadas necesitan antes esa mayoría en cada junta; el fondo de reserva no es obligatorio salvo acuerdo; y sus órganos solo deciden sobre los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes del complejo, sin menoscabar a las comunidades integradas (art. 24.3). Si el complejo no adopta ninguna forma, rigen los pactos entre los propietarios y, en lo que no prevean, la ley con esas mismas especialidades (art. 24.4).
Subcomunidades y chalets
La ley se aplica también a las subcomunidades, cuando varios propietarios disponen en exclusiva de elementos o servicios comunes con independencia funcional o económica, como un portal o un garaje, según el título (art. 2.d). En una urbanización de chalets adosados con piscina y jardín comunes, lo común es la piscina y el jardín; cada chalet es de su dueño.
Si la comunidad está en Cataluña
Es la propiedad horizontal compleja: subcomunidades en un conjunto de escaleras, portales o edificios que comparten zonas ajardinadas, piscinas u otros elementos (art. 553-48 del Código Civil catalán). Cada elemento tiene cuota general y particular (art. 553-49), cada subcomunidad toma sus acuerdos dentro de su ámbito y los estatutos pueden crear un consejo de presidentes (art. 553-51). Para conjuntos de parcelas, existe la propiedad horizontal por parcelas (art. 553-53).
Dónde lo dice la ley
Arts. 2 y 24 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Complejos inmobiliarios, subcomunidades y entidades de conservación
Ver el texto oficialArts. 24 a 26 y 67 a 69 · Real Decreto 3288/1978, Reglamento de Gestión Urbanística
Entidades de conservación y conservación de la urbanización
Ver el texto oficialArts. 553-48 a 553-53 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Propiedad horizontal compleja y por parcelas
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Se aplica la Ley de Propiedad Horizontal a una urbanización?
Sí, si es un complejo inmobiliario privado: dos o más edificios o parcelas independientes cuyos dueños comparten la propiedad de viales, instalaciones o servicios (art. 24 LPH). Si las calles son públicas, su conservación es de la Administración o de una entidad de conservación.
¿Quién paga el alumbrado y las calles de la urbanización?
Si son privados, los propietarios como gasto común. Si están cedidos al ayuntamiento, la Administración, salvo que el plan cargue la conservación a los propietarios, que entonces se integran en una entidad de conservación y pagan según su participación (Reglamento de Gestión Urbanística, arts. 67 a 69).
¿Hay que tener fondo de reserva en una agrupación de comunidades?
No, salvo que lo acuerde su junta (art. 24.3.c LPH). Cada comunidad integrada sigue teniendo el suyo.
¿Quién vota en la junta de la urbanización?
En una agrupación de comunidades, salvo acuerdo en contrario, los presidentes de las comunidades integradas, que representan a sus propietarios; para las mayorías cualificadas hace falta antes la mayoría en cada junta (art. 24.3.a y b LPH).
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