Con la ley en la mano
No hace falta "constituirla" para que exista: la Ley de Propiedad Horizontal se aplica también a las comunidades que reúnen los requisitos del art. 396 del Código Civil, pisos o locales con salida propia y elementos comunes, aunque no hayan otorgado el título constitutivo (art. 2.b). Lo que sí conviene formalizar es el título, con la descripción del edificio y las cuotas (art. 5), su inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 8 de la Ley Hipotecaria), los cargos, empezando por el presidente (art. 13), y el número de identificación fiscal, que la comunidad necesita para sus relaciones con Hacienda (art. 18 del Real Decreto 1065/2007). No tiene personalidad jurídica, pero la representa el presidente en juicio y fuera de él (art. 13.3).
Qué se aplica sin título
Una comunidad sin título constitutivo se rige "en todo caso" por la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al régimen de la propiedad, sus partes privativas y comunes, y los derechos y obligaciones recíprocos de los propietarios (art. 2.b). Cada uno tiene su piso y una parte de lo común (art. 3), nadie puede pedir que se divida el edificio (art. 4) y todos contribuyen a los gastos y al fondo de reserva (art. 9.1.e y f).
El título y el Registro
El título constitutivo describe el edificio y cada piso o local con número correlativo, su extensión, linderos, planta y anejos, y fija la cuota de cada uno, en centésimas, a partir de la superficie útil, el emplazamiento interior o exterior, la situación y el uso previsible de los servicios comunes (art. 5). Puede incluir estatutos, que solo perjudican a terceros si se inscriben. Cualquier modificación exige los mismos requisitos que la constitución.
En el Registro de la Propiedad, el edificio en propiedad horizontal se inscribe como una sola finca, con la descripción de cada piso o local y su cuota, y las reglas del título y de los estatutos que configuran la propiedad (art. 8, número cuarto, de la Ley Hipotecaria). Después, cada piso se inscribe como finca propia (número quinto).
La primera junta y los cargos
La ley no regula un acto de "constitución" de la comunidad. La primera junta se convoca como cualquier otra: la convoca el presidente y, si no lo hay, los promotores de la reunión, que tienen que ser una cuarta parte de los propietarios o representar el 25 % de las cuotas (art. 16.1 y 16.2). En ella se nombra al presidente entre los propietarios, por elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo (art. 13.2). Si no se nombra a nadie más, el presidente hace también de secretario y de administrador (art. 13.5).
NIF y personalidad jurídica
La comunidad no es una persona jurídica, pero es una de las entidades sin personalidad que la Ley General Tributaria trata como obligados tributarios (art. 35.4), y necesita un NIF (art. 18 del Real Decreto 1065/2007). Con él presenta sus declaraciones; lo explicamos en la página de obligaciones fiscales.
Ante los tribunales, la Ley de Enjuiciamiento Civil admite como parte a las entidades sin personalidad a las que la ley reconozca capacidad (art. 6.1.5.º), y la Ley de Propiedad Horizontal da al presidente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.3).
Si sois cuatro propietarios o menos
Con cuatro propietarios o menos, la comunidad puede acogerse al régimen de administración de la comunidad de bienes del art. 398 del Código Civil, pero solo si lo dicen expresamente los estatutos (art. 13.8). Sin esa cláusula, se aplica la organización de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si la comunidad está en Cataluña
El régimen de propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución (art. 553-1.2 del Código Civil catalán), que tiene que constar en escritura pública con la descripción del inmueble y de los elementos privativos, sus cuotas, un plano y, si existen, los estatutos (art. 553-9.1). Son nulas las cláusulas que reservan al promotor la facultad de modificar el título por su cuenta (art. 553-9.5). Con menos de tres propietarios, la organización es la de la comunidad ordinaria indivisa (art. 553-15.9).
Dónde lo dice la ley
Arts. 2, 3 y 5 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Se aplica sin título; contenido del título y cuotas
Ver el texto oficialArts. 13 y 16 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Cargos, representación y primera junta
Ver el texto oficialArt. 8 · Ley Hipotecaria
Inscripción del edificio y de cada piso
Ver el texto oficialArt. 35.4 · Ley 58/2003 General Tributaria
Entidades sin personalidad como obligados tributarios
Ver el texto oficialArt. 18 · Real Decreto 1065/2007
Número de identificación fiscal
Ver el texto oficialArt. 6.1.5.º · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil
Capacidad para ser parte
Ver el texto oficialArt. 398 · Código Civil
Administración de la comunidad de bienes
Ver el texto oficialArts. 553-1, 553-7, 553-9 y 553-15 · Libro V del Código Civil de Cataluña
El título es requisito en Cataluña
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Es obligatorio constituir una comunidad de propietarios?
La ley se aplica igualmente: un edificio con pisos o locales con salida propia y elementos comunes se rige por la Ley de Propiedad Horizontal aunque no haya otorgado el título constitutivo (art. 2.b). En Cataluña, en cambio, el régimen requiere el título (art. 553-1.2 del Código Civil catalán).
¿Tiene personalidad jurídica la comunidad de propietarios?
No. Pero tiene NIF (art. 18 del Real Decreto 1065/2007), es obligado tributario como entidad sin personalidad (art. 35.4 de la Ley General Tributaria) y la representa el presidente en juicio y fuera de él (art. 13.3 LPH).
¿Se puede constituir una comunidad sin estatutos?
Sí. El título "podrá contener" estatutos (art. 5); no son obligatorios. Sin ellos se aplica la Ley de Propiedad Horizontal y las normas de régimen interior que apruebe la junta (art. 6).
¿Y sin división horizontal inscrita?
La ley se aplica igual (art. 2.b), pero sin título no hay cuotas fijadas. Fijarlas exige el acuerdo de todos los propietarios, un laudo o una resolución judicial (art. 5).
Somos tres vecinos. ¿Necesitamos presidente?
Sí, salvo que los estatutos digan expresamente que os acogéis al régimen de la comunidad de bienes del art. 398 del Código Civil, posible con cuatro propietarios o menos (art. 13.8 LPH). En Cataluña, con tres ya rige la organización de la propiedad horizontal; solo con menos de tres se aplica la comunidad ordinaria indivisa (art. 553-15.9).
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