Texto vigente
Artículo séptimo.
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.
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Redacción vigente desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Obras dentro de tu piso (apartado 1)
El propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de su piso o local con estos límites: que no menoscabe ni altere la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración o estado exteriores, y que no perjudique los derechos de otro propietario.
Dentro de esos límites no necesita permiso de la junta, pero sí «dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», que es el presidente (art. 13.3). Dar cuenta es informar, no pedir autorización. La ley no fija forma ni antelación para el aviso; hacerlo por escrito y antes de empezar permite a la comunidad comprobar a tiempo si la obra se sale de los límites.
Lo que está dentro del piso no siempre es del piso. Pilares, vigas, forjados y muros de carga son elementos comunes aunque estén en tu casa (art. 396 del Código Civil), y también las conducciones que no te sirven solo a ti, como una bajante general (art. 3.a). Tirar un tabique que no es de carga es una obra en tu piso; abrir un hueco en un muro de carga, no.
Fuera de tu piso, ninguna alteración
«En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna». No hay matices de tamaño: cerrar una terraza, cambiar el aspecto de la fachada o quedarse un trozo de rellano necesita a la junta.
La alteración de la estructura o fábrica del edificio, el cerramiento de terrazas y la modificación de las cosas comunes necesitan tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.4). Si la obra es para tu aprovechamiento privativo, el silencio del ausente no cuenta a favor (art. 17.8). Después hace falta la autorización administrativa que corresponda (art. 10.3.b).
Hay una salvedad expresa: el punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado en una plaza individual del garaje solo requiere comunicarlo antes a la comunidad, y el coste y la electricidad los paga quien lo instala (art. 17.5).
Si ves una avería en lo común
Si adviertes la necesidad de reparaciones urgentes, tienes que comunicarlo «sin dilación» al administrador. No te toca repararlo: el administrador dispone las reparaciones y medidas urgentes y da cuenta inmediata al presidente (art. 20.1.c). Si la comunidad no tiene administrador nombrado, esas funciones las ejerce el presidente (art. 13.5).
Qué actividades se pueden frenar (apartado 2)
Ni el propietario ni el ocupante pueden desarrollar, en el piso o en el resto del edificio, actividades prohibidas en los estatutos, actividades dañosas para la finca o actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
La ley no define qué es molesto. Remite a las «disposiciones generales» que regulan esas actividades, así que el requerimiento gana fuerza si dice qué norma se está incumpliendo. Las normas de régimen interior no están en la lista: incumplirlas no basta si la conducta no encaja además en alguno de esos supuestos (art. 6).
Que la prohibición alcance al «ocupante» importa: el inquilino, o cualquiera que ocupe el piso, queda sujeto igual que el dueño.
Primer paso: el requerimiento del presidente
El presidente, por iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requiere a quien realice la actividad su inmediata cesación, con el aviso de que si no para se iniciarán las acciones judiciales procedentes. Basta con que lo pida un solo vecino, y también puede pedirlo un inquilino.
Hazlo por un medio que deje prueba de la entrega y del contenido: después habrá que acreditar ante el juez que el requerimiento fue fehaciente.
Segundo paso: la junta autoriza la demanda
Si el infractor persiste, el presidente puede entablar la acción de cesación «previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto». El asunto tiene que figurar en la convocatoria, que indica los asuntos a tratar; si un propietario lo pide por escrito, el presidente debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2).
El artículo no fija una mayoría para esa autorización, así que basta la general del art. 17.7.
Tercer paso: la demanda y la orden cautelar
La acción se tramita por juicio ordinario en lo que el artículo no prevea. La demanda va acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente y de la certificación del acuerdo de la junta, y se dirige contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante. Si quien molesta es un inquilino, se demanda a los dos.
Con la demanda presentada, el juez puede acordar como medida cautelar la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, y cuantas otras medidas cautelares sean precisas para que la orden se cumpla.
Lo que puede decidir la sentencia
Si estima la demanda, además del cese definitivo y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, puede privar al infractor del derecho a usar la vivienda o el local durante un máximo de tres años, según la gravedad de la infracción y los perjuicios causados a la comunidad. El propietario no pierde la propiedad; pierde el uso.
Si el infractor no es el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos sobre la vivienda o el local y ordenar su inmediato lanzamiento. La comunidad puede conseguir que se vaya el inquilino que molesta aunque el contrato de alquiler no sea suyo.
Pisos turísticos (apartado 3)
El propietario que quiera dedicar su vivienda a la actividad de la letra e) del art. 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos de la normativa sectorial turística, necesita antes la aprobación expresa de la comunidad. El acuerdo exige tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.12). La tolerancia de la comunidad no equivale a aprobación: hace falta un acuerdo de junta por tres quintos.
Si empieza sin ella, el presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, le requiere el cese inmediato, y se aplica todo lo del apartado 2: junta, demanda, medida cautelar y sentencia. Con la misma mayoría de tres quintos, la junta puede fijar para esa vivienda cuotas especiales de gastos o un aumento de su participación en los gastos comunes, siempre que no supongan un incremento superior al 20 % y sin efectos retroactivos (art. 17.12).
Quien ya ejercía la actividad antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, acogido a la normativa turística, puede seguir con las condiciones y plazos de esa normativa (disposición adicional segunda). La redacción vigente del artículo es de esa ley y rige desde el 3 de abril de 2025.
Cómo ha cambiado
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril
- 8 de enero de 2001 · Ley 1/2000, de 7 de enero
- 3 de abril de 2025 · Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero
Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña las obras en el piso se rigen por el art. 553-36 del Código Civil catalán: se permiten las de conservación y reforma que no perjudiquen a los demás ni a la comunidad, no disminuyan la solidez ni la accesibilidad y no alteren la configuración o el aspecto exterior; hay que comunicarlas antes a la presidencia o a la administración, y si alteran elementos comunes hace falta acuerdo de la junta. A diferencia de este artículo, fija un plazo: la comunidad puede exigir que se reponga lo alterado sin su consentimiento, pero se entiende que consintió si la obra es notoria, no reduce la solidez, no ocupa elementos comunes ni crea servidumbres y no se opuso en cuatro años desde que terminó (art. 553-36.4).
Las actividades prohibidas están en el art. 553-40: las contrarias a la convivencia normal, las que dañen o hagan peligrar el inmueble y las que excluyan los estatutos, la normativa urbanística o la ley. La presidencia requiere fehacientemente por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, no de uno solo; si persiste, la acción la ejerce la junta contra propietarios y ocupantes, y en caso de ocupación sin título puede dirigirse contra ocupantes de identidad desconocida. La privación del uso llega a dos años, no a tres, y se puede pedir la extinción del contrato de arrendamiento (art. 553-40.3). El libro V no tiene una regla como la del apartado 3 sobre pisos turísticos; admite cláusulas estatutarias que limiten las actividades en los elementos privativos (art. 553-11.2.e), y cambiar los estatutos exige cuatro quintos (art. 553-26.2.a).
Preguntas que nos hacen
¿Necesito permiso de la junta para reformar mi piso?
No, si la obra no afecta a la seguridad, la estructura ni la configuración exterior del edificio y no perjudica a otro propietario. Basta con dar cuenta antes al presidente (apartado 1).
¿Puede un inquilino pedir al presidente que actúe contra un vecino molesto?
Sí. El presidente requiere el cese por iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes (apartado 2).
¿Qué mayoría hace falta para autorizar la acción de cesación?
El artículo no fija ninguna, así que rige la general del art. 17.7. Lo que sí exige es una junta convocada al efecto, con el asunto en el orden del día.
¿Pueden echar de su casa al propietario que molesta?
No pierde la propiedad, pero la sentencia puede privarle del uso de la vivienda o el local hasta tres años. Si el infractor es un inquilino u otro ocupante, puede declarar extinguidos sus derechos y ordenar su lanzamiento (apartado 2).
Un piso turístico que ya funcionaba, ¿tiene que pedir ahora la aprobación?
Si ya ejercía la actividad acogido a la normativa turística antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, puede seguir con las condiciones y plazos de esa normativa (disposición adicional segunda).
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Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.