Si ocupan un piso
Quien puede pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda es la persona física que sea propietaria o poseedora legítima, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras de vivienda social (art. 250.1.4.º LEC). Si el demandante pide la inmediata entrega, el juzgado requiere a los ocupantes que aporten en cinco días un título que justifique su situación y, si no lo hacen y el título del demandante basta, ordena el desalojo; contra ese auto no cabe recurso (art. 441.1 bis).
En el plano penal, entrar o mantenerse en la morada ajena contra la voluntad de su morador es allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal), y ocupar sin autorización un inmueble, vivienda o edificio ajeno que no constituya morada, o mantenerse en él contra la voluntad de su titular, es usurpación (art. 245.2).
Qué puede hacer la comunidad
La LPH prohíbe al propietario y al ocupante de un piso desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requiere al infractor que cese; si persiste, con autorización de la junta, presenta la demanda de cesación contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante, y el juez puede ordenar el cese inmediato como medida cautelar. Si el infractor no es el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos sus derechos sobre el piso y ordenar su inmediato lanzamiento (art. 7.2 LPH).
Si lo ocupado es un elemento común, como una antigua portería o un cuarto, es la comunidad la que ha sido despojada. Puede denunciar la usurpación (art. 245.2 del Código Penal) y pedir la tutela sumaria de la posesión que la ley da a quien ha sido despojado (art. 250.1.4.º LEC, primer inciso), aunque la vía específica de recuperación inmediata de viviendas está reservada a quienes cita ese mismo artículo.
Las cuotas y los daños
Las cuotas las sigue debiendo el propietario del piso, que es quien está obligado a contribuir a los gastos generales (art. 9.1.e LPH). La sentencia de cesación puede incluir la indemnización de los daños y perjuicios que proceda (art. 7.2).
Si la comunidad está en Cataluña
El Código Civil catalán prohíbe los actos contrarios a la convivencia normal o que dañen o hagan peligrar el inmueble, y en caso de ocupación sin título habilitante permite ejercer la acción de cesación contra los ocupantes aunque no se conozca su identidad. Si esos actos los hacen ocupantes ilegítimos sin la voluntad de los propietarios, la junta puede denunciarlo al ayuntamiento para que inicie el procedimiento del art. 44 bis de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda (art. 553-40.2). La comunidad tiene derecho a indemnización y puede pedir la privación del uso por un máximo de dos años (553-40.3).
Ese procedimiento obliga al propietario que sea gran tenedor a ejercer las acciones de desalojo si la ocupación altera la convivencia o el orden público o pone en peligro el inmueble; si no lo acredita en un mes tras el requerimiento del ayuntamiento, el ayuntamiento queda legitimado para iniciar el desahucio y tiene derecho al reembolso de los costes (art. 44 bis de la Ley 18/2007).
Dónde lo dice la ley
Arts. 250.1.4.º y 441.1 bis · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil
Recuperación de la posesión de una vivienda
Ver el texto oficialArts. 202 y 245 · Código Penal
Allanamiento de morada y usurpación
Ver el texto oficialArt. 795.1 · Ley de Enjuiciamiento Criminal
Juicio rápido para allanamiento y usurpación desde 2025
Ver el texto oficialArts. 7.2 y 9.1.e · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Acción de cesación contra el ocupante y cuotas
Ver el texto oficialArt. 553-40 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Ocupación sin título y denuncia al ayuntamiento
Ver el texto oficialArt. 44 bis · Ley 18/2007 del derecho a la vivienda (Cataluña)
Desalojo por el ayuntamiento si el gran tenedor no actúa
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
Han ocupado el piso de un banco. ¿Puede la comunidad echarlos?
La recuperación de la vivienda corresponde al propietario. La comunidad puede demandar a los ocupantes si desarrollan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 7.2 LPH), y en Cataluña, denunciarlo al ayuntamiento, que puede obligar al propietario gran tenedor a actuar o desahuciar en su lugar (arts. 553-40.2 del Código Civil catalán y 44 bis de la Ley 18/2007).
¿Quién paga las cuotas de comunidad del piso ocupado?
El propietario: es quien está obligado a contribuir a los gastos generales (art. 9.1.e LPH), y la comunidad puede reclamárselas como a cualquier moroso.
Han ocupado la antigua vivienda del portero, que es de la comunidad. ¿Qué hacemos?
Denunciarlo: ocupar sin autorización un inmueble que no es morada, o mantenerse en él contra la voluntad de su titular, es usurpación (art. 245.2 del Código Penal), y desde abril de 2025 puede ir por juicio rápido (art. 795.1 LECrim). En lo civil, la comunidad puede pedir la tutela sumaria de la posesión (art. 250.1.4.º LEC).
¿Hace falta acuerdo de la junta para demandar a los ocupantes?
Para la acción de cesación del art. 7.2 LPH, sí: el presidente requiere primero que cesen y, si persisten, demanda con la autorización de la junta convocada al efecto.
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