Primero, mira la escritura
Una plaza de garaje o un trastero puede estar en el edificio de tres maneras, y cada una tiene reglas distintas. Puede ser una finca independiente, con su propia cuota de participación. Puede ser un anejo de un piso: el título constitutivo describe cada piso "y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano" (art. 5 LPH), y el anejo forma parte de la propiedad del piso aunque esté fuera de él (art. 3.a). O puede ser un elemento común, de todos los propietarios en proporción a su cuota (art. 3.b).
La escritura de tu piso y el título constitutivo, en el Registro de la Propiedad, dicen cuál es el caso.
Si es tuya: alquilar y vender
"Cada propietario puede libremente disponer de su derecho" (art. 3 LPH). Si la plaza o el trastero es una finca independiente, puedes venderla o alquilarla a quien quieras, también a alguien que no viva en el edificio, sin pedir permiso a la junta. El límite son los estatutos: pueden contener reglas sobre el uso o destino de los pisos, locales e instalaciones, y solo perjudican a terceros si están inscritos en el Registro (art. 5).
Si es un anejo, el mismo artículo añade que se dispone del derecho "sin poder separar los elementos que lo integran": no se vende el trastero por un lado y el piso por otro. Para hacerlo hay que convertirlo en finca independiente, que es una división del piso y sus anejos. Necesita el voto de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.4), la autorización administrativa que corresponda según la normativa urbanística, el consentimiento del dueño y fijar las nuevas cuotas por la misma mayoría (art. 10.3.b). Alquilar solo el anejo no tiene una regla propia en la ley; mira lo que digan los estatutos.
Si es de la comunidad: alquilarlo
El arrendamiento de elementos comunes sin uso asignado se aprueba con tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.3 LPH). El ausente que, informado del acuerdo, no se opone en 30 días naturales cuenta a favor (art. 17.8).
Lo que se cobra es de todos. La ley usa la cuota de participación como módulo para repartir "las cargas y beneficios por razón de la comunidad" (art. 3.b). Cómo tributa esa renta no lo resuelve la Ley de Propiedad Horizontal: antes del primer contrato, que lo mire un asesor fiscal.
Si es de la comunidad: venderlo
La ley no regula expresamente la venta de un elemento común. Pero venderlo obliga a cambiar el título constitutivo: describir el nuevo local o plaza como finca independiente y asignarle una cuota, que es lo que el título tiene que contener (art. 5). Un acuerdo que modifica las reglas del título y que el art. 17 no regula expresamente necesita unanimidad del total de propietarios y cuotas (art. 17.6), con el voto del ausente que calla 30 días contando a favor (art. 17.8).
El vecino que se queda un trozo de lo común
El rellano, el cuarto bajo la escalera o el hueco junto a la plaza no son un trastero de quien llega primero. Fuera de su piso, el propietario "no podrá realizar alteración alguna" (art. 7.1 LPH), y está obligado a respetar los elementos comunes "haciendo un uso adecuado de los mismos" (art. 9.1.a). Si alguien quiere usar en exclusiva un espacio común, la vía es que la junta se lo alquile con la mayoría del art. 17.3, no que lo ocupe.
Si la comunidad está en Cataluña
Rige el Código Civil catalán, con mayorías distintas. Alquilar o ceder a cambio de dinero el uso de elementos comunes que tienen uso común por más de quince años requiere cuatro quintos de propietarios y cuotas (art. 553-26.2.g); por un plazo menor no hay mayoría especial, así que basta la simple (art. 553-25.2.j). Cederlo gratis exige unanimidad (art. 553-26.1.d).
Para vender un elemento común primero se desafecta, por cuatro quintos (art. 553-26.2.c), y pasa a ser un elemento privativo de beneficio común (art. 553-34.2), que se puede enajenar por otros cuatro quintos (art. 553-26.2.d). En los cuatro quintos, el ausente que no se opone por escrito en un mes cuenta a favor (art. 553-26.3.b).
El anexo está "vinculado de modo inseparable" a su elemento privativo (art. 553-35), y desvincularlo exige el voto de todos los propietarios (art. 553-26.1.b): en Cataluña, vender el trastero sin el piso es más difícil que en el resto de España.
Dónde lo dice la ley
Arts. 3 y 5 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Anejos, libre disposición sin separar elementos y contenido del título
Ver el texto oficialArts. 7.1 y 9.1.a · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Ninguna alteración fuera del piso; uso adecuado de lo común
Ver el texto oficialArt. 10.3.b · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
División del piso y sus anejos: autorización y nuevas cuotas
Ver el texto oficialArt. 17.3, 17.4, 17.6 y 17.8 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Alquiler de lo común por 3/5, segregación por 3/5, unanimidad y voto del ausente
Ver el texto oficialArts. 553-25.2.j y 553-26 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Alquiler, desafectación, venta y anexos
Ver el texto oficialArts. 553-34 y 553-35 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Elementos privativos de beneficio común y anexos
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Puedo alquilar mi plaza de garaje a alguien que no vive en el edificio?
Si es tuya, sí: cada propietario dispone libremente de su derecho (art. 3 LPH). Solo te lo impedirían unos estatutos inscritos que regulen el uso de las plazas (art. 5). Revisa los de tu comunidad antes de firmar.
El trastero va con mi piso en la escritura. ¿Puedo venderlo a un vecino?
Si es un anejo, no por separado: se dispone del piso sin poder separar los elementos que lo integran (art. 3 LPH). Primero hay que segregarlo como finca independiente, con tres quintos de la junta, la autorización urbanística que corresponda y nuevas cuotas (arts. 10.3.b y 17.4). En Cataluña, desvincular un anexo exige unanimidad (art. 553-26.1.b CCCat).
¿Qué mayoría hace falta para alquilar la antigua portería?
Los tres quintos del art. 17.3 LPH sirven para elementos comunes sin uso asignado, y la portería tiene uno. Primero se suprime el servicio de portería (tres quintos, art. 17.3). Si el título o los estatutos destinan esa vivienda al portero, cambiarlo es modificar sus reglas y exige unanimidad (art. 17.6), con el ausente que calla 30 días a favor (17.8).
Un vecino usa el rellano como trastero. ¿Puede?
No. Fuera de su piso un propietario no puede hacer alteración alguna (art. 7.1 LPH) y tiene que hacer un uso adecuado de los elementos comunes (art. 9.1.a). Si quiere un espacio común en exclusiva, la junta puede alquilárselo por tres quintos (art. 17.3).
¿Quién se queda el dinero del alquiler de un local de la comunidad?
La comunidad, es decir, todos los propietarios: la cuota de participación es el módulo de las cargas y los beneficios (art. 3.b LPH). Cómo se declara a Hacienda no lo dice esta ley; consultadlo con un asesor fiscal.
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