¿Se puede tender la ropa en el balcón o en la fachada? Lo que puede prohibir la comunidad

Qué dice la ley: nada concreto

Ni la Ley de Propiedad Horizontal ni el Código Civil nombran la ropa tendida. Lo que sí dicen es de quién es cada cosa. Son elementos comunes las fachadas, «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores» (art. 396 del Código Civil). El balcón lo usas tú, pero su estructura, el forjado, y su cara exterior son comunes (art. 396).

De ahí salen dos reglas. Cada propietario tiene que respetar los elementos comunes y usarlos de forma adecuada, sin causar daños (art. 9.1.a LPH). Y fuera de su piso «no podrá realizar alteración alguna» (art. 7.1): un tendedero atornillado a la fachada no es tender la ropa, es una instalación en un elemento común; en la barandilla, a nuestro entender, también (es parte del cierre de la fachada), y en todo caso altera su estado exterior (art. 7.1). Necesita permiso de la comunidad igual que la máquina del aire acondicionado.

Norma de régimen interior o estatutos

Las normas de régimen interior sirven para regular «los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes», dentro de la ley y los estatutos, y obligan a todos mientras no se cambien (art. 6 LPH). Se aprueban con la mayoría de los acuerdos de administración: mayoría de propietarios y de cuotas en primera convocatoria, o de los asistentes en segunda si representan más de la mitad de las cuotas presentes (art. 17.7). A nuestro entender, cabe ahí prohibir colgar ropa por fuera de la barandilla, sujetar cuerdas a la fachada o tender en las ventanas que dan a la calle. No está claro: en 1995 el Tribunal Supremo anuló un reglamento de régimen interior que regulaba fachadas, toldos y balcones porque, en realidad, eran estatutos y exigían unanimidad (sentencia de 26 de junio de 1995, de una mancomunidad y con la ley anterior). Si la norma va más allá de lo que se cuelga por fuera, puede caer si alguien la impugna.

A nuestro entender, prohibir tender dentro del balcón, aunque se vea desde fuera, ya es limitar el uso de cada piso. El título puede contener disposiciones «en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales» que forman los estatutos (art. 5), y aprobarlas o cambiarlas exige unanimidad del total de propietarios y cuotas (art. 17.6). El ausente que, informado del acuerdo, no se opone en 30 días naturales cuenta como voto a favor (art. 17.8). Inscrita en el Registro de la Propiedad, la cláusula obliga también a quien compre después (art. 5).

Si tu comunidad ya tiene una cláusula así, lee bien qué dice: si prohíbe «tender ropa en la fachada principal», el patio interior queda fuera.

Si el vecino no hace caso

Si la prohibición está en los estatutos, el presidente, por iniciativa propia o de cualquier vecino, debe requerirle que deje de hacerlo y, si sigue, demandarle con autorización de la junta (art. 7.2 LPH). Si solo está en las normas de régimen interior, queda el requerimiento y la reclamación ordinaria. La Ley de Propiedad Horizontal no prevé multas de la comunidad por incumplirlas: las únicas medidas disuasorias que regula son contra la morosidad (art. 21.1).

Puede impugnar la norma aprobada quien votó en contra y salvó su voto, quien no asistió o quien fue privado indebidamente del voto, si está al corriente de pago (art. 18.2): en un año si la considera contraria a la ley o a los estatutos y en tres meses en los demás casos; para los ausentes, desde que se les comunica (art. 18.3).

Lo que dice el ayuntamiento: depende del municipio

Una prohibición del ayuntamiento obliga aunque la comunidad no diga nada, y al revés. No hay una regla común: cada ayuntamiento decide si lo regula y cómo. Tres ejemplos que hemos leído en su boletín oficial.

Lorca la tiene expresa en el texto de su Ordenanza de protección de la convivencia ciudadana publicado en el BORM del 6 de julio de 2026, en vigor desde el día siguiente. Considera infracción leve «tender toda clase de ropa en las barandas de los balcones y en los dinteles inferiores de las ventanas» y grave instalar tendederos en la fachada principal, salvo en huecos dispuestos para ello o protegidos por mamparas o celosías integradas en el entorno (art. 16.A.3.b y 16.A.2.a). Las leves se multan con hasta 750 € y las graves, de 750,01 a 1.500 € (art. 32.1); dentro de cada tramo la multa se gradúa (art. 32.2).

Madrid no prohíbe tender la ropa en su ordenanza de limpieza, pero sí ensuciar la calle «por goteo o limpieza de balcones y terrazas» y sacudir prendas o alfombras sobre ella (art. 9.h de la Ordenanza 12/2022, con la corrección publicada en el BOCM del 12 de abril de 2023). Como no tiene una calificación propia, es infracción leve (art. 95.3.t), con multa de hasta 750 € (art. 96.c).

En Barcelona la prohibición expresa de tener la ropa tendida ha desaparecido, aunque sigue prohibido sacudirla si ensucia la calle; lo explicamos en la pregunta sobre Barcelona, más abajo. Si tu municipio no es ninguno de estos, pregunta en el ayuntamiento por las ordenanzas de convivencia, de limpieza y de paisaje o estética urbana, y por las normas del plan general en los cascos históricos.

Si la comunidad está en Cataluña

Rige el Código Civil catalán, y la diferencia que más pesa aquí es la mayoría. Los estatutos pueden contener reglas sobre el uso de los elementos privativos y los comunes y sobre «las limitaciones de uso» de los privativos (art. 553-11.1), y se modifican con cuatro quintos de propietarios y cuotas, no por unanimidad (art. 553-26.2.a). El ausente que no se opone por escrito en un mes desde que se le notifica el acuerdo cuenta a favor (art. 553-26.3.b).

El reglamento de régimen interior contiene las reglas de convivencia y buena vecindad y de uso de los elementos comunes (art. 553-12.1); se aprueba por mayoría simple de los propietarios que votan, que a la vez sumen la mayoría de sus cuotas (art. 553-25.2.h), y obliga a propietarios y usuarios de los pisos, también a los inquilinos (art. 553-12.2). Aquí la acción de cesación no se limita a lo que prohíben los estatutos: contra quien haga lo que estos, la normativa urbanística o la ley excluyen, o actos contrarios a la convivencia normal, la presidencia, por iniciativa propia o de una cuarta parte de los propietarios, debe requerirle que pare; si sigue, la junta puede demandar y pedir que se le prive del uso del piso hasta dos años (art. 553-40).

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