¿Puede la comunidad prohibir un piso turístico?

Qué cuenta como piso turístico

La ley remite a la definición de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la cesión temporal de "la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato", comercializada en canales de oferta turística o de otro modo, con ánimo de lucro, y sometida a la normativa turística de su comunidad autónoma (art. 5.e LAU).

Es la vivienda completa. El alquiler por habitaciones no está en esa definición.

Lo que puede decidir la junta

Aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, suponga o no una modificación del título constitutivo o de los estatutos. Hace falta el voto favorable de tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.12).

Con la misma mayoría puede fijar cuotas especiales de gastos o aumentar la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, siempre que el aumento no supere el 20 %. Ninguno de estos acuerdos tiene efectos retroactivos (art. 17.12).

Si un vecino quiere abrir uno

Tiene que obtener antes la aprobación expresa de la comunidad, con la mayoría del art. 17.12 (art. 7.3). Es un punto que tiene que ir en el orden del día de una junta; cualquier propietario puede pedir al presidente que lo incluya (art. 16.2).

La aprobación de la comunidad no sustituye al registro o la licencia que exija la normativa turística de su comunidad autónoma y de su ayuntamiento: la ley habla de ejercer la actividad "en los términos establecidos en la normativa sectorial turística" (art. 7.3).

Los que ya funcionaban antes de abril de 2025

Quien ya ejercía la actividad antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 y se había acogido a la normativa turística "podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma" (disposición adicional segunda de la LPH). Y los acuerdos de la junta del art. 17.12 no se aplican hacia atrás.

Lo que no entra en esa excepción es el piso que funcionaba sin estar dado de alta en la normativa turística.

Si lo abre sin aprobación

El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, le requiere para que cese de inmediato, con el aviso de que se iniciarán acciones judiciales (art. 7.3, que remite al 7.2).

Si sigue, la junta, convocada al efecto, puede autorizar al presidente a presentar una acción de cesación por juicio ordinario, con el requerimiento y el certificado del acuerdo. El juez puede ordenar el cese inmediato como medida cautelar, y la sentencia puede añadir una indemnización y la privación del uso de la vivienda hasta tres años (art. 7.2). Desde 2025, antes de demandar hay que intentar una negociación (Ley Orgánica 1/2025).

Si la comunidad está en Cataluña

Rige el Código Civil catalán, que no tiene una regla específica como la del art. 17.12. La vía son los estatutos: pueden incluir cláusulas "que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos" (art. 553-11.2.e), y modificarlos requiere cuatro quintos de los propietarios y de las cuotas (art. 553-26.2.a).

Las normas de los estatutos que no están inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe (art. 553-11.3). Si la comunidad acuerda una limitación, conviene inscribirla.

Dónde lo dice la ley

• Art. 17.12 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Tres quintos para aprobar, limitar o prohibir, y recargo del 20 %

  Ver el texto oficial

• Arts. 7.2 y 7.3 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Aprobación previa y acción de cesación

  Ver el texto oficial

• Disposición adicional segunda · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

  Los que ya funcionaban pueden seguir

  Ver el texto oficial

• Art. 5.e · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

  Qué es una vivienda de uso turístico

  Ver el texto oficial

• Arts. 553-11 y 553-26.2 · Libro V del Código Civil de Cataluña

  Limitación por estatutos y cuatro quintos

  Ver el texto oficial

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