Texto vigente
Artículo veinte.
1. Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Redacción vigente desde el 28 de abril de 1999 (Ley 8/1999, de 6 de abril). Texto consolidado del BOE, descargado el 11 de octubre de 2026. Ver en el BOE
Qué dice, explicado
Quién hace de administrador
Si los estatutos o la junta no nombran a otra persona, las funciones de este artículo las ejerce el presidente (art. 13.5). Puede ser administrador cualquier propietario, una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, o una persona jurídica en los términos del ordenamiento (art. 13.6). Si tu comunidad no tiene administrador, todo lo que sigue es trabajo tuyo como presidente.
Vigilar el edificio y advertir a los vecinos (letra a)
Le toca velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer las advertencias y apercibimientos oportunos a los propietarios. Es también a quien cada propietario tiene que avisar «sin dilación» si ve que hace falta una reparación urgente en lo común (art. 7.1).
El plan de gastos (letra b)
Prepara con la debida antelación el plan de gastos previsibles, propone cómo pagarlos y lo somete a la junta. La ley no le pone fecha, pero la junta tiene que reunirse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16.1), y la citación de la junta ordinaria anual se hace con seis días de antelación como mínimo (art. 16.3): el plan tiene que estar listo para entonces.
Conservación y obras urgentes (letra c)
Atiende la conservación y el entretenimiento de la casa y dispone las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando cuenta inmediata al presidente o, en su caso, a los propietarios. La junta no las aprueba antes: es informada de las medidas urgentes que haya adoptado (art. 14.c).
La ley no define qué es urgente. Y una cosa es la urgencia y otra la obligación: las obras necesarias para conservar el edificio y sus instalaciones comunes son obligatorias y no requieren acuerdo previo (art. 10.1.a), pero la junta decide cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga (art. 10.2.a).
Ejecutar lo acordado, cobrar y pagar (letra d)
Ejecuta los acuerdos en materia de obras y hace los pagos y los cobros que procedan. Cuando un propietario no paga, la reclamación judicial la puede presentar el secretario administrador profesional si la junta lo acuerda (art. 21.2).
Secretaría y documentación (letra e)
Actúa como secretario de la junta si también lo es, porque los dos cargos pueden recaer en la misma persona (art. 13.6), y custodia la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios. Cualquier propietario puede pedir ver facturas, contratos o cuentas; lo prudente es pedirlo por escrito, con constancia de la recepción.
Lo que le encargue la junta (letra f)
La lista no es cerrada: tiene además las atribuciones que le confiera la junta. Si quieres que el administrador haga algo que no está en las letras anteriores, el camino es un acuerdo de junta.
Cómo ha cambiado
- 12 de agosto de 1960 · Ley 49/1960, de 21 de julio
- 18 de marzo de 1988 · Ley 2/1988, de 23 de febrero
- 28 de abril de 1999 · Ley 8/1999, de 6 de abril
Fechas de entrada en vigor de cada redacción, según el texto consolidado del BOE.
Si la comunidad está en Cataluña
En Cataluña la administración la regula el art. 553-18 del Código Civil catalán, con funciones parecidas: conservar los bienes y servicios, velar por que los propietarios cumplan, preparar las cuentas anuales del ejercicio anterior y el presupuesto, ejecutar los acuerdos, cobrar y pagar, decidir las obras urgentes de conservación y reparación dando cuenta inmediata a la presidencia, y lo que le delegue la junta o le atribuya la ley. Añade una que la ley estatal no tiene: pagar, con autorización de la presidencia, los gastos urgentes que pueden ir con cargo al fondo de reserva (art. 553-18.1.f). Y dice expresamente que responde de su actuación ante la junta (art. 553-18.2).
La organización también cambia: los órganos son la presidencia, la secretaría y la junta, y si la comunidad encarga la administración a un profesional externo, este asume también la secretaría (art. 553-15.1 y 2). Los cargos no se remuneran salvo que recaigan en personas ajenas a la comunidad (art. 553-15.6).
Preguntas que nos hacen
¿Puede el administrador hacer obras sin pasar por la junta?
Solo las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (letra c); la junta queda informada después (art. 14.c). Las demás las aprueba la junta y él las ejecuta (letra d).
¿Es obligatorio tener administrador de fincas?
No. Si la junta no nombra a nadie, las funciones de este artículo las ejerce el presidente (art. 13.5).
¿Puedo pedir al administrador las facturas y las cuentas?
Sí. Custodia la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios (letra e). Si no te la facilita, llévalo a la junta, que resuelve las reclamaciones contra los cargos y puede cesarlo (arts. 14.a y 13.7).
¿Puede el administrador multar a un vecino?
No. Puede hacerle advertencias y apercibimientos (letra a). Contra las actividades prohibidas o molestas, el requerimiento lo hace el presidente y la demanda necesita autorización de la junta (art. 7.2).
¿Quién prepara el presupuesto de la comunidad?
El administrador, que somete a la junta el plan de gastos previsibles con los medios para pagarlos (letra b). Lo aprueba la junta (art. 14.b), que se reúne al menos una vez al año para eso (art. 16.1).
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Texto cotejado con el consolidado del BOE el . Esta página es informativa y no sustituye el consejo de un abogado para tu caso concreto.