Con la ley en la mano
La ley le encarga velar por el buen régimen de la casa, preparar el plan de gastos, atender la conservación y disponer las reparaciones urgentes, ejecutar los acuerdos de obras, cobrar y pagar, y custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios (art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo nombra la junta, normalmente por un año, y puede cesarlo antes en junta extraordinaria (art. 13.7). Su relación con la comunidad es un mandato: tiene que cumplirlo, seguir las instrucciones de la junta, dar cuenta de sus operaciones y entregar lo que reciba, y responde de dolo y de culpa (arts. 1718, 1719, 1720 y 1726 del Código Civil).
Quién puede serlo
Cualquier propietario, una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, o una corporación u otra persona jurídica en los términos del ordenamiento (art. 13.6). Si la junta no nombra a nadie, el presidente ejerce las funciones de administrador (art. 13.5). Puede acumular también la secretaría.
Qué tiene que hacer
El art. 20 enumera sus funciones: velar por el buen régimen de la casa y advertir a los titulares; preparar con antelación el plan de gastos y someterlo a la junta; atender la conservación, disponiendo las reparaciones urgentes y dando cuenta inmediata al presidente; ejecutar los acuerdos de obras y hacer cobros y pagos; actuar como secretario si lo es y custodiar la documentación; y lo demás que le encargue la junta.
Si es secretario-administrador profesional, puede además reclamar judicialmente las deudas de los morosos si lo acuerda la junta (art. 21.2), y emitir el certificado de deudas para el monitorio sin la firma del presidente cuando no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación (art. 21.3). El certificado de deudas para una venta lo firman secretario y presidente, que responden de su exactitud por culpa o negligencia (art. 9.1.e).
De qué responde
Como mandatario, responde de los daños que cause por no ejecutar lo encargado (art. 1718 del Código Civil), tiene que ajustarse a las instrucciones y, a falta de ellas, actuar como lo haría "un buen padre de familia" (art. 1719), rendir cuentas y entregar todo lo recibido (art. 1720), y debe intereses de las cantidades que haya aplicado a usos propios (art. 1724). Responde del dolo y también de la culpa, que los tribunales valoran con más rigor si el mandato es retribuido (art. 1726).
Si se queda con dinero de la comunidad o administra excediéndose de sus facultades y le causa un perjuicio, la conducta puede ser delito de apropiación indebida o de administración desleal (arts. 253 y 252 del Código Penal). Eso ya es materia de denuncia, no de junta.
Si quieres cambiarlo
La junta puede removerlo antes de que acabe su mandato en sesión extraordinaria (art. 13.7), y el mandante puede revocar el mandato a su voluntad (art. 1733 del Código Civil). Qué pedirle al despacho saliente y cómo hacer el relevo sin perder documentación lo explicamos en la página de cambiar de administrador.
Si la comunidad está en Cataluña
El administrador gestiona los asuntos ordinarios: toma las medidas para conservar los bienes y servicios, vela por que los propietarios cumplan, prepara cuentas y presupuesto, ejecuta los acuerdos, decide las obras urgentes dando cuenta a la presidencia, paga con autorización de la presidencia gastos urgentes con cargo al fondo de reserva, y responde de su actuación ante la junta (art. 553-18 del Código Civil catalán). Si es un profesional externo, asume también la secretaría (art. 553-15.2).
Dónde lo dice la ley
Art. 20 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Funciones del administrador
Ver el texto oficialArts. 13.5 a 13.7 y 14.a · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Quién puede serlo, mandato, cese y reclamaciones
Ver el texto oficialArts. 9.1.e y 21 · Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
Certificados de deuda y monitorio
Ver el texto oficialArts. 1718 a 1726 y 1733 · Código Civil
Obligaciones y responsabilidad del mandatario
Ver el texto oficialArts. 252 y 253 · Código Penal
Administración desleal y apropiación indebida
Ver el texto oficialArts. 553-15 y 553-18 · Libro V del Código Civil de Cataluña
Administración en Cataluña
Ver el texto oficial
Preguntas que nos hacen
¿Puedo reclamar yo al administrador como propietario?
La queja va a la junta, que resuelve las reclamaciones de los propietarios contra la actuación de los cargos (art. 14.a LPH) y es quien puede exigirle cuentas, cesarlo o autorizar al presidente a reclamarle. Lo que sí puedes pedir directamente es la documentación de la comunidad, que custodia a tu disposición (art. 20.e).
¿Tiene que rendir cuentas el administrador?
Sí: todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido (art. 1720 del Código Civil). Además prepara el plan de gastos para la junta (art. 20.b LPH), que aprueba presupuesto y cuentas (art. 14.b).
¿Puede hacer obras sin pasar por la junta?
Solo las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta inmediata al presidente (art. 20.c LPH), y la junta tiene que ser informada después (art. 14.c). Para el resto, la junta aprueba el presupuesto; las obras necesarias para conservar el edificio no puede negarse a hacerlas (art. 10.1.a), y las que no lo son las decide ella.
¿Responde el administrador de una multa por una inspección no hecha?
Frente a la comunidad, el administrador responde de los daños causados por no cumplir lo encargado y de su culpa (arts. 1718 y 1726 del Código Civil); si lo que le tocaba era atender la conservación (art. 20.c LPH), la junta puede reclamárselo. Depende de lo que diga su contrato.
¿Cuándo es delito?
Si se apropia de dinero de la comunidad o se excede de sus facultades y le causa un perjuicio: apropiación indebida o administración desleal (arts. 253 y 252 del Código Penal).
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